Avis de modification des conditions du bail : Attention aux erreurs qui peuvent coûter cher!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Avis de modification des conditions du bail : Attention aux erreurs qui peuvent coûter cher!

Nous arrivons à la période de l'année où il faudra commencer à penser, pour la plupart des baux, aux avis de modification du bail, en y incluant les augmentations.

Rappelons simplement qu'il existe des formalités à remplir pour avoir un avis conforme. Il est dommage de constater que par mégarde et se basant sur la bonne entente avec le locataire, des propriétaires font des avis verbaux, des courriels ambigus ou des avis faits « maison » qui ne contiennent pas tous les éléments prévus par la loi.

L'une des règles applicables aux avis de modification de bail est que, comme tout avis relatif au bail, il doit être rédigé dans la même langue que le bail.

Dans un jugement récent (1), un locateur demandait l'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit suite à l'échéance du bail. Ce locataire aurait reçu un avis d'augmentation de loyer dans les délais légaux, mais rédigé en français, alors que le bail original était en français. Suite à une discussion sur le contenu de l'avis, le locataire aurait accepté l'augmentation de 65$ et le renouvellement de son bail. Selon les faits mentionnés au jugement, le représentant du locateur, voulant une réponse écrite, aurait indiqué au locataire à quel endroit cocher et signer, ce dernier lui faisant confiance et étant incapable de lire le français.

Visiblement, le locataire n'aurait pas coché au bon endroit mais plutôt à l'emplacement du non renouvellement. Dans ce cas, le Tribunal juge que le locataire subit un préjudice de cet avis dans la mauvaise langue car il risque d'être évincé. Or, il cite également l’article 1375 C.c.Q. Qui prévoit que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties à un contrat, et ce, à toutes les étapes de celui-ci.

Ainsi, l'obligation de renseignement découle de cette obligation de bonne foi.
Dans les circonstances, le juge décide que l'avis est donc inopposable et que le bail a été reconduit, sans augmentation.

Rappelons-nous que pour être valide, l'avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l’objet d’une demande de fixation ou de révision. Il est très important que l'avis indique la durée proposée du bail si elle est modifiée, et surtout le délai accordé au locataire afin de refuser la modification proposée, qui est d'un mois à compter de la réception de l'avis (2).

Pour terminer, nous tenons à vous rappeler également que pour être considéré comme étant un « avis de modification des conditions du bail», l'avis doit proposer une modification ou une augmentation. Ainsi, un simple avis demandant au locataire s'il a l'intention de demeurer dans le logement ou de quitter, en lui donnant un mois pour répondre, risque de ne pas être valide. On ne pourrait donc pas considérer que le locataire renouvelle son bail, par l'absence de réponse dans ce délai. Le locataire aurait alors les délais légaux pour aviser d'un non-renouvellement de son bail, soit 3-6 mois avant la fin du bail pour un bail de 12 mois et plus, ou 1-2 mois avant la fin du bail pour un bail de moins de 12 mois, à titre d'exemples (3).


(1) 9252-7076 Québec inc. c. Anwar 2021 QCTAL 18101.
(2) Code civil du Québec, L.R.Q. c. CCQ-1991, article 1943.
(3) Code civil du Québec, L.R.Q. c. CCQ-1991, article 1946.

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