Logement impropre, travaux majeurs : le locataire doit donner accès

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Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Logement impropre, travaux majeurs : le locataire doit donner accès

Dans un jugement récent du Tribunal administratif du logement (TAL) (1), le locateur demande la résiliation et l'expulsion des occupants, car le locateur constate que le logement est impropre à l'habitation et l'évacuation des lieux est nécessaire.

Le logement est situé au sous-sol d'un triplex et le locataire y vit depuis le 1er décembre 2015.

À l’automne 2020, le locataire subit un refoulement d'eau dans sa toilette.
Le locateur fait procéder au débouchage de la toilette mais l'obstruction revient quelques jours plus tard.
Suite à l'inspection par caméra du plombier, on constate que le refoulement provient de la canalisation des égouts : « Les planchers de la salle de bain et corridor furent donc envahis d’une eau sale provenant de la boue des égouts. Le revêtement est un faux plancher séparé par trois ou quatre pouces d’écart du ciment. »

Mais lors de cette visite de travaux, le propriétaire constate l'état d'encombrement et que la locataire abrite 6 chats alors que le règlement annexé au bail ne le permet pas, ni la réglementation municipale.

Le locateur veut faire faire des travaux de façon urgente pour le problème des canalisation, car « selon le rapport effectué par la locataire ou son frère le 4 janvier 2021, un foyer fongique s’est installé à l’intérieur de l’unité rendant l’air ambiant malsain. Les résultats de l’analyse confirment une contamination assez élevée.
Les recommandations du rapport mentionnent l’importance d’une décontamination suivant un protocole précis avant la reconstruction. »
De plus, l'assureur a suspendu les travaux en raison du refus du locataire d'évacuer son logement
Le locateur s'inquiète aussi que l'accumulation des biens et la présence de nombreux animaux aggravent le problème existant.

De son côté, la locataire allègue que les chats sont un traitement thérapeutique pour elle: « ses chats sont sa famille et parmi les êtres les plus importants de sa vie ».
Également, la locataire aurait obtenu une dérogation de la Ville pour avoir un nombre plus important d'animaux et la SPCA serait venue vérifier la situation et et lui aurait accordé un permis d'hébergement.
La locataire ne s'oppose pas aux travaux, mais elle refuse de quitter le logement, elle veut que les travaux se fassent sans avoir à déménager de façon temporaire. Pour le problème d'accumulation, elle fournit des preuves que la situation fut temporaire et réglée depuis. De plus, son procureur requiert l'avis prévu par la loi:

« 17 Son procureur argumente que le locateur devait procéder par le protocole énoncé par le législateur aux articles 1922 et 1923 C.c.Q., soit fournir un avis explicite des travaux, la date du début et offrir une indemnité à la locataire. Il demande en début d’audience que le Tribunal agisse en ce sens et subsidiairement, en plaidoirie que le recours soit rejeté pour le défaut du locateur de démontrer l’insalubrité du logement. »

Analyse des faits

Le Tribunal après analyse des rapports et des preuves de la situation actuelle du logement, estime que la situation ne démontre pas que le mode de vie de la locataire ait empiré la condition malsaine du logement, ni n'en est responsable. L’insalubrité du logement serait causée par le dégât d’eau de la canalisation.
Par contre, la juge est convaincue de la nécessité d’assainir le logement et considère les travaux envisagés urgents et nécessaires autant pour le bien-être de la locataire que pour la conservation de l’immeuble.

La juge mentionne que dans ce cas d'urgence, les articles 1922 et 1923 du code civil du Québec ne peuvent s’appliquer :
« 1922. Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente ne peuvent être effectuées dans un logement avant que le locateur n'en ait avisé le locataire et, si l'évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu'il devra assumer en raison de cette évacuation. »
« 1923. L'avis indique la nature des travaux, la date à laquelle ils débuteront et l'estimation de leur durée, ainsi que, s'il y a lieu, la période d'évacuation nécessaire; il précise aussi, le cas échéant, le montant de l'indemnité offerte, ainsi que toutes autres conditions dans lesquelles s'effectueront les travaux, si elles sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux.
L'avis doit être donné au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, s'il est prévu une période d'évacuation de plus d'une semaine, au moins trois mois avant celle-ci. »

Comme le locateur a des travaux urgents à effectuer, car le logement est inhabitable, l’article 1865 C.c.Q. prévoit ceci :
« 1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.
Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s'il ne s'agit pas de réparations urgentes, obtenir l'autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.
Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité. »

La juge en vient donc à la conclusion que lors d'une réparation urgente comme celle qui nous occupe, le locataire ne peut exiger un avis minimal de 10 jours tel que normalement prévu pour les travaux majeurs, mais conserve son droit à une diminution de loyer ou à la résiliation du bail. « Pour Me Pierre-Gabriel Jobin, une réparation urgente devrait être assimilée à un cas fortuit (2). Pour obtenir des dommages, le locataire devrait prouver le non-respect d'autres obligations relatives au bail, ou que le locateur n'a pas agi de façon raisonnable (3) ».

Dans la décision, le Tribunal refuse la résiliation du bail pour le défaut de la locataire à collaborer pour l'instant, mais convient qu'elle a intérêt à quitter le logement le plus tôt possible, vu les conséquences qu’elle pourrait subir sur sa santé physique en demeurant dans un logement contaminé.

La locataire a suggéré de déménager à une unité supérieure libre. Le Tribunal ne peut forcer le locateur à reloger le temps des travaux la locataire au rez-de-chaussée, mais l'invite à étudier les coûts de relocalisation (chambre d’hôtel, des repas ou de l’entreposage des meubles) qui seraient moindres avec la proposition faite. Cette situation serait moins déstabilisante pour la locataire et aussi ses chats.

Finalement, le Tribunal émet une ordonnance pour que la locataire évacue le logement durant les travaux et déclare le logement inhabitable. Le chantier ne pourra débuter sans une planification de l’entrepreneur. Il sera ordonné au locateur de remettre à la locataire un avis d’au moins 48 heures préalablement à la date du début des travaux et de l’informer lorsqu’ils seront complétés afin qu’elle puisse réintégrer l’unité.



(1) Huberdeau c. Bellefleur 2021 QCTAL 13964 : Attention, cette décision ayant été rendue le 3 juin 2021, elle est toujours susceptible d'appel au moment d'écrire le présent article.
(2) Pierre-Gabriel Jobin, Le louage, Traité de droit civil, 2e édition, Y. Blais, 1996, no 91 p. 233, cité dans la décision ci-haut citée.
(3) Ibid, no 88, p. 229.

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