FIXATION DE LOYER POUR « LOYER DE FAVEUR » ET LA RÈGLE DE LA PREMIÈRE OPPORTUNITÉ

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

FIXATION DE LOYER POUR « LOYER DE FAVEUR » ET LA RÈGLE DE LA PREMIÈRE OPPORTUNITÉ

Au Québec, si certains critères et conditions prévus par règlement sont respectés, un propriétaire peut invoquer que son locataire bénéficie d’un «loyer de faveur». À ce moment, ce loyer peut être majoré substantiellement par la Régie du logement dans le cadre d’une demande de fixation de loyer, et ce, sans tenir compte des critères normalement utilisés pour les autres baux.

Les articles 1 et 6 du Règlement sur les critères de fixation de loyer2 contiennent les dispositions pertinentes concernant le loyer de faveur :
« 1.  Dans le présent règlement, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par:
(…)
« logement comparable »: un logement équivalent, dans le même immeuble ou dans un immeuble équivalent, doté de services, accessoires et dépendances comparables et situé dans un environnement comparable;
(…)
« loyer de faveur »: le loyer d'un logement qui est inférieur au loyer habituellement payé pour celui de logements comparables, dans l'une des situations suivantes:
  1°    le locataire est un parent, allié ou employé du locateur;
  2°    le locateur est ou était le soutien du locataire;
  3°    le logement est situé dans un immeuble transmis par succession et le loyer découle de la gestion inadéquate de la personne décédée;
  4°    le locateur est un ministère ou un organisme du gouvernement du Québec; »
(...)
« 6.  Si le loyer au terme du bail est un loyer de faveur, le tribunal détermine le loyer exigible en considérant celui habituellement payé pour des logements comparables ».

Afin de faciliter la compréhension de ces critères, nous allons expliquer ces critères et conditions au moyen d’un cas de figure issue de la jurisprudence de la Régie du logement.
Omer Romdhani c. CHANEL GOULET ET OLIVIER LAPOINTE 2018 QCRDL 26431

Un propriétaire d’immeuble à revenu acquiert un immeuble en septembre 2017. Une des locataires est la mère de l’ancienne propriétaire et bénéficie d’un bail du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018.

Le logement est un 4 et demi non chauffé comprenant un stationnement et un rangement pour un loyer de 550$.

Premièrement, l’avis de modification de bail doit contenir la mention que vous augmentez le loyer substantiellement en raison du loyer de faveur et proposer le nouveau prix.

Comme tout avis de modification des conditions du bail, le locataire a le droit de refuser la modification proposée. Le propriétaire aura un mois à partir de la date à laquelle le locataire indique son refus pour déposer une demande de fixation de loyer.

À l’audience le propriétaire devra prouver plusieurs faits :

Le propriétaire doit premièrement, prouver le lien de parenté. Souvent, le locataire admettra en cour le lien de parenté. Il est par contre possible de citer à comparaître l’ancien propriétaire et le forcer à apporter son acte de naissance ou tout autre document pertinent afin de confirmer ce lien.

Une fois ce fait prouvé, le propriétaire doit faire la preuve que le loyer est substantiellement plus bas que le loyer habituellement payé pour les loyers comparables.

Il faut donc faire la preuve des loyers comparables dans la séquence suivante : .

1-Les loyers comparables sont les loyers de même dimension dans le même immeuble, les loyers comparables dans le même secteur et finalement dans la même ville

Le propriétaire doit en faire la preuve au moyen des baux associés à ces logements.

Si aucun loyer est équivalent dans votre immeuble, si vous vous posez la question, oui, vous devrez tenter d’obtenir les baux des logements des immeubles voisins. Ce n’est pas simple, mais pas impossible.

En l’absence de l’une ou l’autre de ces preuves, les annonces classées du journal local récent où le témoignage d’un évaluateur agrée ou d’un agent d’immeuble pourrait pallier à ce manque de preuve. Par contre, cette même preuve est laissée à l’appréciation du juge.

Première opportunité

Finalement, vous devez savoir que cette procédure et cette demande de modification de bail pour «loyer de faveur» doit être entreprise lors de la première possibilité de modifier le bail suivant l’achat. Si vous attendez une ou deux années plus tard, il sera trop tard, vous perdez cette opportunité. Dans notre cas type, le propriétaire avait acheté en 2017, la première opportunité était dès janvier 2018 pour juillet 2018 c’est ce qu’il a fait.

Par contre, si le loyer de faveur est accordé à un membre de votre propre famille, cette exigence n’est pas pertinente puisqu’évidemment ce n’est pas dans le cadre d’un achat. Ce sera à vous de décider quand y mettre fin.

Ainsi, dans le cas présent, le greffier a octroyé un nouveau loyer à 650$ puisque le propriétaire a spécifiquement demandé ce prix, mais on comprend qu’avec la preuve apportée il aurait pu obtenir jusqu’à 725$.

Prenez le temps de vous informer adéquatement de la véritable valeur de votre loyer pour ne pas sous-évaluer la valeur comme c’est le cas ici ou le surévaluer et affecter votre crédibilité.

Les quatre possibilités de l’article 1 du règlement de fixation de loyer pour un loyer de faveur sont les seules, il n’y en a pas d’autres et il n’y a aucune autre exception.

Sachez que l’achat d’un immeuble à lui seul n’en est pas un motif pour utiliser cette procédure.

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