La fumée et les voisins ne font pas toujours bon ménage

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

La fumée et les voisins ne font pas toujours bon ménage

Notre milieu de vie devient d'autant plus important lorsqu'on y est confiné. Certains l'auront appris à leurs dépends durant les derniers mois. La pandémie a certainement eu pour effet d'exacerber certains comportements des uns et de diminuer la tolérance des autres.

Cela fait déjà un certain temps qu'il est reconnu qu'une clause d'un bail interdisant de fumer dans un logement est valide. La cigarette, de par ses odeurs et sa fumée, peut constituer un préjudice pour les autres occupants d'un immeuble et présente des risques pour la santé :

« 90 Aucune loi n'interdit formellement à une personne de fumer dans son logement. Cependant, le droit du fumeur au respect de sa vie privée est limité par le droit des autres occupants d'un immeuble à jouir paisiblement de leur logement.
91 Cette jouissance paisible inclut le droit de ne pas subir les effets négatifs de la fumée. » (1)

La difficulté, lorsqu'on parle de fumée ou autres troubles entre voisins, c'est que l'importance de l'inconvénient est une question de perception et dépend du degré de tolérance de chacun. Il n'est pas toujours évident de déterminer ce qui constitue un inconvénient anormal, mais cela doit être déterminé de façon objective, à la discrétion du tribunal.

Dans un jugement récent (2), on vient reconfirmer qu'il n'est pas nécessaire d'avoir une clause interdisant la fumée à l'intérieur du logement pour pouvoir obtenir la résiliation du bail pour cette raison, dans certains cas.

Dans cette situation, le locateur reprochait au locataire de causer des bruits dérangeant d'autres locataires et d'avoir un comportement agressif, en plus de fumer la cigarette et le cannabis dans le logement. Le locateur demande donc la résiliation du bail. Il y est mentionné que si la fumée propagée devient un inconvénient anormal, excessif ou déraisonnable et présente un caractère de persistance, cela peut être suffisant pour causer un préjudice sérieux et mener à la résiliation du bail. Selon la décision, la preuve a été faite à l'effet que les odeurs de cigarette dont il est question vont bien au-delà des limites de la tolérance que se doivent les voisins. Et que même en l'absence de clause spécifique interdisant de fumer dans le logement, le locataire a tout de même enfreint ses obligations concernant notamment le respect de la jouissance paisible des autres locataires et permet la résiliation du bail. Ainsi en fut-il également pour le bruit. La preuve quant au non-respect du bail concernant le cannabis ne semble pas avoir été suffisante de son côté.

Ce jugement s'inscrit dans la même ligne de pensée que celui rendu en 2018 par madame la juge Talbot, qui avait décidé qu'une clause interdisant la fumée n'est pas essentielle pour résilier le bail si ce comportement nuit à la jouissance paisible des lieux (3). Il s'agissait alors d'un locataire d'une unité de copropriété divise qui n'était pas lié par une clause interdisant de fumer dans son logement, mais certains copropriétaires voisins se plaignaient de la fumée. La juge en était venu tout de même à la conclusion, avec la preuve qui lui fût présentée, que le locataire nuisait à la jouissance paisible des lieux des autres occupants, troublait la gestion du copropriétaire locateur, l'exposant à des recours judiciaires et mettant en péril l'état du logement en raison de la fumée, ce qui fût suffisant afin de résilier son bail.

Il n'en demeure pas moins que la meilleure façon de se prémunir des inconvénients liés à la fumée de cigarette ou de cannabis, pour les nouveaux baux, reste l'inscription d'une clause d'interdiction de fumer dans le logement, l'immeuble, les balcons et le terrain de l'immeuble, selon la configuration des lieux.

Notez en terminant que le gouvernement provincial, par la Loi concernant la lutte contre le tabagisme, prévoit déjà l'interdiction de fumer dans les aires communes des immeubles d’habitation comportant deux logements ou plus.

(1) Koretski c. Fowler, 2008 QCCQ 2534.
(2) Mackay Developments Inc. c. Renz, 2020 QCRDL 11481
(3) 243211 31 20151026 G, 2018 QCRDL 3482.

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