Un rabais loyer : Bon ou mauvais?

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Un rabais loyer : Bon ou mauvais?

Il arrive que les propriétaires d’immeubles à revenus offrent un rabais de loyer aux candidats pour les convaincre de signer un bail surtout hors de la période de pointe.

Ces rabais sont légaux mais il faut prendre le temps de bien les rédiger pour éviter de se faire piéger et qu’ils deviennent LE vrai loyer.

Premièrement le rabais peut être donné en une fois ou étalé sur le premier terme du bail. Mais il faut qu’il soit limité dans le temps. Que ce soit spécifié que ce n’est pas renouvelable. La jurisprudence s’entend pour que le rabais ne doit jamais dépasser un terme.

Si le rabais ne spécifie pas de délai, la jurisprudence tend à prétendre que le vrai loyer inclut ce rabais.

Voici un exemple de rédaction de clause rabais :

Rabais : Prime à la signature : Premier mois de loyer gratuit - Juillet 2022 uniquement et ne s'applique pas au renouvellement du bail.

Le fait de répartir le rabais sur plusieurs mois est risqué. Il est préférable que ce soit un seul mois, et idéalement pas le premier mois ! Certains propriétaires ont du vivre une situation de non paiement dès le deuxième mois, et donc ne jamais avoir été payé!

Vous ne pourrez pas renouveler le rabais une année supplémentaire puisque ce sera à ce moment considéré comme le loyer définitif incluant le rabais.

Il est essentiel de bien définir les paramètres et délais de ces rabais pour éviter que cette promotion ne devienne permanente, un véritable gouffre financier!

Dans un jugement récent, Me Chantale Houde, nous fait état de la jurisprudence en la matière au Tribunal administratif du logement à partir du paragraphe 10.

10   En application des règles de rabais, gratuité et autres clauses promotionnelles, on constate de la jurisprudence que le Tribunal accepte de retirer les rabais et de rétablir le loyer lorsqu'il s'agit du premier renouvellement du bail alors que la durée du rabais, consenti dans un cadre promotionnel, est prévue au bail.
11   Toutefois, lorsque le bail a fait l'objet d'un renouvellement et que le loyer payé lors du renouvellement est aussi réduit, le Tribunal a alors considéré que le loyer au terme du bail est le loyer incluant le rabais.
12   Ainsi, en 1997, dans la cause Summit Ridgewood Corp. c. Sheng1, le Tribunal de la Régie du logement, sous la plume de Me Jean-Claude Pothier, écrit :
« Bien sûr que la différence entre la clause promotionnelle pour inciter à signer un premier bail et le prix du loyer fixé sous forme de rabais est souvent difficile à établir et doit l'être cas par cas, selon la preuve faite chaque fois, en tenant compte de la présomption de faits découlant du renouvellement de la gratuité. La jurisprudence maintenant établie sur ce point est généralement à l'effet que le renouvellement d'un bail assorti d'une clause promotionnelle (loyer gratuit, four micro-ondes, etc.) n'inclut pas cette clause, surtout si le mois du loyer gratuit est spécifié; ceci est encore plus vrai lorsqu'on indique spécifiquement que le loyer gratuit ne s'applique que pour le bail courant. C'est le cas ici. »

Nous vous suggérons préférablement de donner un rabais unique sur un mois pour s’assurer de ne jamais ouvrir la porte à une argumentation sur le prix réel du loyer.

2021 QCTAL 30476
Attention : Décision du 30 novembre 2021, délai d'appel non expiré au moment de la rédaction (Délai 30 décembre 2021)

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