La protection des aînés contre la reprise de logement: à quelles conditions?

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

La protection des aînés contre la reprise de logement: à quelles conditions?

Le droit à la reprise de logement continue de susciter beaucoup de questions car lorsqu'on y regarde de plus près, plusieurs critères doivent être rencontrés afin d'y avoir droit.

Depuis 2016, une contrainte supplémentaire s'est ajoutée à l'article 1959.1 du Code civil du Québec. Cette contrainte s'applique tant aux reprises de logement qu'aux évictions pour agrandissement substantiel, subdivision ou changement d'affectation.

Ainsi, on ne peut pas reprendre le logement visé (ou évincer pour les motifs ci-haut) si le locataire ou son conjoint, au moment de la reprise, ou de l'éviction:
- est âgé de 70 ans ou plus;
- occupe le logement depuis au moins 10 ans et;
- a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1). (La Société d’habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu maximal permettant à un locataire d’être admissible à un logement à loyer modique.)

SAUF si le locateur est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger, ou si le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus, ou s'il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

Une décision récente (1) est venue interpréter cette disposition. Dans un cas où le locataire rencontre deux des trois conditions pour être protégé contre la reprise de logement, et qu'il est sur le point de rencontrer la troisième condition d'ici quelques semaines, qu'en est-il?

Dans le cas qui nous occupe, la locataire aura eu 70 ans le 27 juillet. La reprise, elle, est demandée pour le 1er juillet, alors qu'elle n'aura encore que 69 ans. Elle habite son logement depuis plus de 10 ans et rencontre le critère concernant ses revenus. Cette décision est venue confirmer qu'il est impératif de rencontrer l'ensemble des 3 conditions à la date prévue pour la reprise de logement pour bénéficier de la protection et qu'on ne peut étendre l'exception à des cas qui ne sont pas formellement prévus dans la loi. L'exception protégeant les aînés est donc interprétée de façon stricte.

Il est également requis par la loi que les avis de reprise et d'éviction pour agrandissement substantiel, subdivision ou changement d'affectation reproduisent le contenu de l'article 1959.1 sur la protection des personnes aînées. Cette mention est maintenant obligatoire au sein des avis et son absence pourrait l'invalider, surtout si le locataire a 70 ans ou plus (2).

D'autre part, si l'exception protégeant certains aînés ne s'appliquait pas dans une situation donnée, il est requis que le locateur désirant procéder à une reprise de logement rencontre les autres formalités prévues pour la loi, que le bénéficiaire de la reprise ait l'intention réelle d'y habiter et qu'il ne s'agisse pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins : « L'intention réelle d'aller habiter au logement comporte l'obligation pour le locateur de démontrer un projet réfléchi, clair, ferme, planifié et vérifié » (3).

Pour connaître l'ensemble des critères pour une reprise de logement et savoir si vous pourriez en bénéficier, n'hésitez pas à contacter notre service juridique.

(1) Petti c. Fattah Mohamed, 2020 QCRDL 11261.
(2) Ciavaglia c. Gargour, 2018 QCRDL 3070.
(3) Supra note 1.

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