CESSION DE BAIL : COMMENT ÉVITER QUE ÇA DEVIENNE UN CAUCHEMAR?

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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CESSION DE BAIL : COMMENT ÉVITER QUE ÇA DEVIENNE UN CAUCHEMAR?

L'article 1870 du Code Civil du Québec permet au locataire et ce, en tout temps pendant le bail, de céder son bail. La cession de bail permet au locataire de se libérer de toutes les obligations du bail en « transférant »son bail à un autre locataire. Pour ce faire, il doit envoyer un avis écrit au propriétaire de son intention avec le nom et l'adresse du candidat ET d'obtenir le consentement du propriétaire à la cession.

Voici les premiers conseils face à cette situation : 1- Prenez cette situation au sérieux. 2- Avisez immédiatement le locataire que tout doit se faire par écrit. 3- Le propriétaire a 15 jours de la réception de l'avis de cession pour donner une réponse. 4- Répondez par écrit par courrier recommandé au locataire et avisez-le de votre acceptation ou des motifs de votre refus et ce, avec détails tout en respectant la confidentialité des informations reçues sur le candidat.

Il est important de mentionner aussi que dès que vous recevez l'avis de cession, il ne sera plus possible pour le propriétaire de résilier le bail du locataire par entente par exemple. Il faudra obligatoirement considérer la cession et procéder à l'enquête de crédit dans le but de l'accepter ou le refuser.

Le désir du propriétaire de prendre le logement pour lui-même au moment de la cession n'est pas un motif valable de refus. La seule issue à ce moment est d'obtenir la renonciation écrite du candidat à l'effet qu'il renonce au logement, tâche qui ne sera pas simple.

La loi mentionne aussi que le propriétaire doit avoir un motif sérieux pour le refuser.

Quels sont les motifs sérieux?

Le Régisseur Me Robin-Martial Guay (1.) dans un jugement de juin 2015 nous éclaire sur certains motifs valables mais qui ne sont pas limitatifs :

1- « Adresse du candidat non fourni dans l'avis »;

2- « les revenus...apparaissent nettement insuffisant pour honorer un loyer mensuel de 1450$ auquel devait s'ajouter les frais d'énergie;

3- Quatre dossiers au plumitif de divers tribunaux dont une condamnation au paiement d'une somme de 272 784$. justifiait la locatrice de refuser celui-ci;

4-Refus des candidats de se départir de leur chat alors que le bail liant les parties stipule que les animaux au logement concerné sont interdits;

5- Refus de consentir à une enquête de crédit.

À ce titre, il ajoute :

   Le refus du locateur doit reposer sur un motif sérieux. Comme le soulignait, le Juge Michel Lassonde dans l'affaire Rondeau c. Guay1 :
« L'utilisation du terme sérieux par le législateur laisse clairement transpirer l'intention de ce dernier de restreindre la marge de manœuvre du locateur. »
46   On considère généralement que les motifs du locateur doivent être fondés sur la qualité même du cessionnaire. Suivant la jurisprudence consultée par le Tribunal, le refus du locateur peut être fondé sur la capacité de payer du cessionnaire, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations résultant du bail.
Sachez que dans cette cause la propriétaire a finalement refusé 3 candidats qui auraient dû être acceptés dans les circonstances. Le régisseur explique que la résistance certaine, persistante et parfois injustifiée de la locatrice à la cession de bail justifie l'octroi de dommages moraux aux locataires. « C'est en raison des mesures et des interventions exagérées, inopportunes et injustifiées que la cession de bail...envisagée par les locataires n'a pu être mise en œuvre. »
Dans ce dossier la propriétaire a été condamnée à 1,200.00$ pour son intransigeance.

Vous devez donc être conscient que même s'il existe plusieurs motifs de refus, bloquer systématiquement le processus de cession peut avoir des conséquences fâcheuses pour vous. De plus, vos motifs de refus doivent être appuyés de preuves solides présentables à la Régie du logement advenant la contestation par le locataire de votre refus. Prenez le temps de documenter vos dossiers.
Dans un autre ordre d'idée, sachez que rien dans la loi n'interdit au locataire de donner accès au candidat au logement avant la réponse afin qu'il aménage à titre d'occupant. Par contre, celui-ci prend alors un risque si votre réponse est négative et que vous refusez sa candidature. Il devra alors quitter le logement et assumer, lui-même, à nouveau, des dépenses coûteuses de déménagement. Des procédures existent à la Régie du logement pour forcer les candidats récalcitrants à quitter les lieux.

Dans un autre jugement rendu par Maître Claudine Novello (2. ), la candidate-cessionnaire était déjà occupante du logement. Pourtant, le propriétaire a refusé la candidate en raison, entre autres, de l'attitude générale, méprisante et méchante de cette personne envers les concierges et aussi parce qu'elle refusait de collaborer avec le propriétaire pour l'accès au logement. Ces raisons ont été considérées comme un motif valable de refus. Sachez, par contre, que la preuve de l'attitude a été faite par le témoignage de nombreux témoins.

En résumé, le propriétaire doit toujours prendre au sérieux l'avis de cession de bail parce qu'après 15 jours, si vous ne répondez pas, c'est que vous êtes présumé l'avoir accepté. Ne vous laissez pas influencer par de belles paroles, gardez le cap, faite une enquête de crédit la plus complète possible et répondez par écrit dans le délai.

Dernier fait : vous ne pouvez pas exiger le premier mois de loyer d'avance. Ce n'est pas le premier mois du bail, vous serez alors en milieu de bail. Par contre, si vous êtes toujours dans la période de renouvellement, (par exemple entre le 1er janvier et le 30 mars) vous pouvez envoyer votre avis de modification de bail et d'augmentation de loyer à votre nouveau locataire.





1. 207012
2. 31-130323-067/31-130121-048

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