Le tribunal du logement résilie le bail d’une locataire qui ne respecte pas une interdiction de fumer dans le logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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La locatrice demande la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et l’exécution provisoire malgré l’appel. Le bail entre les parties est du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 au loyer mensuel de 1571 $. Une annotation du bail prévoit : « The building is 100% smoke free environment cigarettes and canabis (apartment, balcony, terrace). » Le bail initial signé en 2018 avec le locataire précédent avait aussi une close d’interdiction de fumer dans le logement, le balcon et les aires communes intérieures et extérieures.

Preuve de la locatrice
L’agente de location de la locatrice témoigne recevoir des plaintes des autres locataires à proximité du logement de la locataire défenderesse. En décembre 2020, l’agente de location aurait reçu une plainte d’une locataire concernant l’odeur de cigarette provenant du logement de la locataire concernée. Elle constate d’elle-même l’odeur de cigarette dans le corridor provenant de la locataire fautive. Elle cogne à sa porte. La locataire lui répond qu’elle a de la difficulté à cesser de fumer, mais qu’elle prend les moyens pour y parvenir. L’agente en location lui rappelle qu’il est interdit de fumer dans le logement et sur le balcon et elle décide ensuite de transmettre un avis à tous les locataires afin de leur rappeler l’interdiction de fumer incluse au bail et aussi à la locataire concernée.

Le 25 février 2021, à la suite d’autres plaintes, une mise en demeure formelle est donnée à la locataire afin qu’elle cesse de fumer dans son logement et sur son balcon. La gérante de l’immeuble témoigne avoir reçu une plainte d’odeur de cigarette émanant du logement de la locataire, le 18 novembre 2020. Le 15 décembre 2020, elle reçoit encore une autre plainte. Elle se rend au logement de la locataire. Aussitôt que la locataire ouvre la porte de son logement, elle détecte une forte odeur de cigarette et elle constate que la locataire possède un purificateur d’air. La locataire explique avoir eu des difficultés à cesser de fumer. La gérante informe la locataire qu’il s’agit du dernier avertissement. Malgré ce dernier avertissement, la gérante constate encore une fois une forte odeur de cigarette qui émane du logement en février 2021. Selon elle, la dernière plainte portée à sa connaissance est en date du 29 mars 2021.

Une locataire témoigne avoir emménagé dans son logement à cause que l’immeuble était non-fumeur. À compter du 24 octobre 2020, elle sent à l’occasion l’odeur de cigarette provenant du logement de la locataire concernée. Elle affirme être très intolérante à l’odeur de la cigarette qui lui occasionne des maux de tête et de la nausée. Elle décide de rédiger un journal de bord sur le sujet puisqu’elle a à différentes occasions senti l’odeur de cigarette émanant dudit logement. La dernière mention à son livre de bord est en date du 2 mars 2021.

La voisine immédiate de la locataire fautive a senti une forte odeur de cigarette émanant du logement de la dite locataire à deux reprises au mois d’avril 2021. Elle soutient que l’odeur est plus intense lorsqu’elle ouvre sa fenêtre. Elle témoigne être dérangée de voir que certaines ne respectent pas l’interdiction de fumer dans l’immeuble. Elle a emménagé dans l’immeuble puisqu’il est non-fumeur. Elle ne se sent pas bien lorsqu’elle perçoit l’odeur de cigarette, car elle a du mal à respirer et ses yeux piquent.

Preuve de la locataire

La locataire témoigne avoir emménagé dans le logement en octobre 2018 et elle savait que l’immeuble était non-fumeur. Elle ne doit pas fumer, car elle souffre d’emphysème. Elle est suivie de deux à trois fois par semaine par une infirmière pour l’aider à cesser de fumer. Elle est aussi suivie par un pneumologue et par d’autres spécialistes. Avec la pandémie, la cigarette est devenue sa meilleure amie. Elle se sent isolée et très seule. Elle a honte de déranger les autres et en est très désolée. Advenant que le Tribunal lui laisse une chance, elle affirme et promet qu’elle ne le fera plus.

Le droit applicable
L’article 976 C. c. Q. édicte que les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui excédent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent. Au sein d’un immeuble de plusieurs logements, chaque résident doit ajuster ses comportements pour tenir compte de l’usage des lieux. Pour constituer un trouble du voisinage, il doit s’agir d’une situation qui par sa répétition, son insistance et sa gravité, constitue une atteinte grave excessive ou déraisonnable.

La jurisprudence du Tribunal du logement a établi :

« À cet égard, les locataires voisins doivent subir les inconvénients normaux qui peuvent découler de l’occupation dans un immeuble à logements multiples.
La jurisprudence s’entend généralement sur le fait que les odeurs de cannabis ou la fumée lorsqu’elles sont récurrentes et envahissantes peuvent constituer une source de tracasseries anormales.
Les règles de bon voisinage en matière de louage résidentiel peuvent être modulées sur celles qui découlent de la propriété. Chacun doit exercer son droit dans le respect du droit de l’autre. »1

Dans l’affaire Koreski c. Fowler, la Cour du Québec a considéré que le droit d’un fumeur est limité par le droit des autres occupants d’un immeuble à jouir paisiblement de leur logement. 2

Décision du Tribunal
Selon le Tribunal, plusieurs avertissements ont été donnés verbalement à la locataire pour qu’elle cesse de fumer dans son logement et sur son balcon. Une mise en demeure formelle a été notifiée à cette locataire le 25 février 2021 afin qu’elle respecte l’interdiction de fumer inscrite au bail. De façon régulière, malgré les avertissements, la mise en demeure et l’interdiction de fumer au bail, la locataire continue de fumer dans le logement et sur le balcon. Deux locataires ont témoigné de l’odeur de cigarette émanant du logement de la locataire fautive. La fumée circule dans l’immeuble et constitue pour elles un irritant majeur qui les empêche de profiter de leur logement et de l’immeuble.

La locataire a admis devant le Tribunal fumer dans son logement. Sans succès, elle a acheté un purificateur d’air pour cacher les odeurs de cigarette et enfreindre l’interdiction de fumer au bail. Elle souhaite cesser de fumer et prend les moyens pour y parvenir mais ses efforts se sont avérés vains.

Le Tribunal conclut :

« Compte tenu de la preuve présentée à l’audience, le Tribunal est d’avis que le problème dû à la fumée émanant du logement de la locataire est préoccupant, car il constitue un inconvénient anormal, excessif et persistant dans le temps.
Il a été démontré que la locataire fume de façon à indisposer d’autres locataires de l’immeuble.
Ainsi, la locataire, par son comportement, trouble la jouissance des lieux des autres occupants de l’immeuble, malgré l’interdiction au bail, ce qui est de nature à causer un préjudice sérieux à la locatrice et aux autres locataires. »3

Le Tribunal résilie le bail de la locataire. La locataire n’a pas réussi à cesser de fumer malgré les nombreux avertissements de la locatrice. La persistance du trouble a mené le Tribunal à conclure qu’il est inutile d’user de sa discrétion pour substituer à la résiliation du bail une ordonnance de la dernière chance de se conformer au bail et de respecter l’interdiction de fumer.

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