Le départ précipité du locataire ou le déguerpissement : Conséquences et actions à prendre

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Le départ précipité du locataire ou le déguerpissement : Conséquences et actions à prendre

La période actuelle correspond, pour le Québec, à la période ou il y a le plus d’activités au niveau de l’affichage des logements pour la période du 1er juillet. C’est aussi à cette période ou il y a, généralement, le plus grand choix d’offre de logements sur le marché. Cette époque est donc, par le fait même, propice au départ précipité des locataires vers un autre logement avant la fin du bail. Cette situation est aussi connue sous le nom de déguerpissement et crée beaucoup d’incertitude auprès des propriétaires qui se retrouvent subitement avec un logement vide sans avertissement!

Dans un premier temps, aucune loi au Québec ne permet au propriétaire de contraindre son locataire à rester sur les lieux. Ainsi, la police ne pourra pas intervenir pendant le déménagement du locataire même si le bail n’est pas terminé.

Ce n’est qu’une fois que le locataire aura quitté les lieux que le propriétaire pourra prendre des mesures pour minimiser ses pertes.

Au niveau juridique, si le locataire déguerpi sans motif légitime et qu’il emporte tous ses effets mobiliers, le bail sera résilié sans autre formalité. Notez que ces deux conditions doivent être concomitantes pour qu’il y ait résiliation du bail. Celle-ci vous permettra de signer un nouveau bail rapidement. Cette règle est décrite à l’article 1975 du Code Civil du Québec. Cependant, nous vous incitons à faire preuve de prudence et de communiquer avec nous afin de déterminer s'il s'agit bien d'un déguerpissement.

Le propriétaire pourra récupérer tous les dommages occasionnés au moyen d’une demande intitulée « Dommages et relocation » déposée à la régie du logement en temps opportun.

Ainsi, dès le départ du locataire, une série d’actions doivent être prises par le propriétaire pour déterminer s’il y a vraiment eu déguerpissement.

Premièrement, une visite des lieux s’impose :

• Détailler l’état du logement et les réparations à faire s’il y a lieu;

• Dresser la liste des biens laissés sur place s’il y a lieu. La quantité et la description de ce qui a été laissé sur place déterminera s’il y a eu déguerpissement ou non. Pour qu’il y ait déguerpissement les biens de base pour vivre ne doivent nécessairement plus y être tels que : Poêle, frigidaire, laveuse, sécheuse, lit, matelas, divans, linge et effet personnel, cosmétique. Souvent, la situation nécessitera l’aide d’un conseiller juridique pour déterminer s’il y a effectivement déguerpissement;

• Ne rien jeter à ce moment, même les choses qui vous paraissent inutilisable: Vous devenez gardien de ces biens et devez respecter un délai minimal de 3 mois avant d’en disposer.

Nous suggérons que cette visite se fasse avec témoins muni d’un appareil photo ainsi qu’un rapport écrit de l’état et du contenu du logement.

S’il reste des biens, vous devrez envoyer une première lettre au locataire afin de lui demander de venir chercher ses biens dans les 3 mois de la réception de la lettre. S’il ne s’exécute pas, vous pourrez disposer des meubles et biens après le délai de 3 mois. Cette règle est décrites aux articles 1977 et 944 du Code civil du Québec.

Lorsque le logement est reloué, vous devrez envoyer une mise en demeure (ou une deuxième mise en demeure) au locataire pour lui réclamer les loyers perdues depuis son départ, les frais de publicité, le changement de serrure s’il y a lieu, les bris dans le logement ainsi que les frais d’électricité si en est responsable. Vous devrez prouver que vous avez réduits les dommages en agissant avec diligence. Vous devrez notamment démontrer que vous avez annoncé le logement afin de louer rapidement, selon une fréquence et dans les médias appropriés. Nous vous recommandons de conserver une copie de l'annonce dans le journal et les factures afin de parfaire votre preuve devant le tribunal.

Si vous n’avez pas l’adresse du locataire, utilisez les services d’un dépisteur ou d’un détective qui saura le retrouver. (Informations disponible dans la rubrique Annuaire de nos fournisseurs du journal Le Propriétaire).

Si le locataire n’a pas payé les sommes après le délai accordé dans votre lettre, vous pourrez ouvrir le dossier à la Régie du logement.

Dans tous les cas, lors d’un déguerpissement, faite confirmer votre situation par un avocat pour éviter de mauvaises surprises même si le logement est complètement vide, et ce, avant même de faire la visite du logement.


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