Le Projet de loi 122: une avance vers une réglementation accrue de l'entretien des immeubles

Publié le par Association des Propriétaires du Québec

Sujet(s): Réglementation,

Source: Me Kevin Lebeau

Le Projet de loi 122: une avance vers une réglementation accrue de l'entretien des immeubles

Le 2 décembre 2010, le Projet de loi No.122, désigné la Loi modifiant la Loi sur le bâtiment concernant principalement la modernisation des normes de sécurité fut sanctionné par l'Assemblée nationale. Selon le gouvernement, ces modifications permettront à la Régie du bâtiment de moderniser les règles édictées en vertu de cette loi, plus particulièrement celles relatives à la sécurité des bâtiments et des appareils sous pression. La Régie du bâtiment pourra aussi diffuser au public certaines catégories de renseignements qui lui sont fournis par un administrateur d'un plan de garantie de bâtiments résidentiels neufs, par exemple les primes souscrites, et le total des réclamations et des frais de sinistre.

Il faut se rappeler que la quasi-totalité des dispositions contenues dans Loi sur bâtiment s'appliquent aux bâtiments utilisés ou destinés à être utilisés pour abriter ou recevoir des personnes. Les immeubles en copropriété répondent à cette définition. Nous pouvons y voir l'intention du gouvernement québécois d'œuvrer vers une meilleure réglementation entourant l'entretien des bâtiments destinés surtout aux personnes, et ce dans l'optique de garantir la sécurité du public, avec comme effet secondaire la sauvegarde du patrimoine immobilier existant et futur: les propriétaires et les exploitants d'immeubles auront l'obligation de voir à l'entretien de ceux-ci et ne pourront les négliger. Avec ces pouvoirs, la Régie du bâtiment visera les propriétaires et les exploitants d'immeubles afin de mieux encadrer et réglementer l'entretien de leurs bâtiments et éviter des négligences ou abandons dangereux.

Par ailleurs, lors de la présentation du projet de loi au stade de l'adoption en principe, Madame Lise Thériault, ministre du travail avait rappelé les événements passés de l'effondrement d'un garage de stationnement dans l'arrondissement de ville St-Laurent, ainsi que la chute d'une dalle de façade en béton au centre-ville de Montréal, lesquels incidents ont causés la mort de deux personnes.

L'élaboration de règlements précis quant aux mesures qui doivent êtres prises pour assurer et attester la conformité du bâtiment tombera dorénavant sous la responsabilité de la Régie du bâtiment du Québec. Le pouvoir d'exiger, par règlement, que le propriétaire d'un bâtiment fournisse une attestation de conformité appartenait, depuis plusieurs années déjà, à la Régie du bâtiment, mais avec ce projet de loi la Régie exercera sans doute ce pouvoir avec plus de vigueur. Nous verrons probablement la création de règlements quant à la fréquence des inspections, les personnes et organismes habilités à émettre des attestations de conformité, ainsi que la conservation des documents d'attestation.

Quoique l'objectif premier du projet de loi ne semble pas être celui de viser les immeubles en copropriété divise spécifiquement, le fait de viser la totalité des immeubles qui répondent à cette définition aura sans doute un impact surtout pour les copropriétés délaissées, lesquelles ne sont pas nombreux.

Par contre, si la Régie du bâtiment compte introduire des règlements créant pour les propriétaires d'immeubles (et des personnes physiques ou morales assimilées au propriétaire, dont un syndicat de copropriété) l'obligation de les faire inspecter par des professionnels à des intervalles déterminés, ceci aura tout simplement pour effet de codifier des normes qui font déjà partie des pratiques reconnues en copropriété divise. La majorité des copropriétés ont déjà un programme d'inspection du bâtiment à des intervalles pré-déterminés, et ceux-ci sont souvent intégrés à des plans d'entretien d'immeubles et à la planification à long terme d'un fonds de prévoyance et d'un plan pluriannuel de travaux majeurs. Si ce n'est pas le cas pour votre copropriété, l'adoption de ce projet de loi sera une occasion d'y remédier.

L'effet conjugué de plusieurs dispositions du Code civil du Québec a déjà pour effet de créer, pour le syndicat et les membres de son conseil d'administration, des pouvoirs et des devoirs qui vont dans le même sens: les membres d'un conseil d'administration avisés d'un syndicat de copropriétés reconnaîtront que les pratiques ci-dessus mentionnées font partie des objets et des devoirs de tous les syndicats de copropriétés, peu importe la taille de l'immeuble.

Un conseil d'administration avisé sera donc pro-actif dans son administration et prendra les mesures qui s'imposent afin de préserver l'investissement collectif et la sécurité de tous les copropriétaires, en plus d'éviter de causer un préjudice au syndicat, aux copropriétaires et aux tiers dû à un manque d'entretien de l'immeuble. Toutefois, il est possible que les administrateurs d'un syndicat ne soient pas entièrement conscients de l'envergure des responsabilités qui leur incombent et que ceux-ci ne soient pas aussi pro-actifs.

Compte tenu des buts recherchés par ces modifications législatives, nous croyons qu'il serait souhaitable des obligations précises quant à la création d'un carnet d'entretien d'immeuble et des réparations majeures.

De plus, ces modifications permettront aux municipalités d'harmoniser leur réglementation, dont celle touchant la sécurité incendie, et dorénavant, toutes les municipalités pourront adopter ces nouvelles règles, ce qui ne les empêchera pas de se doter de normes encore plus sévères.

Ce projet de loi incorpore également des dispositions modificatives relativement à l'administration des plans de garanties des maisons neuves (La Garantie qualité habitation du Québec (ACQ), La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ et la Garantie des maîtres bâtisseurs). Ces modifications ont été proposées à la suite de demandes de la part d'associations de consommateurs, les entrepreneurs en construction, et les médias. Aux termes de ces dispositions, et dans un souci de légitimité et de transparence envers les bénéficiaires et afin d'éviter des scandales comme on en a connu au Québec dans les milieux connexes, la Régie verra à rendre disponible au grand public des informations financières supplémentaires sur les plans de garantie qui ne le sont pas actuellement (exemple: le montant des primes souscrites, la réserve actuarielle, et le total des réclamations et des frais de sinistre). Par ces modifications, le gouvernement vise à améliorer la transparence et faciliter la reddition de comptes et de la gestion des primes par les administrateurs.

La Régie du bâtiment pourra aussi édicter des règlements pour améliorer l'éco-efficacité des bâtiments lors de leur conception. Nous y verrons probablement des règles concernant l'isolation des édifices afin d'atteindre une plus grande efficacité énergétique, ainsi que des dispositions favorisant l'utilisation du bois dans la construction et des exigences sur l'installation d'appareils sanitaires à faible consommation d'eau.

Selon Madame la Ministre Thériault, la Régie du bâtiment sera en mesure de présenter en commission parlementaire au cours de l'année 2011 un projet de règlement à ce sujet. Nous vous tiendrons au courant de tout développement ultérieur à ce sujet.


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