Régie du logement : contracter une police d'assurance responsabilité et d'en fournir la preuve au locateur dans les 30 jours

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Régie du logement : contracter une police d'assurance responsabilité et d'en fournir la preuve au locateur dans les 30 jours

Le locateur demande à la Régie du logement de forcer le locataire à contracter une assurance responsabilité. Le locataire occupe le logement depuis le 1er juillet 2017 et, lors de la conclusion du bail le 28 mars 2017, il a signé les règlements de l'immeuble qui précisent au sujet de l'assurance responsabilité: "Le locataire s'engage à détenir en tout temps une assurance habitation couvrant sa responsabilité. Il devra fournir au propriétaire une preuve d'assurance lors de chaque renouvellement de son bail."

Le locateur requiert du locataire qu’il prenne une police d’assurance responsabilité, ce que le locataire n’a jamais fait depuis le début de son bail.

Le locateur mentionne au tribunal qu'il ne recherche pas la résiliation du bail parce que le locataire collabore bien avec l'administration de l'immeuble. Le locataire conteste la demande du locateur qui tente de convaincre le tribunal que cette clause du règlement, qui est incluse au bail, est illégale car il n'a pas donné un consentement valable lorsqu'il a signé le règlement du bail, en mars 2017.

Analyse et décision

La Régie du logement n'est pas du même avis que le locataire. Cette clause obligeant un locataire à contracter une police d'assurance responsabilité ne peut pas être déclarée illégale.
Cette clause est incluse au bail et le locataire a consenti le 28 mars 2017, lors de la signature du bail. Le Tribunal considère que le locataire a donné un consentement valable.

L'échange du consentement

L'article 1385 du Code Civil du Québec stipule que le contrat est formé par l'échange de consentement de personnes capables de contracter. Le tribunal doit répondre à la question si le consentement du locataire a été vicié par les informations ou l'omission de l'informer.

Quatre (4) conditions sont nécessaires à la conclusion d'un contrat en droit québécois: 1. Un consentement valablement formé; 2. Des parties capables de contracter; 3. Un bien ou une prestation; 4. Une cause du contrat.

Le consentement libre et éclairé

Le consentement donné par les cocontractants, doit être libre et éclairé et il peut être vicié par l'erreur, la crainte ou la lésion. Ce n'est pas n'importe lequel vice de consentement qui permet d'obtenir la nullité d'une clause à un contrat.
La jurisprudence enseigne que deux notions doivent être considérées pour avoir un consentement éclairé, soit l’obligation de renseigner, qui prend son fondement dans l’obligation générale de bonne foi, et aussi l’obligation de se renseigner, dont l’omission peut mener à une fin de non-recevoir.

La négligence à se renseigner

Cette obligation de renseignement n'est ni générale ni universelle. Cette obligation de renseigner l'autre partie est interprétée en fonction de l'obligation de l'autre partie de se renseigner. Cette obligation de renseignement ne s'applique pas à l'information à laquelle l'autre partie pourrait accéder en étant prudent et diligent.
Le droit ne protège pas contre la négligence d'une partie de ne pas se renseigner adéquatement: "Si l'une des parties a accès à de l'information pour se renseigner et évaluer les risques et les implications du contrat, elle ne peut blâmer l'autre partie de ne pas avoir effectué toutes les recherches et les interprétations qu'elle fait de cette information qu'elle a obtenue subséquemment . L'obligation de se renseigner fait échec au devoir corrélatif de renseignement de l'autre partie lorsque le contractant a la possibilité de connaître l'information ou d'y avoir accès." (1)

Les parties au contrat ont le devoir de ne pas se fermer volontairement les yeux et doivent revoir les éléments qui peuvent les encourager à se renseigner et à obtenir les informations nécessaires afin de protéger leurs droits.

Le comportement du locataire

Les parties contractantes ont le devoir de ne pas se fermer volontairement les yeux et doivent chercher à vérifier les éléments qui peuvent généralement les encourager à se renseigner. Le tribunal conclut que le consentement du locataire n'a pas été vicié par le manque d'information ou par l'omission de l'informer adéquatement. Le locataire avait le devoir de faire des recherches afin de pouvoir réfléchir à son choix de conclure un bail avec une obligation contenue au règlement à contracter une police d'assurance responsabilité.

Aucune preuve n'a été faite devant la juge administrative quant à son incapacité à transiger. La capacité de contracter d'une personne est présumée selon l'article 4 du Code civil du Québec.

Le locataire se devait de prouver que le locateur l’avait induit en erreur lors de la conclusion du bail et qu’il a été trompé par le locateur, ce que le locataire n’a jamais réussi à démontrer. Le témoignage du locataire n’est pas corroboré par les circonstances entourant la conclusion du bail de la signature dudit bail et des règlements faisant partie intégrante du bail.

Conclusion

La juge administrative arrive à la conclusion que le consentement a été donné librement et de façon éclairée. Elle ordonne au locataire de contracter une police d'assurance responsabilité et de fournir au locateur cette preuve d'assurance dans les 30 jours de la signature de son jugement, pour le terme en vigueur et à chaque année, de le faire au plus tard le 30 janvier de chaque année pendant lesquelles les parties seront liées par un bail pour le logement concerné.







1. 9355-9706 Québec inc. c. Kuart Owusu, 2019 QCRDL 40614, paragraphes 20 et 21, page 3. Isabelle Normand, juge administrative

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