Assurance en copropriété : l’article 1074.2 CcQ et son impact sur la gestion des sinistres

Article verrouillé Publié le par Me Luc Fortin

Sujet(s): Juridique

Assurance en copropriété : l’article 1074.2 CcQ et son impact sur la gestion des sinistres

Le 13 décembre 2018 est une date importante puisqu’elle marque l’entrée en vigueur de l’article 1074.2 du Code Civil du Québec. Cet article faisait partie du projet de loi 141 adopté le 13 juin 2018 qui modifiait, notamment, certaines dispositions ayant trait à l’assurance en copropriété.

L’article 1074.2 se voulait établir une fois pour toutes les paramètres du recouvrement des montants de franchises de l’assurance du Syndicat et des coûts de réparations causés par un sinistre. Cet article, modifié en mars 2020 avec l’ajout de la partie soulignée en gras, se lit comme suit :

Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. 

Sans rentrer dans tous les détails juridiques à ce stade-ci, prenons pour acquis qu’un Syndicat de copropriété se doit d’intervenir en cas de sinistres afin de limiter les dommages, que ce soit en cas de feu, dégât d’eau, bris d’équipement, etc. Mais l’obligation d’un Syndicat ne s’arrête pas là car son administration se doit également de s’assurer de la conservation de l’immeuble (parties communes et privatives confondues).

Alors, que veut dire le terme conservation? Et bien, selon Larousse, c’est l’action de conserver quelque chose intact et de le maintenir dans le même état.

Partant de ces principes fondamentaux, les administrateurs et les gestionnaires de copropriétés doivent intervenir lors d’urgences et parfois même assumer les coûts des travaux de restauration des parties endommagées. L’article 1074.2 se voyait confier en 2018 l’important mandat de clarifier les droits de recours d’un Syndicat contre les propriétaires ou les tiers responsables du sinistre.

Plusieurs billets de presse juridiques ont été publiés sur l’article 1074.2. En ce qui me concerne, dans sa mouture originale, cet article du Code Civil m’avait fait vivement réagir. Sa rédaction m’était apparue dès le premier coup d’œil comme imprécise. La résultante suite à son entrée en vigueur fut un ensemble de complications dans la gestion des dossiers sinistres avec les assureurs, jumelé à un essor exponentiel des dépenses pour les Syndicats de copropriété.

Dans une série d’articles traitants des assurances en copropriété et plus précisément de l’article 1074.2, je vous propose dans les prochains mois une approche différente. Cette approche, je la qualifierais d’hybride, regroupant une approche de gestion et de droit.

Depuis plus de dix ans notre cabinet offre aux administrateurs de Syndicats de copropriété un service de gestion de sinistres clé en main. Nous sommes en relation constante avec les experts en sinistres délégués par les différents assureurs impliqués dans les sinistres, et lorsque la situation l’exige, nous nous assurons de représenter les intérêts des Syndicats afin de récupérer les dépenses encourues auprès des assureurs. Cette expertise, unique en son genre, nous permettra de partager avec les lecteurs une approche non seulement pratique, mais également juridique.

Au-delà des grandes questions de droit et de définitions de la faute en droit civil, il y a les personnes avec leur désarroi, leur angoisse, leur incertitude et leurs questions. Souvent laissés pour compte, les êtres humains peuplant les dossiers informatiques sont à l’avant-plan et dans une situation de crise. C’est également sur eux que portera notre attention.

CHAPITRE I. LE SINISTRE ET L’URGENCE

Un évier déborde, une toilette bloque, une lessiveuse se dérègle, le drain d’un air climatisé privatif est bouché...toutes des situations que nous rencontrons régulièrement en copropriété, que l’immeuble soit une nouvelle construction ou une construction ancienne.

D’emblée, et cela va de soit, un Syndicat de copropriété, quelque que soit son nombre d’unités, doit avoir mis en place une procédure d’intervention en cas d’urgence. Les grandes copropriétés ont souvent un contrat de gestion avec une firme professionnelle assurant un service de garde 24 / 7. Par contre, au sein des petites copropriétés, les budgets modestes forcent les administrateurs à s’occuper des urgences, mais malheureusement, leurs notions sont souvent incomplètes.

Je ne saurais insister assez sur l’importance de cette première étape, une étape névralgique pour la suite des choses. Les interventions en situation de sinistres ont du s’adapter depuis 2018 à de nouvelles normes et procédures en lien avec les effets du nouveau cadre législatif québécois, mais certains principes fondamentaux demeurent, à savoir :

- L’obligation de conservation de l’immeuble (1039 CcQ) que nous avons déjà vu plus tôt;

- L’intérêt assurable du Syndicat dans tout l’immeuble ( 1073 CcQ);
L’intérêt assurable se traduit par une obligation du Syndicat de faire le nécessaire pour gérer et régler le sinistre compte tenu que sa police d’assurance couvre les dommages aux parties privatives (sans la plus value ajoutée par des rénovations) et aux parties communes. La police d’assurance indemnise un Syndicat jusqu’à concurrence de la franchise applicable, et ce pour une remise en état d’origine de la construction;

- la responsabilité du Syndicat pour des dommages causés par des vices de conception ou de construction, ou par le défaut d’entretien des parties communes (1077CcQ);
Cette obligation n’empêche pas les recours du Syndicat contre les tiers responsables des vices, mais le Syndicat devra d’abord défrayer pour les coûts des correctifs et restaurations en cas de litige avec les tiers responsables;

Le Syndicat doit donc intervenir dès qu’un sinistre survient et la prise d’information de la part du gestionnaire est importante afin de pouvoir prendre les bonnes décisions. La manière d’intervenir en situation d’urgence a des conséquences qui influencent le dossier jusqu’à sa conclusion.

