Les obligations du locateur face aux inondations

Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Dans le cas sous étude les droits du locataire et les obligations du locateur sont régis par les articles 1854, 1863, 1864 et 1910, 1913 et 1915 du Code civil du Québec.
1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

À noter que les obligations prévues aux articles 1854 al. 1 et 1864 du Code civil du Québec sont des obligations de résultat et celle prévue à l'article 1854 al.2 en est une de garantie.

La loi édicte que le locateur a l'obligation générale de délivrer le bien loué en bon état de propreté, de réparation et d'habitabilité, de le maintenir ainsi et d'en procurer la jouissance paisible au locataire pendant toute la durée du bail.

Ces dépositions légales imposent aux locateurs l'obligation de fournir un logement en bon état de fonctionnement pendant toute la durée du bail. Il doit procurer la jouissance paisible du logement également. Étant débiteur de ces obligations dites de résultat, ses moyens de défense sont limités.

La doctrine explique la portée d’une obligation de résultat en ces termes :
… le débiteur d’une obligation de résultat doit aller plus loin. Il ne peut se contenter de rapporter la preuve d’un comportement de personne prudent et diligente. Il doit expliquer pourquoi il a été dans l’impossibilité de fournir le résultat promis et donc établir que l’inexécution de l’obligation est due à une force majeure, à l’acte d’un tiers équivalent à la force majeure, ou au créancier lui-même.1

L’inexécution de livraison du logement

La locataire aura des recours contre le locateur si celui-ci ne peut pas avoir la jouissance de son logement :
''1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.
L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. ''

Le tribunal aura à vérifier si pendant une période alléguée, le locataire a perdu la jouissance paisible d’une partie de son logement. Un locateur peut percevoir la totalité du loyer lorsque l’état du logement en assure une pleine jouissance. Dans le cas contraire, le loyer doit être diminué en conséquence pour les périodes problématiques.2

Dans le cas d’une perte de jouissance partielle du logement, à cause d’une inondation, le locataire a droit à une diminution de loyer équivalent à la perte subie.

Les dommages-intérêts

Dans le cas des dommages et intérêts, il incombe au locataire de prouver le manquement, le préjudice ainsi que le lien de causalité. Le locataire devra prouver ses dommages et que ceux-ci sont directement reliés à la faute du locateur.
Toutefois, le locateur pourra invoquer une défense de force majeure à l’encontre de la demande de dommages-intérêts.
Pour réussir dans sa défense de force majeure, le défendeur doit démontrer les conditions d’extériorité, d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’impossibilité absolue d'exécuter l’obligation. En plus de prouver qu’il n’a pas pu prévoir la survenance des inondations, le locateur pourra aussi prouver qu’il n’a pas pu les empêcher.3

Le logement impropre et inhabitable :
Les articles 1910 et 1913 du Code civil du Québec prévoient que le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité et qu’il ne peut pas délivrer un logement impropre à l’habitation.

Le logement inhabitable peut entraîner la résiliation du bail, si le locataire réussit à démontrer une préjudice sérieux. Autrement dit, si la jouissance paisible du logement est trop perturbée, le locataire en subit un préjudice sérieux et qu’il ne peut plus habiter le logement.

Un logement impropre est un logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants. Lorsque le logement devient impropre à l’habitation en cours de bail, le locataire peut l’abandonner après avoir donné un avis en ce sens. Le locataire est dispensé du paiement du loyer pour la période où le logement est impropre à l’habitation. Le locataire n’est pas tenu de faire déclarer par le tribunal que son logement est impropre, il peut abandonner le logement.

Dans le cas d’un logement rendu inhabitable, le locataire doit faire une demande au tribunal pour faire déclarer le logement inhabitable et demander la résiliation du bail.

Dans le cas d’un logement impropre, après avoir été avisé que le logement redevient propre à l’habitation, le locataire a 10 jours pour aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement, le tout en vertu de l’article 1916 du Code civil du Québec.

Conclusion

À notre avis, les inondations dans la plupart des cas ont rendu les logements à la fois inhabitables et impropres à l’habitation.
Les locataires ont des recours en diminution de loyer ou en résiliation du bail. Dans d’autres cas, ils pourront abandonner leur logement en démontrant qu’il représente un danger pour la santé et la sécurité des occupants.

1. Beaudoin, Jean-Louis. JOBIN, Pierr-Gabriel. Motifs d’exonération dans les obligations, 6e édition. 2005 EYB 2005 OBL32.
2. Lukaya c. Abecassis 2015 QCRDL 15416. p9.
3. Godin c. Cieslukowski 2017 QCRDL 11330. p21.

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