Locataire en perte d'autonomie: La Régie du logement forcée d'agir pour aider un propriétaire démuni

Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Avec le vieillissement de la population, le manque de places en CHSLD, le manque de ressources, bien des locataires se retrouvent dans un logement non adapté à leur situation. Soit en raison d'un manque de places ou de ressources, soit en raison de l'obstination du locataire de rester malgré l'évidence.

Les propriétaires se retrouvent alors dans une situation où ils doivent prendre des décisions difficiles de requérir à la résiliation du bail bien souvent après avoir épuisé les autres ressources comme la famille, CLSC ou même la police etc...

C'est à la suite d'un événement préoccupant ou même choquant que la situation éclate au grand jour. État du logement insalubre, appel de l'ambulance suite à une chute, un oubli sur la cuisinière, propos incohérents dans les couloirs communs, odeur nauséabonde.

Même si les gestes ne sont généralement pas volontaires, reste que le propriétaire a une obligation envers les autres locataires et se doit d'agir.

Dans une décision de février 2017, on comprend que le délai d'attente pour une place en milieu adapté était malheureusement trop long et trop risqué pour l'immeuble et justifiait une résiliation du bail.

Différents dégâts d'eau et un début d''incendie dans un matelas causé par le locataire sont au cœur du débat de cette cause.

Fait particulier, un témoin du locataire mentionne que les faits reprochés ne sont pas contestés et même que le locataire consent à la résiliation du bail mais que le locataire attend une place.

Nous citons ici une partie du jugement de Me Talbot pour fins de compréhension :
... L'ensemble de la preuve non contestée fait clairement ressortir que la tranquillité et la sécurité des autres occupants de l’immeuble sont fortement altérées par la présence du locataire dans l'immeuble en raison de sa perte d’autonomie. Il appert que l’état de santé du locataire requiert qu’un logis adapté à ses besoins grandissants lui soit attribué.
Cependant, le Tribunal éprouve beaucoup d’empathie pour le locataire et partage l’inquiétude de sa famille quant à la suite des événements. Le témoignage sincère et crédible de monsieur (...) démontre que son entourage se soucie du bien-être du locataire et de la sécurité des autres occupants de l’immeuble dans lequel vit notamment sa mère.
Néanmoins, tout locataire a droit à la sécurité et la jouissance paisible des lieux loués que doit procurer le locateur au sein de son immeuble.
En corollaire, et pour mettre à exécution les obligations de ce dernier, le locataire aura celle générale d'user du bien loué avec prudence et diligence.
Plus spécifiquement, le locataire sera tenu de maintenir son logis en bon état de propreté, de ne pas contrevenir aux obligations légales prescrites eu égard à sa sécurité ou salubrité et d'aviser le locateur dans un délai raisonnable, lorsqu'il aura connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle des lieux loués. 
De plus, lorsqu'un cocontractant contrevient à ses obligations, l'article 1863 du Code civil du Québec prévoit pour l'autre, le droit de demander la résiliation du bail, dans la mesure où il est établi que l'inexécution cause un préjudice sérieux au demandeur ou aux autres occupants de l'immeuble.
En l’instance, il ne fait pas de doute que la situation actuelle ne résulte pas d’un comportement volontaire du locataire. Par contre, le locateur a démontré de façon prépondérante que la présence du locataire dans l’immeuble l'empêche de s'acquitter de ses propres obligations tenant à la conservation de l'immeuble et à son bon état d'habitabilité, avec incidence d'un préjudice certain.

La Régie du logement a été particulièrement efficace dans ce dossier en permettant au propriétaire d'être entendu en 6 semaines et en recevant par le fait même la décision rapidement après l'audience.

De plus, la Régisseure a trouvé le moyen de s'adapter à la situation en résiliant le bail à une date plus éloignée, soit le 1er mai dans la présente situation, et ce, afin de permettre au locataire de se trouver un endroit adapté sans pour autant qu'il soit dans la rue.

Nous devons ici rendre crédit à la Régie du logement puisque le dossier semble avoir été mené rondement et efficacement.

Sachez qu'en prenant le temps d'expliquer adéquatement la situation dans votre demande et le niveau de gravité et de dangerosité, la Régie du logement est plus à même de déterminer l'urgence du problème et permettre et surtout de détecter qu'une audience rapide est nécessaire.

Il est aussi utile d'aviser la Régie du logement du nombre de témoins et d'évaluer la quantité de temps nécessaire pour l'audience. Cela évite que la Régie du logement sous-évalue ou sur-évalue le temps nécessaire pour votre audience et rendant le processus d'autant plus efficace.

Pour le bien-être de nos aînés, l'Association des Propriétaires du Québec espère que l'ensemble des services gouvernementaux et des services sociaux québécois trouvent une solution à court et moyen terme afin d'aider les propriétaires pris dans cette situation pour qu'ils puissent enfin avoir accès à un canal d'entrée aux services dans le but d'aider nos aînés plutôt que de les évincer. Parce que la situation décrite ci-haut n'aurait pas dû se rendre à la Régie du logement.

Dossier Richardson c. J.C 310673

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