Dalle de béton fissurée: le syndicat de copropriété n'est pas automatiquement en faute !

Article verrouillé Publié le par Me Kevin J. Lebeau

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, Division des Petites créances1, le Tribunal a jugé qu'une dalle de plancher en béton fissurée n'engageait pas la responsabilité civile du syndicat.

Les prétentions des parties
Le demandeur réclame de la partie défenderesse un dédommagement de 7 000,00 $ en raison de la présence de fissures et d'une dénivellation affectant la dalle de béton de son unité de copropriété. Il dit avoir subi des dommages de l'ordre de 9482,23$ en lien avec ce problème, mais il a réduit sa réclamation à 7000,00$ afin de pouvoir respecter la compétence monétaire de la Division des Petites créances au moment de l'introduction de la demande.(Cette limite est maintenant de 15000$ depuis le 1er janvier 2015).

Pour sa part, le syndicat de copropriété plaide qu'il n'a aucune responsabilité, et qu'il ne doit aucune somme au copropriétaire.

Les faits retenus par le Tribunal

En 2013, le copropriétaire demandeur achète l'unité de copropriété en question, et la preuve à l'audition démontre que la vente est conclue sans garantie légale de qualité de la part du vendeur.

Le copropriétaire demandeur témoigne que, suivant l'achat, qu'il désirait rénover le condo selon ses goûts, et il a défait le plancher de bois flottant pour le remplacer. C'est à ce moment qu'il a constaté que le plancher était alors fissuré à certains endroits et démontre des dénivellations.

Le copropriétaire fait la preuve qu'il a transmis une mise en demeure au syndicat pour exiger la réparation du plancher de béton. Il transmet une deuxième mise en demeure auquel est joint le rapport d'un expert en bâtiment. L'expert de ce copropriétaire relate dans son rapport, ainsi qu'à l'audience, qu'à son avis, les fissures et dénivellations sont importantes et nécessitent des correctifs.

L'administrateur qui représente le syndicat a témoigné à l'audience que le syndicat avait engagé les services d'un expert afin de déterminer s'il s'agissait d'un problème véritable, avant de décider d'indemniser le copropriétaire. Selon l'administrateur, le syndicat voulait procéder de cette manière car l'immeuble de trente ans n'avait jamais connu de problèmes structuraux.

Selon les rapports d'experts obtenus par le syndicat, et sur lesquels les experts ont témoigné à l'audience, il n'y avait pas de vices, et que les fissures étaient superficielles. En fait, selon les rapports présentés au Tribunal, les experts du syndicat concluent à une faible présence d'un remblai contenant de la pyrite, mais que les possibilités de gonflement de ce remblai étaient alors minimes. Donc, selon les experts, il n'y avait aucun effet actuel sur l'intégrité de la structure, et que les risques futurs étaient minimes.

Le syndicat a témoigné à l'audience que c'est sur la foi des rapports de ses experts qu'il a refusé d'indemniser le copropriétaire.

À l'audience, le copropriétaire a témoigné que face au refus de la part du syndicat, il a procédé aux réparations recommandées par son expert. Il réclame alors au syndicat de lui rembourser le prix payé pour niveler le plancher, les frais de son expert, les frais d'entreposage de ses biens durant les travaux, les honoraires de ses avocats pour se faire conseiller, et le remboursement des frais de condo payés pour la période qu'il n'a pas pu occuper le condo en raison des travaux. Ses sommes totalisent 9482,23$, mais il a réduit sa réclamation à 7000,00$ pour pouvoir déposer sa demande à la Division des petites créances.

L'analyse par le Tribunal
Le Tribunal rappelle aux parties que c'est le copropriétaire demandeur qui doit prouver que les fissures et la dénivellation de la dalle de béton découlent d'un vice de conception, ou de construction ou d'un manque d'entretien des parties communes de l'immeuble. Il doit de plus prouver que le vice, si ceci est prouvé, lui a causé un dommage.
Le Tribunal indique aux parties qu'aux termes de l'article 1077 du Code civile du Québec, la responsabilité civile du syndicat peut être engagée lorsque qu'un vice de conception, ou de construction ou le défaut d'entretenir une partie commune, cause un dommage à un tiers, soit un copropriétaire, ou une autre personne. Le texte de l'article 1077 C.c.Q. se lit comme suit :
1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Le Tribunal confirme qu'aux termes de la déclaration de copropriété de l'immeuble, la dalle de béton du plancher de l'unité de condo est effectivement définie comme une partie commune de l'immeuble.

Le Tribunal rappelle également que le copropriétaire doit démontrer par une prépondérance de preuve, c'est-à-dire une preuve qui rend l'existence d'un droit ou d'un fait plus probable, qu'improbable.

Toutefois, le Tribunal, après avoir entendu toute la preuve et les arguments des parties, a jugé que la preuve apportée par le copropriétaire, c'est-à-dire le rapport et le témoignage de son expert, n'était pas convaincante au point de rencontrer son fardeau de preuve.

Dans les circonstances, le Tribunal est arrivé à la conclusion que les fissures et la dénivellation de la dalle ne constituent pas des vices de construction ou de conception, et donc la responsabilité du syndicat n'est pas engagée. Le Tribunal a donc rejeté la réclamation du copropriétaire, et a condamné le copropriétaire à payer au syndicat les frais judiciaires de 157,00$.

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