Les locataires doivent supporter les inconvénients du bon voisinage

Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Divers

Source: Messier, Soucy Avocats

Les locataires doivent supporter les inconvénients du bon voisinage

Les propriétaires d’immeubles sont souvent confrontés aux plaintes que les locataires formulent au sujet des bruits excessifs provenant d’un autre logement où ils habitent. Le propriétaire doit évaluer le bien-fondé de la plainte.

Le conflit de personnalité

Le propriétaire doit s’assurer que le locataire qui se plaint a de bonnes raisons pour le faire. Le propriétaire d’un immeuble où il y a plusieurs logements doit enquêter auprès des autres locataires de l’immeuble pour tenter de corroborer la plainte. Le propriétaire doit aller rencontrer les occupants des autres logements qui touchent au logement du locataire bruyant. Si les bruits sont excessifs, plusieurs locataires auraient dû les entendre.

La tolérance

Le code civil du Québec énonce un devoir de tolérance aux locataires

Art. 976 : Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant ses usages locaux.

La jurisprudence à la Régie du logement a bien établi que les locataires doivent subir les inconvénients du bon voisinage :

« En l’occurrence, le tribunal est d’avis que le locateur n’a pas démontré de bruits excessifs et anormaux constituant une entrave à la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble. La preuve se limite à des allégations vagues, générales et imprécises. La fréquence, durée et intensité des bruits reprochés ne permettent pas de conclure à une situation suffisamment grave et sérieuse qui justifient la résiliation du bail. Il est évident que dans un immeuble à logements multiples, chacun des locataires est appelé à subir certains inconvénients dus à la présence des autres locataires et à leur occupation, et ce, de surcroît lorsque l’immeuble est âgé et ne possède pas une insonorité suffisante1

L’hypersensibilité du bruit

En matière de bruit, la Régie du logement ne peut pas fonder son appréciation sur des considérations subjectives et la Régie doit chercher à déterminer si le locataire plaignant vit une situation qui, par sa répétition, insistance et ampleur constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant une demande de résiliation du bail à cause du bruit.

Cette analyse du comportement bruyant doit se fonder sur des critères objectifs et probants. Ce qui est incommodant pour certains peut ne pas l’être pour d’autres.

La preuve des bruits excessifs

Le propriétaire doit démontrer à la Régie avec des témoins les bruits excessifs. Les témoins doivent venir à la Régie témoigner devant un régisseur chargé d’entendre la cause. Les déclarations écrites des locataires plaignants ne sont pas admis en preuve en l’absence du déclarant.

1 R.L. 31 050906 150 G

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