Des événements imprévus hors du contrôle du locateur peuvent faire échec à une demande de dommages pour une reprise de mauvaise foi

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Le locataire poursuit le locateur en dommages-intérêts et dommages-intérêts punitifs pour donner suite à une éviction de mauvaise foi par le locateur.

Le recours intenté par l’ancien locataire est fondé sur l’article 1968 du code civil du Québec :
''Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d’une reprise ou d’une éviction obtenue de mauvaise foi, qu’il ait consenti ou non à cette reprise ou éviction. Il peut aussi demander que celui qui a ainsi obtenu la reprise ou l’éviction soit condamné à des dommages- intérêts punitifs''.

La somme totale réclamée est de 19516,50$. La preuve révèle que les parties étaient liées par un bail du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 au loyer mensuel de 363.00$. Le logement est un trois pièces et demie situé dans un immeuble de 16 logements. Le 21 décembre 2004, le locataire recevait du locateur un avis d’éviction pour le 30 juin 2005, son logement devant être agrandi avec le logement voisin. Le 10 janvier 2005, le locataire répondait à l’avis d’éviction du locateur et refusait de quitter son logement mais il a négligé de s’opposer à l’agrandissement de son logement, tel que prévoit le Code civil du Québec :
Art 1966. Le locataire peut, dans le mois de la réception de l’avis d’éviction, s’adresser au tribunal pour s’opposer à la subdivision, à l’agrandissement ou au changement d’affectation du logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti à quitter les lieux…

Le processus légal du locataire
Le 10 janvier 2005, le locateur informe le locataire qu’il a toujours l’intention d’agrandir le logement et qu’il devra quitter le logement au 30 juin 2005.

Le 14 février 2005, le locateur suite à une annonce dans le journal reçoit une réponse de trois infirmières intéressées par le logement. Le 3 mars 2005, étant persuadé que le locataire ne pouvait plus s'opposer à un tel agrandissement, le locateur signe un bail pour le 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 au loyer mensuel de 1212$. Auparavant, un permis de transformation est émis par la Ville de Montréal permettant de fusionner deux logements afin d’en faire un seul, dont celui du locataire.

Le 11 février 2005, le locataire, avec d’autres locataires du même immeuble, produit une demande afin de prolonger le délai d’un mois prévu à l’article 1966 C.C.Q, en vertu de l’article 59 de la Loi sur la Régie du logement : `` Art 59. La Régie peut pour un motif raisonnable et aux conditions appropriées, prolonger un délai ou relever une partie des conséquences de son défaut de la respecter, si l’autre partie n’en subit aucun préjudice grave``.

Deux audiences ont été nécessaires et le tribunal accueillait le 24 mai 2005 la demande du locataire et prolongeait le délai pour permettre au locataire de s’opposer à l’agrandissement tout en demandant de manière urgente de convoquer les parties afin d’être entendu sur la demande originaire d’opposition du locataire.

Les délais occasionnés par la décision
Le 20 juillet 2005, après une audience tenue le 13 juillet 2005, une décision de la Régie est rendue et autorise l’éviction du locataire aux fins d’agrandissement et ordonne au locataire de quitter le logement le 31 août 2005 à minuit. Le 1er août 2005, les infirmières qui sont les locataires du nouveau logement agrandi, n'ayant pas emménagé le 1er Juillet 2005 tel que prévu par le bail signé le 3 Mars 2005 réclament une somme totale de 4207$ à titre de dommages, stress et inconvénients. Une entente est intervenue le 29 Juillet 2008: le locateur a payé une somme de 4000.00$ aux locataires.

Conséquences fâcheuses pour le locateur
Dans l'intervalle, le locateur malgré une annonce publiée ne reçoit qu'un seul appel et se voit confronté avec plusieurs logements vides avec aucune location en vue pour le logement agrandi du locataire.
Ne pouvant louer ce logement agrandi, le locateur décide alors de louer ses logements, dont celui du locataire, sans procéder à l'agrandissement de celui-ci. Après des rénovations audit logement concerné, il loue l'appartement à 547.00$ à partir du 1er Janvier 2006 au 30 Juin 2007.

Circonstances hors du contrôle du locateur
La Régie du logement conclut que l'éviction a été faite de bonne foi et que c'est en raison de circonstances hors du contrôle du locateur que l'agrandissement du logement du locataire avec le logement voisin ne fut pas réalisé. Les embûches légales causées sans le savoir par le locataire lui-même ont poussé le locateur dans ses extrêmes limites. Selon le tribunal, le locateur a tout fait pour procéder tel que convenu à l'agrandissement allant même à demander une audience en urgence au vice-président de la Régie du logement.

Tous ces délais ont fait en sorte que non seulement les infirmières qui avaient accepté de louer un tel logement agrandi, n'ont pas pu prendre livraison de celui-ci à la date convenue, mais encore elles ont poursuivi le locateur en dommages ce qui a mené à une entente hors cour, selon laquelle le locateur a dû débourser une somme de 4000.00$ en dommages. De guerre lasse et durement secoué financièrement par toute cette histoire, le locateur a opté pour la location des anciens logements non agrandis afin de diminuer ses pertes.

On peut toutefois reprocher au locateur de n'avoir pas demandé l'autorisation de relouer le logement comme le lui imposait l'article 1970 du Code civil du Québec. Le défaut de faire cette demande peut affecter la crédibilité d'un locateur mais la sanction à cet argument n'est pas de donner automatiquement droit au recouvrement de dommages-intérêts. La Régie du logement a été convaincue que le locateur a toujours été de bonne foi dans toute cette histoire du début jusqu'à la fin:
Il n'y a pas de mauvaise foi si, après reprise, le locateur ne prend pas la possession des lieux à cause d'un événement imprévu comme par exemple un mariage retardé parce que le futur époux est devenu chômeur, ou à cause du fait que le logement était trop délabré après le départ du locataire évincé (1)

La Régie conclut finalement:
Or la preuve révèle que des événements importants hors du contrôle du locateur ont considérablement changé la situation du locateur, lequel avait perdu ses locataires éventuels du logement agrandi et en plus avait dû débourser une somme en dommages à ses derniers (2)

La Régie a rejeté la demande en dommages-intérêts intentée par le locataire.







1 . Sauvé c. Sousa 31-040820-005G;
2. Abdesslam c. Gelly 2011 QCRDL 25979

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