Éviction du locataire pour la consommation du cannabis permis par une prescription médicale

Article verrouillé Publié le par Martin A. Messier

Sujet(s): Juridique

La requête pour permission d'en appeler d’une décision prononçant l’éviction du locataire pour la consommation du cannabis permis par une prescription médicale a été rejetée par une décision de la Cour du Québec prononcée le 19 avril 2018.

En effet, dans l'affaire Ronald Chartier c. Gillles Chassé 1, le locataire introduit une requête pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement. Dans cette affaire, une décision de la Régie du logement prononçant la résiliation du bail de ce logement fut l’objet d’une requête pour permission d’en appeler devant la Cour du Québec.

La Régie a décidé que malgré les prétentions du locataire et le fait que le cannabis était pris suite à une prescription médicale, et donc, pris légalement que la résiliation du bail était justifiée.

Le locataire, par l'entremise de son procureur soulevait divers points afin de se voir octroyer la permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement.

Parmi les questions soumises à la Cour du Québec le locataire soulève les points suivants:
‘’ - Est-ce que le régisseur a erré en droit en ne tenant pas compte du statut de handicapé du locataire et en n’appliquant pas la Charte des droits et libertés de la personne?
- Est-ce que le régisseur pouvait conclure à un préjudice sérieux et grave subi par le locateur en l’absence de preuve prépondérante à ce sujet?
- En résiliant le bail, est-ce que le régisseur a appliqué son pouvoir discrétionnaire lié à l’application de l’article 1973 C.c.Q. de manière manifestement inappropriée ou déraisonnable alors que d’autres options étaient possibles?
- Est-ce que le régisseur a commis une erreur de droit dans l’application de la responsabilité pour troubles du voisinage en assimilant la consommation de cannabis à des fins médicales à un comportement illégal?
- Est-ce que le régisseur a commis des erreurs dans l’application de la loi et de la jurisprudence sur lesquelles il s’appuie?’’

Après étude des revendications du locataire, la Cour du Québec a jugé que l'argument sur la Charte des droits et libertés devait être rejeté puisqu'il n'a pas été soumis lors de l'audience devant la Régie du logement mais plutôt soulevé lors de la requête pour permission d'en appeler, donc tardivement.

Procédant à l'analyse de la décision de la Régie du logement, la Cour du Québec résume les critères s'appliquant lors de l'appel d'une décision de la Régie du logement :

(36) ​À moins qu'il n'y ait faiblesse apparente, la Cour du Québec n'intervient pas sur une appréciation des faits ou sur l'interprétation et l'appréciation générale de la qualité et de la suffisance de la preuve2.

(37) ​Pour conclure qu'une décision est atteinte d'une faiblesse apparente, il faut conclure à la présence d'erreurs manifestes et dominantes dans l'appréciation des faits3
.
(38) ​Il s’ensuit qu’il ne suffit pas que le juge de première instance ait commis une erreur. Il faut, en plus, que la question à trancher soit sérieuse, nouvelle et d'intérêt général.

Comme nous pouvons le voir, les appels relatifs aux décisions rendues de la Régie du logement sont encadrés de façon à limiter le nombre d’appels, ne visant que ceux qui respectent des critères parfois jugés exigeants par certains, mais qui dans l’ensemble favorise souvent le maintien des décisions rendues par la Régie du logement.

Dans cette affaire, la Cour du Québec a considéré que la demande d’appel du locataire était principalement basée sur son désaccord avec l'appréciation des témoignages par le juge administratif de la Régie du logement et qu'il souhaitait qu'une nouvelle analyse de la preuve présentée devant la Régie du logement soit effectuée.

Or, la Cour du Québec a décidé qu'il ne s'agit pas de questions qui devaient être soumises à son attention.

Cette décision est importante pour les propriétaires de logement, puisque dans les prochains mois la loi permettant l'utilisation du cannabis nous placera dans une situation où le ‘’cannabis légal’’ sera certainement plus répandu!

La décision de la Régie du logement qui se base sur les troubles de voisinage pour décider d'octroyer la résiliation du bail au propriétaire sera certainement invoquée à plusieurs reprises. Il sera alors prudent pour le propriétaire qui veut obtenir gain de cause de se souvenir que le niveau du trouble peut varier selon le contexte. Il faudra démontrer, que le seuil de tolérance de la personne raisonnable est dépassé.

Il sera utile, de démontrer comme dans cette affaire, par une preuve prépondérante que la consommation de cannabis présente des critères de fréquences suffisamment élevées ainsi que de la gravité provoquant des inconvénients importants et un préjudice sérieux pour le propriétaire ou le locataire qui se plaignent de la situation.

Il faut en effet se rappeler, que le propriétaire est tenu de garantir à tous les occupants de l'immeuble la jouissance paisible et normale des lieux.

Naturellement, si le bail ou le règlement de l'immeuble prévoit l'interdiction de la fumée du cannabis cela facilitera les choses pour le propriétaire.

Si vous faites face à une telle situation, n'hésitez pas à communiquer avec nous. Il nous fera plaisir de vous porter assistance.


1 ​http://t.soquij.ca/My9a4

2 Moffet ​ c. ​Gestion Michel Trout inc. ​ 2006 QCCQ 5450, par. 3
3 ​Parisien c. Immo 2125 St-Marc ltée ​, 2010 QCCQ 11916, par. 13 et 14; ​Peyrow (CIF) c. Desjardins,
2011 QCCQ 3952, par. 7 ​; Fuchs c. Charest ​, 2016 QCCQ 10438, par. 18

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