Saison de l'achat d'immeubles : Vérifiez vos baux !

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Saison de l'achat d'immeubles : Vérifiez vos baux !

On ne saurait trop insister sur l'importance de la vérification des baux lors de l'achat d'un nouvel immeuble.

«1937. L'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement, ou l'extinction du titre du locateur, ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail.

Le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail.»

Notre meilleur conseil est alors de s'enquérir de toute entente verbale lors de la vérification des baux pour l'achat d'un immeuble et surtout, ne jamais prendre à la légère un "OK" à une proposition, même verbal.

Si une modification a lieu avant la signature de l'acte de vente ou ce même jour, il faut être attentif et faire les vérifications nécessaires, car une maladresse de votre part pourrait avoir des conséquences financières.

Ainsi, dans une décision récente(1), un acheteur poursuivait le vendeur pour 32 844$ à titre de pertes de revenus de loyer suite, selon ce qui est allégué, à des fraudes et fausses représentations. Un autre montant était demandé en lien avec des frais de rénovation pour un des logements, ce qui ne sera pas traité dans le présent article, mais qui a également été refusé par la Cour.

Selon la décision, le demandeur est comptable professionnel et a fait une offre d'achat acceptée de 385 000$, suite à un calcul de certains ratios financiers.

Les revenus mensuels alors déclarés dans la fiche descriptive de l'immeuble étaient de 3 350$, soit 40 200$ par année. Toutefois, la promesse établissait plutôt les revenus à un minimum de 29 000$ par année, deux loyers étant alors vacants.

La décision fait état que le promettant vendeur n'étant plus certain de vouloir vendre, un recours a dû être entamé afin de poursuivre la transaction.

L'acheteur reproche au vendeur que deux baux furent signés entre la promesse d'achat et la vente, au loyer de 410$, alors que le revenu déclaré pour ces logements étaient de 445 et 450$. Il s'agirait alors selon l'acheteur de mauvaises représentations. De plus, un bail a été signé à 300$ peu avant la vente, alors que le loyer pour ce logement était au préalable à 400$. L'acheteur a dû régler la situation en offrant au locataire un montant de 500$ pour résilier le bail.

Il s'agit alors selon l'acheteur d'un manque à gagner qui ferait en sorte qu'il a payé 32 844$ en trop sur son achat.

Le vendeur explique ces locations par le fait que l'acheteur tardait à obtenir son financement et que l'offre était encore conditionnelle, qu'il souhaitait minimiser ses pertes.

Le jour de la transaction, une modification a donc lieu à la déclaration du vendeur pour établir, selon les 8 baux en la possession du notaire, à 3265$ les revenus mensuels de l'immeuble. Ne se rappelant pas des montants préalablement déclarés, l'acheteur a accepté cette modification et n'a pas procédé à une contre-vérification :

« 116 Morin (l'acheteur), de son côté, explique qu’il n’avait pas ses documents en mains pour
contre-vérifier l’information apparaissant à l’acte de vente et qu’il s’en remettait à la
bonne foi du vendeur. Il ajoute, quant à cette déclaration de ce dernier, qu’il a été mis
devant le fait accompli. »

Selon le Tribunal, s'il y a eu erreur, cela ne pourrait être un motif de nullité puisqu'il s'agirait alors d'une erreur inexcusable, ce qui n'est alors pas un vice de consentement. La déclaration de l'acheteur à l'effet que le montant total des revenus bruts de l’immeuble était d'une condition essentielle de l'achat et était à la base de la détermination du prix de vente est rejetée, car selon le tribunal, il aurait alors dû juger à propos de contre-vérifier l'information au moment de l'acte de vente. Selon le juge, il s'agirait effectivement d'imprudence, sinon de négligence grossière.

En plus, dans les faits, il semblerait selon la décision que l'acheteur n'a subi aucune perte pécuniaire puisqu'il avait réussi à atteindre un niveau de revenu supérieur en quelques mois à ceux déclarés par le vendeur.

Sa demande fut donc rejetée.

Dans cette situation, l'acheteur a réussi à rentabiliser son investissement. Par contre, il faut savoir qu'on ne peut augmenter le prix des loyers comme bon nous semble suite à un achat, en raison des dispositions relatives à la fixation de loyers.

Avant d'acheter un immeuble, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe spécialisée en droit locatif.


(1) 500-22-194572-122, 2015 QCCQ 1584.

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