Est-ce une reprise de mauvaise foi? Le locataire quitte à une autre date que celle prévue

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Est-ce une reprise de mauvaise foi? Le locataire quitte à une autre date que celle prévue

Dans le cadre du processus de reprise de logement, les choses ne se passent pas toujours comme prévu tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Une question importante à se poser est la suivante : Sommes-nous toujours dans le cadre d'un processus de reprise de logement si le locataire quitte avec ou sans entente à une autre date que la date prévue de la reprise de logement?

Dans une décision rendue le 9 janvier 2019 par Me Marilyne Trudeau, la locataire réclame 11,000$ en dommages moraux et 3500$ en dommages punitifs pour reprise de mauvaise foi :

Les faits sont les suivants :

31 juillet 2017 un avis de reprise de logement est envoyé au locataire pour une reprise de logement prévue le 1er janvier 2018; Le 8 août 2017 la locataire refuse la demande de reprise de logement, mais elle se cherche quand même un nouveau logement.

Pendant ce temps, le propriétaire ne dépose pas de demande de reprise de logement et renonce par le fait même à ce moment à la reprise de logement demandée.

La locataire se trouve entre temps un logement pour le 1er septembre 2017 et quitte volontairement le logement le 2 septembre 2017.

Vu la situation, le propriétaire annonce son logement pour le relouer dès que possible. L'ancienne locataire envoie une mise en demeure au propriétaire vers le 5 octobre 2017 pour reprise de logement de mauvaise foi et réclamation de dommages.

Après avoir entendu les parties, la juge administrative considère que les parties ont convenu d'une entente de résiliation de bail au mois de septembre 2017 et que la locataire a quitté de logement « sans contrainte de cette dernière ».

La juge administrative détermine que le départ de la locataire n'a pas été fait dans le cadre d'une reprise de logement, mais plutôt dans le cadre d'une entente de résiliation de bail conclue librement.

La juge administrative rejette complètement la demande de la locataire.

Leclair c. Olowa, 2019 QCRDL 556 (CanLII) 361590

Sachez que la situation aurait été complètement différente si la locataire avait accepté la reprise de logement auquel cas, les parties seraient nécessairement dans le cadre d'une reprise de logement et la locataire aurait à ce moment toutes les chances de pouvoir réclamer des dommages pour reprise de logement de mauvaise foi. Elle aurait pu aussi avoir gain de cause si elle avait quitté à la date prévue le 1er janvier 2018.

Dans une autre décision on répond à la question pour un autre cas de figure: Malgré une décision accordant une demande de reprise de logement, si un locataire est évincé à la suite d'une seconde décision qui résilie le bail pour non paiement de loyer, la cour considère qu'il est pas possible de poursuivre pour une reprise de logement effectuée de mauvaise foi.

La juge s'exprime ainsi :

« La soussignée abonde dans le sens du procureur du locateur et juge que l’éviction du locataire et, conséquemment la reprise du logement par le locateur, par l’exécution d’une décision relative au non-paiement du loyer exclut tout recours en reprise de mauvaise foi au sens de l’article 1968 du Code civil du Québec (1) par le locataire. »

Cameron c. Al Moustafa 2014 CanLII 136380 31-110916-085

Vous pouvez le remarquer, il y a différentes séquences d'événements qui donnent différentes conséquences et différentes responsabilités pour le propriétaire.

Dans toutes circonstances similaires, il est toujours mieux de s'informer auprès de votre conseiller juridique de l'Association des propriétaires du Québec avant de relouer votre logement même si vous avez simplement «discuté verbalement» de reprise de logement avec un locataire.

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