Chauffage : prudence en saison froide

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Chauffage : prudence en saison froide

Le maintien d'une température adéquate dans un logement est essentielle; au-delà du confort, elle peut mettre en péril l'état d'habitabilité d'un logement si elle n'est pas bien gérée. D'une part, le locateur a l'obligation de fournir les équipements appropriés et en bon état de fonctionnement pour chauffer, et d'autre part, la responsabilité de maintenir une température adéquate incombe à la personne qui a, en vertu du bail, la responsabilité du chauffage du logement. Bien que la température exacte de ce qui est « adéquat» ne soit pas toujours clairement inscrite dans la loi, plusieurs réglementations municipales mettent des balises. Ce maintien d'une température adéquate n'est pas seulement pour le confort des occupants, mais aussi pour la protection de l'immeuble.

On retrouve souvent, dans les règlements municipaux sur la salubrité et l'entretien des logements, les règles générales suivantes, lesquelles sont régulièrement appliquées dans les jugements du Tribunal administratif du logement: l'installation de chauffage doit permettre à l'occupant de maintenir, dans les espaces habitables, une température minimale de 21 degrés Celsius. Cette température se mesure au centre de chaque espace habitable à une hauteur d'un mètre du niveau du plancher. Certaines réglementations prévoient également qu'elle pourrait également ne pas atteindre cette température en cas de grand froid, mais pour une courte période sans atteindre un seuil déraisonnable. Il est généralement reconnu qu'un logement vacant ou espace non habitable devrait quant à lui maintenir une température minimale de 15 °C. 

Ce qui reste dans tous les cas, est l'obligation pour le locataire d'user du logement avec prudence et diligence, et il demeure responsable des dégradations faites au logement, sauf s'il s'agit de l'usure normale.

Dans un dossier récent (1) qui représente malheureusement un type de situation vécue chaque année, la compagnie d'assurance ayant indemnisé le propriétaire suite à un sinistre, a dû réclamer plus de 6000.00$ pour des dommages subis dans l'immeuble suite à un dégât d'eau attribué à un manque de chauffage dans un logement.

Il a été mis en preuve que le locataire n'a pas maintenu une température suffisante dans son logement, dans la salle de lavage plus spécifiquement, où la plinthe de chauffage était fermée de même que la porte qui donne accès à cette pièce. Dans cette pièce, un tuyau aurait éclaté à 3 ou 4 endroits, ce qui serait la source du dégât d'eau dans les logements situés en dessous.

Il est fait mention dans la décision que les logements ont tous une rallonge isolée qui est un ancien balcon, où est située la salle de lavage. Selon le locateur, il aurait toujours bien expliqué que cette pièce doit être bien chauffée et qu'avec ses explications, il n'a jamais eu de problème de ce genre par le passé. La décision fait état que le locataire nie avoir reçu ces mises en garde et attribue plutôt la responsabilité du bris des tuyaux au locateur, à cause de la faible isolation et la pauvre finition de la pièce. Toutefois, il n'aurait jamais avisé formellement le locateur de ce reproche.

Le juge en vient toutefois à la conclusion qu'en négligent de chauffer convenablement, avec ou sans explications du locateur, le locataire est responsable des dommages qui résultent de son manque de prudence et diligence. Par contre, il n’écarte pas la responsabilité du locateur en constatant le peu de soin apporté à la conversion des balcons en une pièce, laissant des interstices par où l'air froid pouvait entrer; les murs intérieurs manquaient d’isolant et n’étaient pas finis. 

Dans le présent dossier, la faute contributive du locateur fait en sorte que le Tribunal administratif du logement a décidé, après avoir attribué un facteur de dépréciation menant la somme à 3017$, de départager cette responsabilité à 50/50. Le locataire a donc à payer un montant de 1508$ pour dédommager la compagnie d'assurance suite au sinistre.

Avant d'en arriver là, si vous êtes au courant de situations semblables, vous devez agir afin de prévenir les sinistres. Dans un autre dossier récent (2), c'est lors d'une visite pour des travaux au mois de décembre dernier que des locatrices constatent l'absence d'électricité et le froid qui règne dans un logement. La locataire finit par accepter de remettre l’électricité qui était à sa charge, mais lors d'une visite en janvier, la décision relate qu'il faisait froid et humide dans le logement, les thermostats étant réglés entre 12,5 et 15 degrés Celsius, dépendant des pièces. Un autre locataire de l'immeuble se plaint du froid. Jugeant l'urgence, à cause des risques de gel à la tuyauterie, elles décident de régler les thermostats à 20 degrés Celsius et de faire une demande d'ordonnance au Tribunal et subsidiairement, la résiliation du bail de la locataire. Le juge décide qu'effectivement la locataire a manqué à son obligation d'user du logement avec prudence et diligence en plus de celle prescrite par le Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements de la Ville de Montréal, et lui ordonne de chauffer adéquatement le logement.

N'oublions pas qu'à prime abord, le locataire et présumé responsable des dégradations de son logement, sauf pour ce qui est de l'usure normale. Il en découle de maintenir une température ambiante suffisante et ce, même en cas d'absence prolongée.

(1) 374203 31 20180110 G, 2021 QCTAL 3330. Note : Ce jugement ayant été rendu le 5 février 2021, le délai pour porter appel de la décision n'est pas écoulé au moment d'écrire cet article.

(2) 549926 31 20201221 G, 2021 QCTAL 3095. Note : Ce jugement ayant été rendu le 3 février 2021, le délai pour porter appel de la décision n'est pas écoulé au moment d'écrire cet article.

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