Les critères objectifs pour obtenir une résiliation de bail pour du bruit excessif

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Services juridiques

Les critères objectifs pour obtenir une résiliation de bail pour du bruit excessif
Les faits reprochés

Le propriétaire témoigne avoir reçu des plaintes concernant les bruits émanant du logement du locataire et la situation perdure toujours. Il dépose une pétition qui aurait été signée par six locataires de l’immeuble se plaignant des troubles subis par les autres locataires.

Une locataire qui habite le logement situé au-dessous du locataire depuis 1999. Elle se plaint des bruits provoqués par les enfants. Très tôt le matin ou tard le soir, elle entend des sauts, des courses ou des objets traînés au sol. Elle affirme que les bruits sont quotidiens et amplifiés la fin de semaine. Elle a tenté d’en discuter avec la locataire, sans succès. Elle a signé la pétition contre le locataire bruyant après qu’on lui en a lu le contenu.

Une autre locataire, qui habite l’immeuble depuis 16 ans et qui assume les tâches de conciergerie depuis 10 ans, explique qu’en raison des pleurs, cris et chicanes presque quotidiennes, elle a dû cesser de manger dans la cuisine. Lorsqu’elle tente de discuter avec le locataire bruyant, il refuse de collaborer.

La défense du locataire

Le locataire bruyant habite l’immeuble depuis cinq ans. Il a deux enfants, âgés respectivement de trois ans et six ans. Il affirme que les enfants quittent la maison avec leur mère à 7h le matin pour en revenir à 17h. Durant la fin de semaine, ils sont fréquemment à l’extérieur de la maison pour aller jouer au parc ou faire des courses.

Il soumet que la locataire en-dessous a commencé à se plaindre du bruit après qu’elle a loué une chambre de son logement. Elle demandait à ce que les enfants jouent dans le salon ou la cuisine, ce qu’il a refusé. Ils jouent dans leur chambre qui est situé au-dessus de son chambreur. Il nie l’existence de bruits excessifs et ajoute que les enfants sont couchés vers 20h30.

Le droit applicable

La jurisprudence exige que le locateur établisse des bruits excessifs et anormaux de nature à troubler la jouissance paisible des autres locataires au point de justifier la résiliation du bail. La Régie du logement a déjà établit certains critères :
‘’Pour réussir en la présente cause, les locateurs doivent établir que les locataires ou une personne dont ils sont responsables ou à qui ils permettent l’accès au logement a eu, au cours d’une certaine période, des comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble, troublant aussi la jouissance normale des lieux à laquelle ils ont droit’’ (1)

De plus, les locataires doivent accepter les inconvénients de vivre en communauté. L’article 976 du code civil du Québec établit la norme des inconvénients du bon voisinage : ‘’976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les bruits de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.’’

Dans la présente affaire la Régie du logement se prononce sur les critères objectifs à suivre pour accorder une résiliation du bail : ‘’ En matière de bruit, le tribunal ne peut fonder son appréciation sur des considérations subjectives et doit chercher à déterminer si le locataire plaignant vit une situation qui, par sa répétition, insistance et ampleur, constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail. Cette analyse doit se fonder sur les critères objectifs et probants. Ce qui est incommodant pour certains peut ne pas l’être pour d’autres et, ainsi, le tribunal est appelé à se prononcer uniquement sur une situation extraordinaire et inhabituelle.’’ (2)

Conclusion de la Régie du logement

Le Tribunal constate que le locataire bruyant est difficile d’approche et peu enclin à écouter les reproches des autres locataires. Toutefois, la preuve soumise n’a pas démontré de bruits excessifs et anormaux constituant une entrave sérieuse à la jouissance paisible des autres locataires. La preuve relativement à la fréquence, durée et intensité des bruits reprochés est vague et imprécise. Selon le Tribunal, il est évident que, dans un immeuble à logements multiples, chacun des locataires est appelé à subir certains inconvénients dus à la présence des autres locataires et à leur occupation.

À notre humble avis, la Régie du logement a refusé de résilier le bail à cause de l’insuffisance de preuve. Il n’est pas suffisant de déposer une pétition des locataires. Il faut faire témoigner les locataires devant le Tribunal.

Enfin, lorsque nous sommes en présence de plaintes concernant des enfants, le propriétaire doit démontrer que les bruits causés par les enfants sont anormaux et excessifs, que le comportement des enfants n’est pas normal. Le Tribunal croit en général que les locataires doivent supporter les bruits normaux des enfants. La preuve exigée n’est pas facile à faire. Le propriétaire doit tenter par les témoins de prouver que lesdits enfants sont dérangés, non contrôlés ou encore qu’ils représentent des problèmes de comportement.

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1. R.L. Québec. 17 octobre 1989. 18 890911-014 G;
2. J.L. (2005) p. 226.

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