Journal Le Propriétaire

Un propriétaire peut utiliser les services d’un huissier pour signifier à son locataire un avis d’augmentation de loyer.
Parfois, en l’absence du locataire à son logement, le huissier peut laisser une copie de l’avis d’augmentation sous l’huis de la porte et faire rapport qu’il a signifié l’avis en laissant une copie sous l’huis de la porte.

Le droit applicable

Selon la jurisprudence bien établie (1), le rapport du huissier ne constitue pas un acte authentique dans les circonstances et il ne bénéficie pas de la présomption d’authenticité ou de véracité. Le propriétaire ne peut pas se contenter de déposer le rapport du huissier à l’audience. Le huissier se devra d’être présent à l’audience, y prêter serment et répondre devant le tribunal aux questions tant du locateur que du locataire.

Le rapport du huissier déposé en preuve par le propriétaire est irrecevable parce qu’il contrevient à la règle de la meilleure preuve et il ne peut pas être déposé hors de la présence de son auteur, soit le huissier.

Lorsque le huissier signifie une lettre, un avis d’augmentation du loyer ou un avis de reprise de logement, il n’agit pas selon la Loi sur les huissiers (L.R.Q., ch. H-4). Il est alors considéré comme un témoin ordinaire ou comme un simple livreur. L’avis d’augmentation de loyer n’est pas un acte de procédure émanant d’un tribunal.

La Loi sur les huissiers définit un huissier comme suit :
« huissier : un officier de justice habileté à signifier les actes de procédure émanant de tout tribunal, à mettre à exécution les décisions de justice ayant force exécutoire et à exercer toute fonction dévolue à un huissier en vertu de la loi ».

Selon la jurisprudence (2), il n’est donc pas nécessaire de contester ce rapport par une inscription en faux, une procédure qui n’existe pas devant la Régie du logement. Il s’agit d’un simple écrit sous seing privé, produit en l’absence de son auteur, lequel peut être contredit par toute preuve, y compris le témoignage de la partie adverse. Les tribunaux supérieurs ont maintes fois statué que lorsque le locateur doit donner un avis d’augmentation au locataire, cela implique que le locataire doit avoir reçu l’avis en question et qu’il appartient au locateur d’en faire la preuve :
« Il faut se rappeler que le locateur a l’obligation de faire parvenir l’avis au locataire et que c’est à lui qu’incombe le fardeau d’en faire la preuve. C’est donc à lui de prendre les dispositions nécessaires, surtout en vue de prouver la réception. » (3)



Contestation du locataire

À l’audience, le propriétaire veut déposer le rapport du huissier mentionnant qu’il a laissé une copie de l’avis d’augmentation sous l’huis de la porte. Le locataire peut alors contester oralement en présence du régisseur le contenu du rapport du huissier et affirmer qu’il n’a jamais reçu l’avis de modification du bail.

Si le régisseur trouve la version du locataire crédible, il pourrait déclarer que l’avis n’a pas été donné ni reçu par le locataire. La Cour du Québec en a jugé ainsi :
« À cet égard, le locataire n’a pas besoin de contester le procès verbal qui atteste simplement du fait que l’avis a été laissé sous l’huis de la porte ou dans sa boîte aux lettres. Ce que le locataire a affirmé devant le régisseur, c’est qu’il n’a pas reçu ledit avis. La signification de l’huissier bien que légale, n’a pas été faite personnellement. Au mieux, elle constitue une présomption de fait que le locataire a reçu l’avis et cette présomption peut être repoussée. En effet, le régisseur a apprécié le témoignage du locataire qui a affirmé n’avoir jamais eu connaissance de l’avis envoyé. » (4)


Conclusion

Si le propriétaire utilise les services d’un huissier pour donner un avis d’augmentation de loyer, le huissier devra livrer l’avis à une personne raisonnable en charge du domicile ou à la partie en personne. Si le huissier dépose un rapport où il mentionne qu’il a laissé l’avis sous l’huis de la porte, il est possible que le locataire nie avoir trouvé ledit avis, ce qui entraîne le rejet de l’avis d’augmentation.

Toutefois, dans un souci d’équité, le tribunal peut replacer les parties dans le même état et permettre au propriétaire de déposer une nouvelle demande de fixation de loyer, dans un délai d’un mois suivant la date de la décision rejetant ledit avis. Le propriétaire ne perd pas son droit à l’augmentation de loyer mais il sera obligé de refaire une demande de fixation de loyer, ce qui entraîne d’autres coûts et une perte de temps inutile. (5)


1. 530 MacDonald Inc. c. Krupp. R.L. 35 910306 128V- 920729; 6 juillet 1992;
2. F.D.L. Cie ltee c. Tremblay R.L. 35 900226 038G, 11 avril 1991.
3. Bon Apparte c. Brousseau. C.Q. 500 80 000114 026, le 28 octobre 2003. Juge Pauzé.
4. Bon Apparte c. Rivera. (2003) J.L.C.Q.
5. Capital B.L.F. c. E. Gavrina. 2010 QCRDL 36807;