La sous-location, la cession ou la résiliation ? Comment faire pour distinguer ces 3 concepts

Publié le par Me Renée Roy

Sujet(s): Réglementation,

Source: Messier, Soucy Avocats

La sous-location, la cession ou la résiliation ? Comment faire pour distinguer ces 3 concepts

Il arrive assez fréquemment qu'un locataire qui avait renouvelé son bail informe son propriétaire qu'il désire maintenant quitter. Beaucoup de personnes pensent qu'un avis de trois mois de la part du locataire est alors suffisant pour ce faire. Cette pensée est malheureusement biaisée. Il est vrai que les articles 1974 et 1974.1 du Code civil du Québec permettent ce préavis dans des cas particuliers soit, par exemple, lorsqu'une personne se voit accorder un loyer à prix modique ou encore lorsqu'une personne ne peut plus habiter son logement en raison d'un handicap. Cependant, dans la majorité des cas non-spécifiés à ces articles, le locataire demeure responsable de son bail.

Trois solutions sont alors envisageables

La sous-location

Il s'agit d'un contrat de location entre le locataire principal d'un logement, appelé sous-locateur, et un tiers, le sous-locataire. Ce qu'il est bon de savoir avec ce type de location, c'est que le sous-locateur demeure RESPONSABLE du bail. Cela signifie entre autres qu'il conserve son droit au maintien dans les lieux, c'est-à-dire qu'il peut, à la fin du bail, réintégrer son logement s'il le souhaite. Cette responsabilité implique également que, si le sous-locataire ne paye pas le loyer, c'est lui qui devra l'assumer et ce, même s'il n'habite plus dans le logement en question. De plus, comme son nom l'indique, le sous-locateur acquiert, en sous-louant son appartement, un rôle s'apparantant grandement à celui du locateur principal. En conséquence, si le bail de sous-location mentionne que le logement est muni d'une entrée laveuse-sécheuse et que ce n'est pas le cas dans les faits, c'est le sous-locateur qui devra en faire installer et assumer les frais s'y rattachant. Bref, ce mécanisme implique beaucoup plus d'obligations pour le locataire principal que la cession de bail.

La cession

Quant à elle, la cession se définit comme étant la transmission, par le cédant au cessionnaire, d'un droit ou d'un bien. En clair et de façon plus spécifique au bail, la cession est un contrat par lequel un locataire cède son bail à un tiers. C'est alors ce tiers qui devient locataire et l'ancien locataire, lui, est déchargé de ses obligations. En conséquence, si le propriétaire de l'immeuble entreprend un recours, celui-ci sera dirigé directement contre le nouveau locataire, l'ancien locataire n'ayant alors plus aucun lien de droit avec ledit propriétaire.

Dans les deux cas, soit la sous-location ou la cession, le locataire qui souhaite se prévaloir de ces mécanismes doit en aviser son propriétaire en lui indiquant le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer ou céder son bail. Le propriétaire a alors 15 jours à compter de la réception de cet avis pour indiquer au locataire s'il consent ou refuse la sous-location ou la cession. Cette période de deux semaines permet au propriétaire de faire une enquête de crédit ou encore une enquête complète sur les personnes en question. Si le propriétaire omet d'aviser le locataire de son acceptation ou de son refus, il est réputé avoir CONSENTI. Il est alors bon de noter, que tant la sous-location que la cession, ne peuvent être refusées, à moins de motifs sérieux. Quant aux dépenses engendrées par ce changements de locataire, sachez que le propriétaire peut les réclamer au locataire qui quitte le logement à condition que ceux-ci soient raisonnables. On peut par exemple penser aux frais de l'enquête pré-location ou encore au frais de photocopies.

La résiliation

Finalement, une troisième option est aussi possible. Il s'agit de la résiliation du bail qui se définit comme étant l'annulation, sans effet rétroactif, d'un contrat conclu entre deux ou plusieurs personnes. Chacune des parties est alors complètement déchargée de ses obligations. Le propriétaire peut alors relouer le logement À UNE PERSONNE DE SON CHOIX et le locataire, quant à lui, n'est plus responsable du bail. Certains propriétaires vont préférer procéder de cette façon et voir eux-mêmes à trouver un futur locataire plutôt que de se voir imposer une personne par le locataire qui souhaite quitter. Une entente de résiliation doit alors être signée à cet effet afin de protéger tant le propriétaire que l'ancien locataire.

En terminant, sachez que vous pouvez retrouver des formulaires modèles de sous-location, de cession ou encore de résiliation sur notre site internet. Et surtout, n'hésitez pas à communiquer avec notre service juridique lorsque des questions surgissent dans votre esprit et ce, que ce soit en rapport avec la présente chronique ou avec tout autre sujet touchant de près ou de loin les relations entre propriétaire et locataire.

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