Les demandeurs, propriétaires d’un immeuble, réclament des dommages-intérêts à d’anciens locataires qui par leurs gestes fautifs, en ont retardé la vente.
Les défendeurs, les locataires demandent d’être informés si les propriétaires décident de mettre l’immeuble en vente; ils souhaiteraient peut-être s’en porter acquéreur.
À l’automne 2009 et après avoir consulté un évaluateur, les demandeurs offrent aux locataires d’acheter l’immeuble pour 339 000 $. Après avoir consulté un agent d’immeuble, les locataires offrent 227 500 $. Les parties ne s’entendent pas sur le prix et la location de l’immeuble aux locataires se poursuit.
Les faits
L’immeuble résidentiel appartenait au père de M. Sheward depuis 1948. À son décès, le père lègue l’immeuble en partie égales à ses deux enfants, M. Gordon Sheward et sa sœur, mais en laisse l’usufruit à sa conjointe sa vie durant. La conjointe décède et l’usufruit se termine. M. Gordon Sheward et sa sœur reprennent la gestion de l’immeuble.
En décembre 2009, la sœur de M. Sheward décède et Wendy, la fille de M. Sheward devient la liquidatrice. Les défendeurs paient leur loyer à M. Sheward et font affaires avec lui lorsque l’immeuble a besoin d’entretien.
Les propriétaires demeurent en Alberta. Les relations avec les locataires sont difficiles depuis que leur offre a été refusée. L’immeuble n’est pas rentable : les revenus du loyer sont faibles et les dépenses élevées. Les propriétaires décident de vendre.
Le 12 novembre 2010, les propriétaires confient la vente à un courtier qui discute de l’importance pour un acheteur de conclure la vente avant le 31 décembre 2010, si ce dernier désire reprendre possession de l’immeuble pour y habiter. Le prix de 339 000 $ est compétitif et le courtier a bon espoir de vendre au prix demandé.
Les difficultés pour les visites du logement
Le 12 novembre 2010, le courtier laisse un message aux locataires pour les aviser de son mandat de vendre et qu’il veut les rencontrer pour organiser les visites. Le message est laissé dans leur boîte vocale. Les locataires ne rappellent pas le courtier. Il laisse un nouveau message le 13 novembre puis le 14 novembre. Finalement le 16 novembre il dépose un message écrit dans leur boîte aux lettres. Le 17 novembre 10, les locataires acceptent de rencontrer le courtier. La visite est difficile. Les locataires s’opposent à la prise de photos et à toute visite libre. Ils imposent d’importantes restrictions sur les heures de visites. Ils n’acceptent aucune visite de jour, ni la fin de semaine malgré que les locataires travaillent à partir de leur domicile.
Pendant les visites, le locataire suit les visiteurs pas à pas, ferme les lumières avant même que les visiteurs n’aient quitté la pièce. La femme du locataire se montre agressive et impolie. Un des visiteurs mentionne à l’agent qu’il est hors de question pour lui d’avoir affaires à de tels locataires.
Les locataires prétendent qu’ils agissent ainsi pour protéger la confidentialité de leurs documents de travail. Le Tribunal conclut qu’il ne s’agit que d’une excuse car il serait aisé de ranger leurs documents lors du passage de visiteurs dans leur bureau.
Premier acheteur
Le 15 décembre 2010 un acheteur est intéressé. Il veut une deuxième visite pour montrer la résidence à sa femme et son fils. Il fait une offre verbale de 315 000 $, conditionnelle à une inspection. Le courtier tente de prendre arrangement avec les locataires pour la visite. Le 16 décembre, il laisse un message dans la boîte vocale pour organiser la visite pour le 17 décembre. Il tente de transmettre le message par télécopie et il laisse un message écrit dans la boîte aux lettres. En fin de journée du 16 décembre, le courtier reçoit un message du locataire qui exige qu’à l’avenir ce soit M. Sheward directement qui doit donner un préavis et aussi qu’il soit présent lors des visites. De plus, pour la première fois, le locataire présent dit ignorer qui est le mandataire du propriétaire. Les locataires savent très bien que les propriétaires vivent en Alberta et que M. Sheward a confié la vente de l’immeuble au courtier.
Le 17 décembre 2010, M. Sheward envoi un courriel informant les locataires qu’il a confié la vente à son courtier et qu’ils doivent collaborer pour la visite.
Le 18 décembre 2010, le courtier se rend à la résidence et constate que les locataires sont partis en vacances à Cuba dans la nuit de 17 décembre jusqu’au 1er janvier 2011.
Incapable de faire visiter la propriété, l’acheteur potentiel se désintéresse de l’achat. L’échéance du 31 décembre 2010 passe sans que la propriété ne soit vendue.
