Interdiction de fumer ou pas, on ne doit pas nuire aux voisins!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe notaire

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La fumée étant un sujet d'actualité, il est possible de constater une certaine évolution dans les jugements sur le sujet. Dans une décision récente de la Régie du logement (1), le locateur demande la résiliation du bail du locataire au motif que la fumée de cigarette et de cannabis trouble la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble.

La particularité de ce dossier est qu'aucune clause d'interdiction de fumer se trouve dans le bail. Également, le locataire loue une unité détenue en copropriété divise (condo), c'est-à-dire que ses voisins ne sont pas des locataires, mais bien des propriétaires voisins. La problématique a commencé lorsque les odeurs de tabac et autres substances ont commencé à incommoder le copropriétaire vivant au-dessus du locataire.

Lors d'une assemblée de copropriétaires, la question de la fumée est discutée et une décision est prise à l'effet que tous les baux devront dorénavant contenir une clause d'interdiction de fumer.

La décision fait état qu'on demande alors au locateur dont le locataire fume, de modifier son bail en conséquence; ce que le locateur tente de faire, en envoyant un avis de modification des conditions du bail pour le renouvellement, en rendant le logement « non-fumeur ».

Le locataire, de son côté, refuse cette modification. Nous vous rappelons que pour rendre opposable une modification de bail (augmentation de loyer ou autre modification) au locataire lorsqu'il a refusé, il faut faire statuer la Régie du logement sur la modification souhaitée. Selon la décision dont nous traitons, le locateur n'aurait pas franchi cette étape. Suite au refus du locataire, aucune modification au bail n'aura donc eu lieu concernant la fumée.

La problématique auprès des copropriétaires subsiste tout de même : une pétition des autres copropriétaires est même acheminée au locateur et « lui enjoint de demander l’éviction de son locataire au motif qu’ils ne peuvent plus supporter « les odeurs de drogues en continu » provenant du logement malgré plusieurs interventions pour qu’il cesse de fumer. ».

Le copropriétaire au dessus continue à se plaindre que la fumée circule dans les conduits intérieurs, imprègne les tapis... : il finit par louer son unité de condo n'en pouvant plus d'y habiter.

Le juge de la Régie du logement rappelle que le locataire a l'obligation de se comporter de façon à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires, à défaut de quoi il peut être responsable envers le locateur et les autres locataires. D'un autre côté, il rappelle aussi que les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent suivant la nature des lieux et les usages locaux.

Il n'est pas toujours évident de déterminer ce qui constitue un inconvénient anormal, mais cela doit être déterminé de façon objective, à la discrétion du tribunal. En matière de logement locatif, on indique « que deux conditions essentielles doivent être satisfaites. Il doit s'agir d'un inconvénient anormal ou excessif qui présente un caractère de persistance. ».

Le juge fait d'ailleurs les remarques suivantes concernant la fumée et les interdictions dans le bail, que nous vous reproduisons : « La question à savoir si une interdiction de fumer dans un logement est valide ne se pose plus. Il est maintenant possible lors de la conclusion du bail de prévoir une clause prohibitive de fumer dans un logement. » et « Il est aussi maintenant bien connu que l’exposition à la fumée de tabac peut créer un impact sur la santé des non-fumeurs. Les campagnes de publicité et l’adoption de lois successives ces dernières années restreignant l’usage du tabac dans plusieurs lieux1 révèlent une préoccupation de santé publique au Québec. ».

Dans le cas qui nous occupe, le locataire n'est pas lié par une telle clause interdisant de fumer dans son logement, mais le juge en vient tout de même à la conclusion, avec la preuve qui lui est présentée, que le locataire nuit à la jouissance paisible des lieux des autres occupants, trouble la gestion du locateur, l'expose à des recours judiciaires et met en péril l'état du logement en raison de la fumée, ce qui est suffisant afin de résilier son bail.

243211 31 20151026 G, 2018 QCRDL 3482.

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