La Régie du logement annule une entente entre propriétaire et locataire

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

La Régie du logement annule une entente entre propriétaire et locataire

Les faits
Le locataire demande l’annulation d’une entente intervenue entre lui et la locatrice dans laquelle il s’engageait à quitter les lieux le 30 juin 2019. Le locataire prétend avoir été forcé de signer et il ajoute qu’il a des difficultés de concentration et des problèmes mentaux.
La locatrice allègue que le locataire peut rester seul dans son logement et qu’elle a conclu une entente avec le locataire qui était suffisamment concentré pour signaler une erreur cléricale. Elle soutient que le locataire a attendu trois (3) mois avant d’introduire son recours en annulation.

Le contexte
Le locataire est âgé de 61 ans et habite le logement depuis 57 ans, car il habitait le logement avec ses parents avant leur décès. En novembre 2018, la locatrice lui fait parvenir un avis de reprise et le locataire fait défaut d’y répondre. Le 6 décembre 2018, la locatrice fait une demande pour être autorisée à reprendre le logement. Le 21 janvier 2019, le locataire ne se présente pas à l’audition sur la reprise du logement bien qu’il ait été dûment convoqué.
La juge administrative procède à l’audition de la preuve de la locatrice le 21 janvier 2019 malgré l’absence du locataire. Le 7 février 2019, la juge administrative rejette la demande d’autorisation de reprise de la locatrice au motif que celle-ci n’a pas convaincu le Tribunal qu’il ne s’agissait pas d’un prétexte pour atteindre une autre fin.

Les agissements de la locatrice
Le 11 février 2019, bien que la décision rejetant la reprise soit connue depuis le 7 février 2019, le fils de la locatrice se rend chez le locataire pour lui faire signer une lettre d’entente préparée à l’avance, laquelle prévoit la résiliation du bail et le départ du logement le 30 juin 2019. Il est aussi convenu entre les parties d’un montant raisonnable pour les frais de déménagement. Le 24 février 2019, la locatrice signe un nouveau bail avec un tiers pour le 1er août 2019.

La demande d’annulation de l’entente
Le 8 mai 2019, le locataire introduit à la Régie du logement son recours en annulation de l’entente intervenue le 11 février. Le 10 mai 2019, le locataire écrit à la locatrice et déclare avoir signé une lettre trompeuse alors que la locatrice savait que la Régie du logement avait déjà rejeté la demande de reprise du logement le 7 février 2019. Il soutient que la locatrice aurait dû l’informer de la décision du 7 février 2019 et qu’il a été victime de forte pression pour qu’il signe l’entente intervenue le 11 février 2019.

Les règles relatives au consentement
Le locataire a mis en preuve qu’il avait des problèmes de santé mentale et qu’il était suivi en psychiatrie en clinique externe depuis de nombreuses années. Le tribunal rappelle le principe suivant :« Toute personne est apte à exercer pleinement ses droits civils et la capacité juridique est la règle. »1 Aussi, la capacité de la personne majeure ne peut être limitée que par une disposition expresse de la loi ou par un jugement prononçant l’ouverture d’un régime de protection.2 Le locataire est donc présumé apte à exercer ses droits civils par la Régie du logement. Selon la jurisprudence, les dispositions entourant la reprise doivent être interprétées de façon stricte puisqu’il s’agit de dispositions d’ordre public 3. Bien que les parties puissent mettre fin à son bail d’un commun accord en signant une entente lors d’une demande de reprise de logement, elles doivent respecter les règles d’ordre public et les règles relatives au consentement prévues par le code civil du Québec.


Le consentement libre et éclairé
Le code civil du Québec prévoit les dispositions suivantes au sujet du consentement :
« 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. »
« 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou d’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue par un vice de consentement. »
« 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. »
« 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. »
La validité d’un contrat repose sur le consentement libre et éclairé donné par les parties, il peut être vicié par l’erreur sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.4

Analyse et décision
Dans le cas ci-dessus, la preuve révèle l’acceptation du locataire de quitter son logement qu’il habitait depuis 57 ans. C’est ce consentement donné par le locataire qu’il désire annuler. Lors de l’entente signée le 11 février 2019, le locataire bénéficiait du maintien dans les lieux puisque la demande de reprise avait été refusée par le Tribunal le 7 février 2019.
Le locataire soutient qu’il n’aurait jamais consenti à quitter son logement s’il avait connu le refus d’accorder la reprise à la locatrice, il croit que le fils de la locatrice lui a caché intentionnellement ce fait important quand il a donné son consentement pour quitter les lieux. Le 11 février 2019, lors de la signature de l’entente contestée, la locatrice était hors délai pour entreprendre de nouvelles procédures et elle ne permet pas au locataire une période de réflexion, car le fils obtient le consentement la journée même de la négociation, sans aucun autre délai. Le locataire déclare aussi avoir fait l’objet d’une pression indue pour signer la lettre d’entente préparée à l’avance par la locatrice.
L’erreur de droit ne peut pas constituer une erreur de consentement, mais dans certaines circonstances, le fait de ne pas se conformer à des délais de protection peut donner ouverture à une annulation selon une jurisprudence bien établie.5 Les décisions rendues par la Régie du logement annulent souvent des ententes lorsqu’elles sont conclues en quelques minutes ou si le locataire n’a pas bénéficié du délai de réflexion minimum que la loi considère d’ordre public. Le locataire ne doit jamais être pris par surprise et posséder assez d’informations pour pouvoir décider librement de conclure une entente. La doctrine nous enseigne les mêmes principes :

« ...Par ailleurs, le fait pour une partie d’accorder à son contractant une période de réflexion durant laquelle il peut résilier le contrat conclu constitue un élément permettant de qualifier le consentement de réfléchi. Il en est de même, lorsqu’une partie propose de retarder la conclusion du contrat afin de permettre à l’autre partie de prendre la décision de conclure ou non le contrat et ce, en toute connaissance de cause. Il importe de noter que le tribunal peut déclarer un contrat conclu entre les parties nulle, s’il conclut que cette entente n’a pas fait l’objet d’une décision éclairée prise en toute connaissance de cause après négociation et mûres réflexions, tel que le prévoit les articles 1400 et 1401 C. c. Q. et 1479 C. c. Q. . »6
En l’espèce, la Régie du logement conclut que la locatrice a fait défaut de respecter des règles d’ordre public en tenant une deuxième reprise du logement. Le locataire a commis une erreur provoquée par la réticence de la locatrice de l’informer que le jugement était rendu alors qu’il aurait dû bénéficier d’un certain délai pour prendre une décision éclairée. Le Tribunal annule l’entente du 11 février 2019. 7



1. Articles 1 et 4 Code civil du Québec;
2. Article 154 Code civil du Québec;
3. Article 1893 Code civil du Québec;
4. Piché c. Mathey 2011 QCRDL 5309; Karunathan c. Briyyi 2016 QCRDL 598 par. 12; Naghipour c. Racine 2018 QCRDL
25 101 par. 24 et 25;
5 Marcel Lavigne c. Robert Morin C. Q. no 450-02. 000804-917, le 26 novembre 1991; Viens c. Immeuble Jubinville
(2003). J. L. 292 R. L.; Lamoureux c. Bubic 2016. QCRDL 27974;
6 Karim, Vincent, Les obligations, 4e édition, volume 1, Montréal, Wilson et Lafleur, 2015, 961.
7 Gravel c. Ribuffo 2019 QCRDL 20904.

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