Les locataires sont responsables des dommages suite à l’abandon de leur logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Les locataires sont responsables des dommages suite à l’abandon de leur logement

Les locataires demandent une diminution de loyer du 1er février 2017 au 30 septembre 2018, des dommages moraux de 1900$ et des dommages pécuniaires de 607.08$. La locatrice demande la condamnation des locataires pour une indemnité de relocation pour le mois d’octobre de 620$, les frais d’énergie de 28$ et de dépistage de 89.34$. Les parties étaient liées par un bail annuel du 1er février 2017 au 30 juin 2017 au loyer mensuel de 610$, reconduit au 30 juin 2018 au loyer mensuel de 615$ et aussi reconduit au 30 juin 2019 au loyer mensuel de 620$. Les locataires ont quitté leur logement le 30 septembre 2018.

La demande des locataires
Les locataires ont habité le logement depuis le 1er février 2017 et ils soutiennent qu’ils n’ont pas eu la jouissance paisible du logement et qu’ils ont dû abandonner leur logement en date du 30 septembre 2018. Ils prétendent que le logement a toujours été anormalement froid en raison d’un manque d’isolation, et ce, même après le changement des fenêtres, causant des coûts élevés d’électricité et affectant leur jouissance des lieux. Ils soutiennent que le logement était extrêmement humide, qu’il y avait des moisissures à l’intérieur des murs et à la surface de ceux-ci, leur causant des problèmes de santé les obligeant à prendre de la médication. Leurs symptômes étaient : irritation des yeux, du nez et de la gorge, écoulement nasal, respiration sifflante, toux, fatigue, maux de tête, etc.

Ils se plaignent aussi que la locatrice ne tondait pas le gazon, laissant la végétation sauvage atteindre une longueur démesurée, laquelle envahissait tout le terrain et empêchait les locataires de profiter du terrain et d’avoir accès à leur espace de rangement et en leur créant des réactions allergiques. Encore, ils témoignent qu’ils n’avaient pas les clés pour l’entrée avant de la maison, limitant ainsi leurs moyens de sortir de la maison en cas de sinistre. Cette entrée n’était pas déneigée l’hiver.

Devant le défaut de la locatrice de respecter son obligation de leur fournir la jouissance paisible des lieux et jugeant que le logement était devenu impropre à l’habitation, ils ont expédié une mise en demeure à la locatrice, accompagnée d’un avis d’abandon de logement reçu le 27 septembre 2018. Pour tous ces motifs, les locataires demandent une diminution mensuelle de loyer de 75.00$ à compter du 1er février 2017 jusqu’à leur départ le 30 septembre 2018. Pour les troubles et inconvénients, le stress, le manque de sommeil et les problèmes de santé, ils demandent des dommages moraux de 1900.00$.

La défense de la locatrice
La locatrice est représentée à l’audience par son fils qui précise que sa mère n’a jamais reçu de plaintes des locataires avant le mois de septembre 2018 au sujet du gazon. Devant l’insatisfaction soudaine des locataires, le gazon a été tondu le 25 septembre 2018 avant le départ des locataires.

Le fils de la locatrice prétend que le problème d’humidité, s’il y en avait un, était dû au mode de vie des locataires. La petite surface affectée de moisissures était localisée dans la salle de bain et elle aurait pu être simplement nettoyée. Pour les moisissures, les locataires n’ont jamais pu lui monter, parce que les locataires prétendaient que les moisissures étaient à l’intérieur des murs. Il met en preuve une vidéo pour démontrer qu’il n’y a aucun problème de moisissures sur les murs. Le fils mandataire estime que le départ était illégal et que les locataires doivent payer les loyers perdus après l’abandon du logement sans motif légitime. Le logement a été reloué le 1er novembre 2018, la locatrice demande le recouvrement du mois d’octobre 2018, les frais de dépistage et les frais d’électricité.

Analyse et décision
Plusieurs obligations découlent d’un bail de logement. Dans l’éventualité où le locataire ne respecte pas ses obligations, le locateur peut demander des dommages-intérêts pour recouvrer les loyers perdus jusqu’à la relocation du logement et aussi les frais de relocation.

Le tribunal constate que la plupart des allégations des locataires n’ont pas été prouvées selon la prépondérance des probabilités. Aucune preuve ne supporte le taux d’humidité excessive. Il semble plus probable que ce soient les habitudes de vie des locataires qui créent une surcharge d’humidité. La preuve faite par des photographies démontre la présence de tâches noires qui sont probablement des champignons situés sur une petite surface et sont loin de représenter une réelle problématique. Selon le tribunal, rien ne vient supporter la présence de moisissures à l’intérieur des murs, ni que l’air est contaminé, ni qu’il y avait un manque d’isolation qui demandait de chauffer davantage.

Pour la clé de la porte d’entrée, les locataires n’ont pas prouvé qu’ils avaient demandé à la locatrice de leur en fournir une.

En ce qui concerne la longueur de la pelouse et les herbes sauvages, l’omission de mettre en demeure prive le locateur de son droit d’exécuter ses obligations pour éviter un litige. Les locataires ont dénoncé à la locatrice leur plainte au sujet du gazon trop long seulement trois jours avant de quitter définitivement leur logement. Aucune diminution de loyer n’est accordée pour ce motif.

Les dommages moraux pour le stress, les inquiétudes et la fatigues sont rejetés. Le tribunal ne peut conclure que les locataires ont subi du stress ou de l’anxiété en raison d’un manque de clé ou que la pelouse était trop longue, autrement ils s’en seraient plaints avant.

Logement impropre
Les locataires devaient démontrer qu’ils étaient justifiés d’abandonner le logement en démontrant que leur logement était devenu impropre à l’habitation. Il s’agit d’une preuve exigeante. L’impropreté du logement doit s’évaluer selon une norme objective et non en fonction de la sensibilité particulière de chaque individu, que ce soit au niveau physique ou psychologique. La norme étant de savoir si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans ces conditions. Le tribunal conclut que les locataires n’étaient pas justifiés d’abandonner leur logement.

La demande la locatrice
Les locataires ont quitté leur logement sans droit, la résiliation est alors de plein droit, mais aux torts de ceux-ci, ce qui ne met pas un terme à leur obligation de payer le loyer convenu pour la durée du bail. Le tribunal accorde le mois d’octobre 2018 à titre de dommages dus à la locatrice, soit la somme de 620$. La locatrice a droit aussi aux frais de justice comprenant les frais de signification par huissier et les frais de la demande. Le tribunal rejette la demande des locataires et accueille la demande de la locatrice et constate la résiliation du bail aux torts des locataires. (1)

1. Garneau c. Roy 2020 QCRDL 4807.

0 Réponse à “Les locataires sont responsables des dommages suite à l’abandon de leur logement”

Laisser un commentaire