AirBnB, Couchsurfing et sous-location - Partie 1

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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AirBnB, Couchsurfing et sous-location - Partie 1

Phénomène plutôt récent, il se répand de plus en plus et soulève des questionnements.

Le «couchsurfing», se faisant gratuitement, ou contre rétribution monétaire ou autre échange, est un service d'hébergement temporaire. Les relations se créent par un service en ligne offrant une visibilité pour ceux désirant offrir un emplacement où dormir. Ainsi, il est possible de louer ou prêter son «sofa» à l'aide d'internet. Le principe de AirBnB est semblable, mais semble, dans tous les cas, se faire contre rétribution monétaire.

Selon la loi, le locataire peut sous-louer la totalité ou une partie du bien loué (1).

Toutefois, la loi prévoit aussi qu'il doit aviser le locateur de son intention, et indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer. Le locateur a alors quinze (15) jours pour faire les vérifications et peut refuser le sous-locataire proposé, pour des motifs sérieux seulement. Dans le cas d'une sous-location, comme le sous-locataire n'a pas de relation directe avec le propriétaire et que ce n'est pas lui qui le paie, seulement les indications de mauvais comportement seront pertinentes.

Ainsi, les activités sur les sites comme Couchsurfing et AirBnB ne permettent pas, bien souvent, de suivre la loi et de donner les avis nécessaires au propriétaire. Ce type d’activité, s'il s'intensifie en des locations multiples à court terme, peut s'apparenter à des activités commerciales, offrant des services du même type qu'une auberge ou un Bed and Breakfast.

« 1856. Ni le locataire ni le locateur ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.»

On change par ailleurs la destination du bien loué, à partir du moment où plus du tiers de la superficie totale du logement est utilisée à un autre usage que l'habitation. Ainsi, la location de type commercial, de plus du tiers du logement, constituerait un changement de destination du logement.

Ainsi, dans une décision (2), le propriétaire demandait la résiliation du bail, entre autres à cause de la location illégale de chambres au sous-sol. Dans cette situation, la locataire louait le sous-sol, en contravention à la réglementation municipale et de l'assurance du propriétaire. Bien que complètement aménagé, l'emplacement du sous-sol ne possédait pas les sorties de secours suffisantes et la configuration nécessaire pour respecter la réglementation municipale et être loué comme un logement. L'assurance du propriétaire ne couvrait alors pas le risque supplémentaire causé par la location de cet emplacement.

Le propriétaire s'est rendu compte de cette situation par les nombreuses allées et venues d'étrangers, et ensuite par la découverte que des offres de location étaient affichées sur les médias sociaux : «elle offre des chambres à des « étudiant, stagiaire, touriste, travailleur / court moyen terme, 2 étages =1er + s-sol. Tout meublé, tout fourni; literie etc… » ».

Pour obtenir la résiliation du bail dans cette situation, le juge explique que « le locateur devait démontrer que la locataire a changé la destination du logement en transformant plus du tiers de celui-ci en une entreprise de location de chambres et de la garçonnière du type gîte ou hôtellerie et que cet usage lui cause un préjudice sérieux. »

Ainsi, le juge en vient à la conclusion que l'espace offert en location représente plus du tiers du logement, et que les services qu’elle rend à ces personnes de passage s’apparentent à ceux offerts par une auberge.

Il en vient également à la conclusion que cette situation cause un préjudice sérieux au propriétaire et résilie en conséquence le bail.

Il ne faudrait pas conclure toutefois que s'il n'y avait pas l'utilisation de plus du tiers du logement à des services apparentés à ceux d'une auberge, que la sous-location pour de courtes périodes par l'entremise de Couchsurfing, AirBnB ou toute autre plate-forme ne cause aucun inconvénient et ne permet en aucun cas d'agir. C'est ce qui sera traité dans la prochaine parution.

(1) article 1870 Code civil du Québec.
(2) 31-130301-019, 31 20130301 G , 2013 QCRDL 27956.

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