Un projet d’agrandissement autorisé par la Régie du logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Un projet d’agrandissement autorisé par la Régie du logement

Le 23 décembre 2019 le locateur faisait parvenir au locataire un avis d’éviction pour le 1er juillet 2020 dans le but d’agrandir le logement. Le 30 décembre 2019, le locataire introduit à la Régie du logement un recours en opposition à l’agrandissement de son logement. Le bail est du premier juillet 2020 au 30 juillet 2021 à 415,00 $. Le logement concerné est 3 1/2 pièces, situé au dernier étage d’un immeuble de 8 logements répartis sur 3 étages, et un sous-sol.

La preuve du locateur
Le locateur témoigne qu’il veut agrandir les logements afin d’en faire des 4 1/2 pièces qu’il louera à un nouveau locataire au prix du marché. Son intention est d’ajouter une superficie de 320 pieds carrés par étage. Il y a deux logements par étage. Le logement du locataire sera agrandi de 120 pieds carrés. De plus un agrandissement sera ajouté à l’arrière de l’immeuble à chaque étage. Les logements seront complètement refaits : la plomberie, les cuisines et les salles de bain, dégarnir tous les murs et poser du plâtre etc. Le locateur explique qu’il veut maximiser son investissement. En preuve à la Régie du logement, le locateur produit un permis de la Ville de Montréal en date du 3 juin 2020 l’autorisant à effectuer les travaux ci-haut décrits. Le locateur dépose à l’audience, le plan d’architecte soumis avec la demande de permis, une soumission d’un contracteur qui évalue le coût des travaux au montant de 511 486, 65$, une preuve par document qui prouve la capacité financière pour effectuer tous les travaux.
Le locateur met en preuve qu’il a une entente écrite avec 6 autres locataires de l’immeuble et un locataire n’a pas déposé d’opposition. Il ne reste que l’opposition du locataire.

L’opposition du locataire
Le locataire ne veut pas quitter ce logement qu’il habite depuis 25 ans. Il doute de la bonne foi du locateur et considère que le projet du locateur a pour but de l’évincer de son logement parce qu’il paie un montant de loyer peu élevé. Il doute des véritables intentions du locateur en raison de nombreux litiges ayant existé entre les parties à savoir deux demandes de fixation de loyer (en 2012 et en 2015) et un recours en diminution de loyer en 2014.
Advenant que le tribunal rejette son opposition, le locataire demande au Tribunal de fixer la date de son éviction au 1er octobre 2020 afin d’avoir le temps nécessaire pour trouver un logement qui convient et de retenir les services d’un déménageur. Il soumet aussi que selon les informations recueillies, un déménagement coûterait environ 1000,00$. La date de l’audience à la Régie du logement était le 13 juillet 2020. Le locateur ne veut pas reporter la date de l’éviction puisque les travaux doivent débuter le 1er septembre 2020 afin qu’ils puissent être terminés avant l’hiver. Afin d’accommoder le locataire, il propose de fixer la date de l’éviction au 15 septembre 2020.

Analyse et décision
La demande d’opposition du locataire repose sur l’article 1966 du Code civil du Québec :
« 1966. Le locataire peut, dans le mois de la réception de l’avis d’éviction, s’adresser au tribunal pour s’opposer à la subdivision, à l’agrandissement ou au changement d’affectation du logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti à quitter les lieux.
S’il y a opposition, il revient au locateur de démontrer qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation et que la loi le permet. »
Il incombe au locateur de faire la preuve que son projet vise l’agrandissement substantiel du logement tel qu’indiqué dans l’avis transmis au locataire, qu’il entend réellement procéder aux travaux décrits à cet avis et que la loi lui permet des les réaliser.
Le Tribunal estime que le locateur a fait la preuve requise par l’article 1966 C. c. Q., en ce qu’il a démontré qu’il entendait réellement agrandir le logement du locataire. Selon le Tribunal, le locateur a soumis le plan d’un tel projet et il a déposé le permis requis obtenu des autorités municipales, l’évaluation des coûts et la preuve de sa capacité financière pour la réalisation du projet. Le Tribunal soumet aussi qu’en cas d’éviction pour agrandissement du logement, le locateur n’a pas à démontrer, comme en matière de reprise de logement, qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins. Malgré toute l’empathie que peut susciter la situation du locataire qui aimerait bien pouvoir demeurer dans le logement dans lequel il habite depuis 25 ans, le Tribunal ne peut passer outre aux prescriptions de la loi.1
Le Tribunal fait siens les propos du juge administratif Robin-Martial Gray dans l’affaire Methot c. 92893726 Québec inc. 2 :
« 55. À cet égard, il a été décidé que la motivation du locateur de rentabiliser son immeuble ne porte pas atteinte à sa bonne foi, car celui-ci a réellement l’intention de mener à terme son projet.
56. La preuve que le locateur entend réellement réaliser le projet de transformation du logement doit de sa bonne foi démontrée de la preuve documentaire et des circonstances entourant le projet.

70. Pour le reste, la condition médicale ou celle en lien avec sa situation financière au moment de l’éviction ainsi que les vingt et une années passées au logement ne sont pas des critères qu’il sied de retenir au moment de statuer sur l’opposition d’un demandeur
71. Dit autrement, il n’appartient pas au Tribunal, une fois la faisabilité du projet d’agrandissement démontrée ainsi que de sa conformité aux lois et règlements de questionner l’opportunité des choix du locateur ou de ses motivations à l’égard du projet qui nécessite l’éviction d’un locataire. »
Après avoir apprécié l’ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que les exigences prévues par la loi sont rencontrées par le locateur et que le recours en opposition ne peut être accueilli. Conformément à l’article 1965 C. c. Q. le locateur doit payer au locataire une indemnité de trois mois de loyer, soit 1245, 00$ au départ du locataire.
Quant aux frais raisonnables de déménagement que le locateur devra assumer, ils comprennent en plus des frais de transport de meubles, les frais d’installation ou de transfert des services publics tels que l’électricité, le téléphone, la câblodistribution, internet et les changements d’adresse au bureau de poste. Ces frais sont payables sur présentation des pièces justificatives.3

Quant à la date de l’éviction, précisée par l’article 1961 (C. c. Q.), lorsque le locataire en fait la demande et sur autorisation du Tribunal, la date d’éviction peut prendre effet à une date postérieure à celle prévue dans l’avis du locateur. Dans l’analyse d’une telle demande, il y a lieu de soupeser les inconvénients pour chacune des parties et les motifs qui la justifient.4
Dans les circonstances mises en preuve afin de permettre au locataire de se trouver un autre logement, le Tribunal fixe la date d’éviction au 30 septembre 2020, tel que demandé par le locataire.

Modifications des règlements de la Ville de Montréal
Avant d’entreprendre un projet de subdivision, d’agrandissement ou de changement d’affectation d’un logement, le locateur devra vérifier auprès de l’arrondissement où est situé son immeuble, si les règlements de la Ville de Montréal permettent un tel projet. Tout récemment, certains arrondissements ont restreint l’obtention d’un permis ou encore l’empêchent d’obtenir le permis, complètement.




1. Gallegos c. Giunti, Régie du logement, demande 2921743, juge administrative Isabel Guiral, le 27 juillet 2020.
2. Methot c. 92893726 Quebec Inc. 2018 QCRDL 30416.
3. Opus citare note 1, paragraphe 28.
4. Quezeda c. Paquette, 2019 QCRDL 12582.

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