L’Arroseur arrosé

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Le locataire demande la résiliation du bail. Par amendement , il réclame une somme de 1 500 $ payée en trop, des dommages matériels de 12 618,47 $, des dommages moraux de 12 000 $, une diminution de loyer de 3 500 $ pour la période du 31 mars 2012 au 12 janvier 2013, date de son départ du logement. Le 31 juillet 2013, le locateur réclame une somme de 6 784,25 $ en dommages-intérêts.

Les faits
Le locataire était lié par un bail du 1er mars 2012 au 30 juin 2015, au loyer mensuel de 1 500 $. Le locataire a quitté les lieux en cours de bail, soit le 13 janvier 2013. Le locataire occupait un bas de duplex, incluant le sous-sol et le garage.

Le deuxième étage est loué à une famille. Au départ, il y avait trois enfants, mais à la suite d’évènement tragique, survenu avant le départ du locataire de son logement, le plus vieux, âgé de 22 ans, est malheureusement décédé. Au moment de l’audience le 12 mars 2015, la famille occupe toujours le logement, cela depuis huit années.

Le locataire a loué le logement après avoir vécu 40 ans dans un bungalow à Lachenaie. Le locataire explique qu’il a loué les lieux pour une longue période, afin de s’y installer ainsi que son lieu de travail à domicile, d’où le bail de près de trois ans. Le locataire mentionne qu’il était conscient que des travaux devaient être faits. Étant habile de ses mains, il avait été convenu que certains travaux seraient exécutés par lui-même et que le locateur fournirait les matériaux. Le bail précisant que le locataire s’engageait à fournir la main-d’œuvre pour les travaux effectués au sous-sol et que le propriétaire s’engageait à fournir les matériaux requis.

La preuve du locataire
À l’audience, le locataire invoque qu’ils ont dû quitter les lieux après 10 mois, en raison du bruit causé par les occupants du deuxième étage. La situation exacerbait l’état de santé de sa femme, qui avait besoin d’énormément de repos à cause d’un cancer et ensuite d’une chirurgie à la glande thyroïde. Le locataire témoigne que les bruits ont débuté dès qu’il a pris possession du logement et ce, jusqu’à son départ du logement le 13 janvier 2013.

Il décrit des bruits de va-et-vient constants, de courses dans l’escalier, même aux petites heures, bruits de jeux vidéo, d’enfant en crise, le déplacement de la locataire en raison de son poids, le bruit de son ménage, sa lessive, de musique forte, de la présence d’invités, etc.

Le locataire démontre avoir fabriqué un objet, une sorte de bâton télescopique, avec un ressort, afin de cogner au plafond. Le bruit, ainsi causé, pourrait être décrit comme une décharge de fusil. Il admet s'en être servi à deux reprises. Autre point, le locataire souligne que des travaux au sous-sol, qui devaient être mineurs, se sont transformés en d’importantes réalisations.

Quant aux dommages réclamés, le locataire admet qu’il s’agit de sommes qu’il ne prévoyait pas réclamer aux locateurs parce qu’il s’agissait de mettre les lieux à son avantage, pour ses besoins. Toutefois, comme il a dû quitter les lieux précipitamment, il n’a pas pu en profiter. Le locataire admet aussi que les travaux effectués dans le garage, le remplacement de la porte de cuisine, les nouvelles tablettes dans les garde-robes, le terrassement, l’isolation de la porte du garage, l’électricité, l’ont été sans aucun avis aux locateurs.

La défense des locateurs

En défense, les locateurs s’opposent à la demande du locataire. Ils nient les allégations de bruit excessif et les dommages réclamés. Le logement était fraîchement repeint mais le locataire voulait le repeindre à son goût.

Concernant le sous-sol, le locateur avait constaté une défectuosité. Les travaux étaient évalués à 5 000 $. En débutant les travaux, il y a eu des surprises, notamment des fissures dans le béton. Un projet mineur s’est transformé en projet majeur. Une somme de 35 000,00 $ a été investie. Les travaux ont débuté le 18 février 2012 et se sont terminés à la mi-mars 2012. Le rez-de-chaussée a été terminé le 1er mars 2012. Selon les locateurs, le locataire a même pris charge d’effectuer divers travaux sans aucune demande ni autorisation.

De plus, les locateurs rapportent que le locataire était raciste. Il parlait des occupants comme « les immigrants », la « grosse vache », en plus d’être agressif.

Le nouveau locataire qui occupe depuis le 31 mai 2013 l’ancien logement du locataire-plaignant a témoigné. Il n’a jamais eu à se plaindre des locataires du haut. Il sait qu’ils sont espagnols et ils se saluent. Il admet entendre des gens marcher et courir, et à l’occasion de la musique, mais rien d’anormal.

Le locataire du haut du duplex témoigne que deux semaines après l’arrivée du locataire du bas, ce dernier l’a avisé de s’acheter des pantoufles pour éviter le bruit. Il ajoute que sa femme a une grosse famille au Canada et ils avaient l’habitude de se réunir. En raison des plaintes du locataire, deux ou trois mois après l’arrivée de celui-ci, ils ont cessé les rencontres de famille qui se déroulaient le jour. Ils ont fermé le téléviseur plus tôt, ont cessé de faire jouer la musique et ont même caché les jouets du plus jeune enfant. Ils faisaient tout en leur possible pour ne pas déranger. Il a même demandé aux invités de téléphoner au lieu de cogner à la porte.

La femme du locataire du haut corrobore la version de son mari et ajoute que lorsqu’elle marchait dans le logement, le locataire en bas cognait au plafond en suivant ses déplacements. Le fils confirme aussi qu’il devait partir souvent en même temps que sa mère le matin, afin de diminuer les dérangements.

Les locateurs témoignent que les locataires du haut du duplex sont de très bons locataires, les meilleurs qu’ils n’ont jamais eus.
La décision du tribunal

Selon la juge, la preuve ne démontre absolument pas que le locataire était aux prises avec un problème de bruit qui justifiait de déguerpir du logement, ni non plus pour obtenir la résiliation du bail. Les bruits décrits étaient des bruits normaux. Aucune preuve, de bruit excessif, ni tard le soir, soit de musique, de partys, cris, etc, n’a été démontrée.

La Régie du logement rejette la demande de dommages-intérêts contre les locateurs, en ces termes :

« Qui plus est, le locataire, propriétaire, était habitué à vivre dans sa maison et de faire ce qu’il voulait quand il voulait. Dans le logement, le locataire s’est donc en quelque sorte comporté comme s’il était propriétaire des lieux. Il ne peut donc après coup, parce qu’il a quitté son logement, réclamer aux locateurs des dépenses qu’il a encourues de son propre chef au motif qu’il n’est demeuré que 10 mois. Le départ était son choix et non pas pour un manquement des locateurs. »i

La Régie conclut que les locateurs ont agi afin de mitiger leurs dommages, en effectuant des démarches pour la relocation du logement. Elle accorde l’équivalent de trois mois de loyer soit 4 500 $, plus une somme de 100 $ pour les frais de publicité, plus 350 $ pour les frais d’énergie pour le chauffage du logement durant les 3 mois. Le locataire a donc été condamné à payer la somme de 4 950 $ aux locateurs.

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