Non-paiement de loyer, à vos marques prêts partez

Article verrouillé Publié le par Martin A. Messier

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Les propriétaires ont des échéanciers serrés. Plusieurs qui viennent d’acheter leurs immeubles réalisent à quel point la planification financière et les entrées régulières de fonds par le truchement du dépôt des loyers des locataires sont importantes. Dans un marché qui s’est enflammé, favorisant les transactions à la hausse et des marges de manœuvre souvent réduites, les dépenses principales de l'immeuble sont bien souvent immuables ou presque.
Les taxes, les assurances, les coûts en énergie ne laissent que peu d'espoir de réduction pour les propriétaires qui cherchent à améliorer le rendement financier de leur immeuble. Les revenus doivent en conséquence être le plus stable possible, les propriétaires doivent s’assurer de faire une bonne sélection des locataires, ce qui est de première importance pour éviter des situations de non-paiement de loyer et les conflits dans toute la mesure du possible.

Cependant, les situations évoluent tant celles des locataires que des propriétaires. Les obligations s’accumulent rapidement et les engagements deviennent de plus en plus difficiles à respecter. Il est donc important pour le propriétaire d’agir rapidement. La loi prévoit qu'un propriétaire peut demander la résiliation du bail si le loyer est en retard de plus de trois semaines. Sans être intransigeant, ni manquer de courtoisie envers vos locataires, la prudence financière devrait vous amener à faire cette demande dès que cela est possible. Il faut prendre le temps d’expliquer à notre locataire que nous avons nous aussi des obligations financières dont nous ne pouvons pas nous exonérer. Une fois la demande introduite, il faudra compter plusieurs semaines avant de recevoir un avis pour la tenue de l’audience. Il faut également savoir que la loi prévoit que le locataire qui paie les arrérages de loyer le jour de l’audience ou même quelques jours plus tard tant et aussi longtemps que la décision n’a pas été rendue peut éviter la résiliation du bail. Il devra normalement acquitter les frais du timbre judiciaires payé au Tribunal administratif du logement pour ouvrir le dossier et les frais de courrier recommandé ou une portion des frais de huissier ainsi que les intérêts (bien souvent une somme minime).

Une fois cette somme payée, la résiliation du bail est ainsi évitée et vous aurez également évité un accroissement de la dette, car bien souvent vous attendez trop longtemps.

Si les sommes ne sont pas payées avant jugement, la résiliation a donc lieu, mais le recouvrement des sommes qui sont dues est extrêmement difficile.


Retard fréquent dans le paiement de loyer servi sur un fond de préjudice sérieux

Si le paiement du loyer est fait fréquemment en retard, vous pouvez faire parvenir à votre locataire un avis formel tel que vous le trouvez dans la trousse de lettres de gestion exclusive aux membres de L’Association des Propriétaires du Québec et du Regroupement des propriétaires d’habitations locatives.

Si le locataire ne corrige pas la situation, vous pouvez faire une demande visant la résiliation du bail en raison du retard fréquent dans le paiement du loyer. Cette demande est très différente de la demande en résiliation du bail puisque vous devrez démontrer non seulement le retard fréquent de votre locataire dans le paiement du loyer, mais également l’impact que cela a sur vous comme propriétaire.

En effet, vous devrez démontrer que la situation vous cause un préjudice sérieux.

Souvent, le retard oblige le propriétaire à faire plusieurs visites au logement ou plusieurs appels, à faire des dépôts bancaires différents dans bien des cas, mais il faut bien souvent démontrer d'autres inconvénients que cela pour que le Tribunal administratif du logement accepte de rendre une décision favorable dans le cadre d’une telle demande.

Bien que soyons en désaccord avec ce courant jurisprudentiel, la démonstration d’un préjudice sérieux passe souvent par la démonstration de charges financières que vous devez retarder, d’intérêts supplémentaires que vous devez payer, de l’effet domino que cela peut avoir sur les autres aspects financiers de votre vie et sur vos dépenses. Il faut également savoir que bien souvent le Tribunal administratif du logement va utiliser l’article 1973 du Code civil du Québec qui se lit comme suit.

« 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. »


Cet article permet au juge administratif de substituer à la résiliation du bail une ordonnance d’exécution en nature de l’obligation. En termes clairs, dans la décision, le juge administratif mentionne que vous avez fait la démonstration comme propriétaire que la situation du retard fréquent dans le paiement du loyer vous cause un préjudice sérieux, mais décide dans les circonstances de laisser une chance au locataire d’éviter la résiliation du bail en respectant une ordonnance qui aura une durée déterminée forçant le locataire à payer le loyer le premier jour du mois. Si le locataire ne respecte pas cette décision et paie le loyer en retard de nouveau, le propriétaire pourra introduire un nouveau recours devant le Tribunal administratif du logement.

La demande visant la résiliation du bail suivant une ordonnance sous 1973 CcQ entraînera la résiliation du bail, le propriétaire fait la preuve fait d’un retard dans le paiement du loyer après l'ordonnance. Le non-respect de l’ordonnance peut entraîner résilier le bail. La preuve du préjudice sérieux n’est à ce moment plus requise puisqu’il s’agit plutôt d’une résiliation basée sur le non-respect de l’ordonnance.

Pour tous les propriétaires qui vivront une situation de non-paiement de loyer pour le mois de juin, il pourrait être fort d’utile d’introduire cette demande avant le départ des lieux du locataire pour pouvoir le notifier alors qu’il est encore dans votre logement plutôt que d’avoir à rechercher sa nouvelle adresse. Dans un tel cas naturellement la notification par huissier est certainement la plus sécuritaire.

N’hésitez pas à communiquer avec notre équipe juridique pour de plus amples informations.


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