Deuxième acheteur
Le courtier trouve un autre acheteur potentiel et les problèmes recommencent. Il veut une visite mais le locataire répond qu’il veut un avis légal précisant le nom et les coordonnées de la personne nommée pour administrer la propriété. Pourtant, les locataires savent très bien qu’il n’y a pas d’administrateur et que M. Sheward s’occupe de la propriété, d’abord avec sa sœur, puis seul, depuis le décès de celle-ci.
Le 23 janvier 2011, l’acheteur dépose une offre d’achat pour 300 000 $ alors qu’il n’a même pas pu visiter la maison. L’offre est conditionnelle à une inspection dans les 7 jours.
M. Sheward estime préférable d’accepter l’offre telle quelle et de ne pas risquer de perdre la vente de la maison.
Le courtier et M. Sheward tentent à plusieurs reprises, mais sans succès d’organiser une visite pour une inspection. Le propriétaire a signé la vente avec l’acheteur potentiel le 15 mars 2011.
Le jugement de la Cour supérieure
Selon la Cour supérieure, le comportement des locataires est inexplicable et déraisonnable. :
« Au surplus, la preuve démontre les difficultés rencontrées par Mme Deakin (la courtière) pour organiser des ventes avec ses acheteurs potentiels. A plusieurs reprises, elle doit laisser plus d’un message avant qu’ils ne la recontactent. Il s’agit là d’un comportement déraisonnable. »
Toujours selon la Cour, il est probable que les propriétaires auraient présenté une contre-offre inférieure à 339 000 $, mais supérieure à 315 000 $. Le Tribunal établit la perte à 25 000 $.
Pour les dommages à titre de troubles et inconvénients causés par les locataires aux propriétaires, la Cour accorde la somme de 5 000 $.
Enfin la Cour accorde 15 000 $ à titre d’honoraires extrajudiciaires pour un abus de droit :
« Dans les circonstances obliger les demandeurs à venir en Cour supérieure, obtenir une injonction pour faire visiter leur propriété et contester cette requête était abusif. Le juge Lalonde a déjà souligné dans son jugement qu’exiger la présence du propriétaire qui réside en Alberta pour les visites était abusif. Les défendeurs n’avaient aucune contestation sérieuse à faire valoir. Les défendeurs ont exigé un interrogatoire de M. Sheward et Mme Deakin. Leur demande reconventionnelle est également abusive. »
La Cour supérieure a condamné les locataires solidairement à payer aux propriétaires la somme de 45 000 $ au total.
Les défendeurs, les locataires demandent d’être informés si les propriétaires décident de mettre l’immeuble en vente; ils souhaiteraient peut-être s’en porter acquéreur.
À l’automne 2009 et après avoir consulté un évaluateur, les demandeurs offrent aux locataires d’acheter l’immeuble pour 339 000 $. Après avoir consulté un agent d’immeuble, les locataires offrent 227 500 $. Les parties ne s’entendent pas sur le prix et la location de l’immeuble aux locataires se poursuit.
Les faits
L’immeuble résidentiel appartenait au père de M. Sheward depuis 1948. À son décès, le père lègue l’immeuble en partie égales à ses deux enfants, M. Gordon Sheward et sa sœur, mais en laisse l’usufruit à sa conjointe sa vie durant. La conjointe décède et l’usufruit se termine. M. Gordon Sheward et sa sœur reprennent la gestion de l’immeuble.
En décembre 2009, la sœur de M. Sheward décède et Wendy, la fille de M. Sheward devient la liquidatrice. Les défendeurs paient leur loyer à M. Sheward et font affaires avec lui lorsque l’immeuble a besoin d’entretien.
Les propriétaires demeurent en Alberta. Les relations avec les locataires sont difficiles depuis que leur offre a été refusée. L’immeuble n’est pas rentable : les revenus du loyer sont faibles et les dépenses élevées. Les propriétaires décident de vendre.
Le 12 novembre 2010, les propriétaires confient la vente à un courtier qui discute de l’importance pour un acheteur de conclure la vente avant le 31 décembre 2010, si ce dernier désire reprendre possession de l’immeuble pour y habiter. Le prix de 339 000 $ est compétitif et le courtier a bon espoir de vendre au prix demandé.
Les difficultés pour les visites du logement
Le 12 novembre 2010, le courtier laisse un message aux locataires pour les aviser de son mandat de vendre et qu’il veut les rencontrer pour organiser les visites. Le message est laissé dans leur boîte vocale. Les locataires ne rappellent pas le courtier. Il laisse un nouveau message le 13 novembre puis le 14 novembre. Finalement le 16 novembre il dépose un message écrit dans leur boîte aux lettres. Le 17 novembre 10, les locataires acceptent de rencontrer le courtier. La visite est difficile. Les locataires s’opposent à la prise de photos et à toute visite libre. Ils imposent d’importantes restrictions sur les heures de visites. Ils n’acceptent aucune visite de jour, ni la fin de semaine malgré que les locataires travaillent à partir de leur domicile.
