Déneigement et sel : si le bail n'en parle pas, le locataire ne le fait pas!

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Déneigement et sel : si le bail n'en parle pas, le locataire ne le fait pas!

En cette période de l'année, la corvée de neige et l'épandage de sel et d'abrasif est une tâche courante que plusieurs propriétaires aimeraient bien se débarrasser ou considèrent de peu d'importance.

Sachez bien que c'est une composante très importante de vos obligations et plusieurs conséquences sont prévues en cas de manquements.

Sauf si le bail le prévoit autrement, c'est le propriétaire qui a l'obligation générale de faire le déneigement et le déglaçage des entrées et trottoirs. De plus, s'il s'avère que l'une ou l'autre est mal exécuté, il pourrait être tenu responsable des blessures suite à une chute d'un locataire sur une plaque de glace par exemple.

Votre assurance habitation couvre cette situation dans la portion responsabilité civile de votre assurance si un événement de la sorte se produit.

Si vous prévoyez quitter pour une longue période pendant l’hiver prévoyez donc déléguer cette tache importante afin d'éviter une responsabilité certaine dans les blessures des locataires.

Au delà des blessures, les locataires pourraient demander une diminution de loyer pour la perte de jouissance engendrée par la mauvaise exécution du déneigement et du déglaçage.

Vous pouvez aussi transférer cette obligation à votre locataire ou l'un des locataires à la signature du bail. S'il ne le fait pas, le propriétaire peut l'enjoindre de le faire en demandant une ordonnance au Tribunal du logement et éventuellement la résiliation du bail.

Nous suggérons que les diverses parties de son obligation soient très bien détaillées dans une annexe s'il le faut. Quelle partie des parties communes il doit déneiger, dans quel délai, avec quels outils, quand mettre du sel sont autant de détails qui évitent les conflits.

Lorsque c'est le propriétaire qui déneige, le Tribunal du logement a détaillé l'intensité de votre obligation dans une décision rendue en novembre 2017.

On peut y lire que au paragraphe 16 et 17 se basant sur la jurisprudence que le locataire doit avoir des attentes raisonnables face à la qualité du déneigement c'est à dire :

« Que les propriétaire n’ont pas l’obligation d’« offrir une sécurité absolue aux locataires »1 et de pallier sur le champ et en tout temps à toute présence de neige ou de glace. Leur obligation se limite à prendre les moyens raisonnables et diligents pour pallier aux conditions climatiques qui peuvent constituer une source de risque ou qui empêche un usage des lieux qui soit courant ou normal.
18 Il apparaît déraisonnable d’exiger des locateurs qu’ils s’assurent, en tout temps, que l’escalier ou l’accès à l’immeuble soient exempts de neige ou de glace. Après une tempête de neige, les locataires qui doivent emprunter les accès pour quitter les lieux avant que le déneigement ou le déglaçage soit effectué ont eux-mêmes l’obligation de redoubler d’attention et de vigilance pour prévenir le danger. »
De plus, laisser un sac de sel et une pelle à l'entrée de l'immeuble ne transfert pas la responsabilité de cette obligation au locataire. Tout au plus, cela permet au locataires d'ajouter du sel s'il considère qu'il n'en a pas assez même s'il n'est pas obligé de le faire.

Shih c. Rodriguez Morell, 2017 QCRDL 35310 (CanLII)

Finalement, si c'est le propriétaire qui doit faire le déneigement, assurez vous de pouvoir le faire en tout temps. Je parle ici au «Snowbird » par exemple ou même un propriétaire qui prend une semaine de vacance hivernale dans le sud. Votre obligation ne s'arrête pas. Prévoyez le coup.

Bonne bordée.

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