Dans la grande majorité des cas, l’appel ou le courriel informant d’un sinistre provient d’un propriétaire. Parfois ceux-ci, par manque d’expertise notamment, peuvent exagérer ou minimiser la situation. Ce faisant, le gestionnaire doit décider des interventions requises avec les informations fournies.

Un exemple : le gestionnaire de garde reçoit un appel à minuit et le propriétaire lui explique qu’il y a de l’eau sur son plancher de salle de bain et qu’il y a une bulle qui gonfle le plafond…

Devons-nous nous déplacer pour constater et qu’est que cela apportera de plus sauf les frais de déplacement? Devons-nous appeler une firme après sinistre immédiatement en pleine nuit et réveiller les voisins? Le propriétaire est-il paniqué? Le propriétaire est-il apte à vérifier lui-même si le plafond dégoutte encore? Est-ce une fuite d’alimentation d’eau ou un débordement? Le propriétaire est-il monté à l’unité supérieure pour s’enquérir de la situation auprès de son voisin du haut? Le plancher est-il en bois ou en céramique? L’eau passe-t-elle par le ventilateur du plafond? Un plombier doit-il être dépêché sur les lieux?

Certes, l’expérience du gestionnaire permet de procéder à une analyse de la situation afin de prendre les bonnes décisions et de nuancer les faits rapportés, mais dans le doute, la première chose à faire est de contacter une firme d’intervention après sinistre et de se déplacer afin de constater soi-même afin de pouvoir constater la situation et assurer une présence souvent réconfortante pour les personnes touchées. Une fois sur place, il sera dès lors plus facile de prendre des décisions.

Bien entendu, certaines situations sont plus évidentes à traiter et le déplacement du gestionnaire sur les lieux du sinistre n’est pas toujours nécessaire. C’est réellement du cas par cas.

1- La firme d’intervention
Il vaut la peine de s’attarder sur cette fameuse étape d’intervention. Chaque gestionnaire devrait avoir une liste de firmes d’intervention après sinistre fiables, professionnelles et aptes à produire des rapports lisibles. Mais au-delà de l’intervention d’urgence, il y a également l’importance de connaître la cause du sinistre et sa source puisque c’est cette information, preuve à l’appui, qui nous permettra d’établir la responsabilité et les possibles recours pour le remboursement des dépenses d’interventions, d’expertises et de restaurations subséquentes.

1.1. La fiabilité de la firme d’intervention : celle-ci vous évitera de placer un appel d’urgence, et 4 heures plus tard, de vous rendre compte qu’il n’y a personne sur les lieux alors que l’eau s’infiltre partout dans les condos. Les conséquences d’une telle situation pourraient être désastreuses pour un Syndicat puisqu’il y a obligation en assurance de mitiger les dommages afin d’éviter qu’ils ne s’aggravent. Je vous rappelle que l’aggravation des dommages demeure une cause possible de refus d’indemnisation totale ou partielle de la part d’un assureur.

1.2.Le professionnalisme de la firme: n’oublions pas que les interventions lors d’un sinistre sont invasives et que nous pénétrons dans l’intimité des gens. La propriété est sacrée et nous ne sommes pas toujours les bienvenus. Il est dès lors important que les employés qui interviendront ne soient pas des malappris ou des gens sans un minimum de politesse et de discernement. Il n’est pas rare que la firme d’intervention soit sur les lieux avant le gestionnaire et elle représente le premier contact des propriétaires avec le Syndicat lors de l’intervention.

1.3.Rapport et cause du sinistre: plusieurs firmes d’intervention après sinistre fonctionnent avec des équipes différentes selon les étapes, comme une équipe de démolition et d’assèchement, de soumission, de restauration, etc.. Certaines firmes ne pourront rechercher la cause du sinistre puisque les ouvriers sur place ne sont tout simplement pas aptes à le faire ou n’ont pas ce mandat. Mais dans les faits, afin de savoir si nous avons besoin d’un plombier, d’un électricien, d’un ingénieur, il nous faut pouvoir identifier la source du sinistre, ce qui est parfois passablement compliqué et nécessite des recherches destructrices, des lecteurs d’humidité et des caméra thermiques, en plus de devoir ouvrir des murs et plafonds sans tout démolir. Un rapport doit par la suite être produit par les premiers intervenants, et on ne sait jamais s’il devra un jour être déposé en preuve devant un tribunal. Bien entendu, le rapport de la firme après sinistre demeure un rapport pertinent dans le cadre limité de l’intervention d’urgence. Mais une recherche crédible de la cause et de sa source pourra nous permettre, au besoin, d’engager avec plus de clarté les experts requis.

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Nous constatons non seulement l’importance de l’intervention d’urgence, mais également la responsabilité du Syndicat d’organiser celle-ci avec des acteurs fiables et une procédure précise. Les questions sur la détermination de la responsabilité et les contacts avec les assureurs viennent dans une deuxième étape.

L’entrée en vigueur de l’article 1074.2 CcQ et l’obligation prochaine de mise en place du fonds d’auto-assurance (1071.1 CcQ) est venu cimenter cette obligation d’intervention du Syndicat et de gestion des dossiers sinistre avec les coûts afférents. Ce faisant, la détermination de la responsabilité et la recherche de la cause d’un sinistre sont encore plus importantes que par le passé au niveau légal, et nous verrons pourquoi au chapitre 2.

Nos avocats offrent leur expertise en droit locatif et en droit de la copropriété, et pourront vous apporter aide et conseil afin d’établir une procédure d’intervention en cas de sinistres.

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