Pendant les visites, le locataire suit les visiteurs pas à pas, ferme les lumières avant même que les visiteurs n’aient quitté la pièce. La femme du locataire se montre agressive et impolie. Un des visiteurs mentionne à l’agent qu’il est hors de question pour lui d’avoir affaires à de tels locataires.
Les locataires prétendent qu’ils agissent ainsi pour protéger la confidentialité de leurs documents de travail. Le Tribunal conclut qu’il ne s’agit que d’une excuse car il serait aisé de ranger leurs documents lors du passage de visiteurs dans leur bureau.
Premier acheteur
Le 15 décembre 2010 un acheteur est intéressé. Il veut une deuxième visite pour montrer la résidence à sa femme et son fils. Il fait une offre verbale de 315 000 $, conditionnelle à une inspection. Le courtier tente de prendre arrangement avec les locataires pour la visite. Le 16 décembre, il laisse un message dans la boîte vocale pour organiser la visite pour le 17 décembre. Il tente de transmettre le message par télécopie et il laisse un message écrit dans la boîte aux lettres. En fin de journée du 16 décembre, le courtier reçoit un message du locataire qui exige qu’à l’avenir ce soit M. Sheward directement qui doit donner un préavis et aussi qu’il soit présent lors des visites. De plus, pour la première fois, le locataire présent dit ignorer qui est le mandataire du propriétaire. Les locataires savent très bien que les propriétaires vivent en Alberta et que M. Sheward a confié la vente de l’immeuble au courtier.
Le 17 décembre 2010, M. Sheward envoi un courriel informant les locataires qu’il a confié la vente à son courtier et qu’ils doivent collaborer pour la visite.
Le 18 décembre 2010, le courtier se rend à la résidence et constate que les locataires sont partis en vacances à Cuba dans la nuit de 17 décembre jusqu’au 1er janvier 2011.
Incapable de faire visiter la propriété, l’acheteur potentiel se désintéresse de l’achat. L’échéance du 31 décembre 2010 passe sans que la propriété ne soit vendue.
Deuxième acheteur
Le courtier trouve un autre acheteur potentiel et les problèmes recommencent. Il veut une visite mais le locataire répond qu’il veut un avis légal précisant le nom et les coordonnées de la personne nommée pour administrer la propriété. Pourtant, les locataires savent très bien qu’il n’y a pas d’administrateur et que M. Sheward s’occupe de la propriété, d’abord avec sa sœur, puis seul, depuis le décès de celle-ci.
Le 23 janvier 2011, l’acheteur dépose une offre d’achat pour 300 000 $ alors qu’il n’a même pas pu visiter la maison. L’offre est conditionnelle à une inspection dans les 7 jours.
M. Sheward estime préférable d’accepter l’offre telle quelle et de ne pas risquer de perdre la vente de la maison.
Le courtier et M. Sheward tentent à plusieurs reprises, mais sans succès d’organiser une visite pour une inspection. Le propriétaire a signé la vente avec l’acheteur potentiel le 15 mars 2011.
Le jugement de la Cour supérieure
Selon la Cour supérieure, le comportement des locataires est inexplicable et déraisonnable. :
« Au surplus, la preuve démontre les difficultés rencontrées par Mme Deakin (la courtière) pour organiser des ventes avec ses acheteurs potentiels. A plusieurs reprises, elle doit laisser plus d’un message avant qu’ils ne la recontactent. Il s’agit là d’un comportement déraisonnable. »
Toujours selon la Cour, il est probable que les propriétaires auraient présenté une contre-offre inférieure à 339 000 $, mais supérieure à 315 000 $. Le Tribunal établit la perte à 25 000 $.
Pour les dommages à titre de troubles et inconvénients causés par les locataires aux propriétaires, la Cour accorde la somme de 5 000 $.
Enfin la Cour accorde 15 000 $ à titre d’honoraires extrajudiciaires pour un abus de droit :
« Dans les circonstances obliger les demandeurs à venir en Cour supérieure, obtenir une injonction pour faire visiter leur propriété et contester cette requête était abusif. Le juge Lalonde a déjà souligné dans son jugement qu’exiger la présence du propriétaire qui réside en Alberta pour les visites était abusif. Les défendeurs n’avaient aucune contestation sérieuse à faire valoir. Les défendeurs ont exigé un interrogatoire de M. Sheward et Mme Deakin. Leur demande reconventionnelle est également abusive. »
La Cour supérieure a condamné les locataires solidairement à payer aux propriétaires la somme de 45 000 $ au total.