Le locataire doit faire preuve de bonne foi et dénoncer rapidement au propriétaire l'irrégularité d'un avis de modification de bail qu'il co

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Le locataire doit faire preuve de bonne foi et dénoncer rapidement au propriétaire l'irrégularité d'un avis de modification de bail qu'il co

Dans le cadre d'un bail de logement, la modification du bail est possible et balisée par plusieurs règles prévues au Code civil du Québec. L'une d'elle, prévue dans l'article 1943 du code civil du Québec., concerne le contenu obligatoire de l'avis.

« 1943.  L'avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l'objet d'une demande de fixation ou de révision.
L'avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée. »

Lorsque pour une raison ou une autre autre, l'avis reçu par le locataire est irrégulier en ce que certaines mentions sont manquantes, on devrait le considérer nul et inapplicable. Mais est-ce nul dans tous les cas? Non.

Les circonstances entourant l'envoi de l'avis, la bonne foi du locataire durant le processus et l'absence de préjudice causé au locataire en raison de cet oubli sont des critères qui seront pris en compte par le juge ou le greffier pour déterminer la validité de l'avis.

Bergeron c. Cormier 2011 QCRDL 12499 CANLII

Un premier cas d'exception rendu par le Tribunal administratif à l'époque qui se nommait la Régie du logement expliquait que dans ce cas de figure l'avis ne contenait pas le délai pour répondre prévu à l'article 1943CCQ. Par contre, le locataire avait répondu dans le délai qu'il refusait les modifications proposées, mais a attendu l'audience pour soulever l'irrégularité et le vice de l'avis. Le juge a conclut à la mauvaise foi du locataire et il a accepté l'avis.

Dirzu c. Baril 2019 QCRDL 36091 CANLII

Dans un deuxième cas, le locateur n'avait pas inscrit dans son avis la possibilité de refuser l’augmentation proposée et de renouveler le bail pour un autre terme. Dans ce cas, le locataire avait répondu hors délai, mais avait inscrit et ajouté le choix manquant sur l'avis de modification du propriétaire qui était joint avec sa réponse. Au vu des circonstances particulières de ce dossier, le juge a confirmé que la réponse du locataire était hors délai et a permis la modification du bail aux nouvelles conditions. Le juge a considéré les locataires de mauvaise foi en raison de la séquence des événements.

Dans les 2 cas, le locataire connaissait l'irrégularité, a volontairement omis de dénoncer le fait au propriétaire et a refusé l'augmentation de loyer.

Voici en partie le raisonnement au soutien de ces décisions:

Toutefois, il s’agit d’ordre public de protection visant à protéger des intérêts particuliers, c’est-à-dire les droits de la locataire.
26   En ce sens, la nullité de l’avis est relative en ce que la locataire peut renoncer aux effets de la protection.
27   De plus, une abondante jurisprudence du Tribunal de la Régie du logement enseigne que celui qui reçoit un avis irrégulier doit faire preuve de vigilance et de diligence afin de manifester sa bonne foi et doit alors informer le locateur de l’irrégularité rapidement et non attendre pour agir.
28   Les prescriptions de la loi doivent être tempérées par la bonne foi des parties.
29   Au sujet de la bonne foi, les articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec stipulent ce qui suit :
« 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. »
« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et plus déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »
« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. »5
30   Or, dans le présent cas, la locataire a attendu le jour de l’audience, ce qui est contraire aux exigences de la bonne foi prévue aux articles 6, 7, et 1375 du Code civil du Québec, pour soulever l’irrégularité de l’avis d’augmentation de loyer qu’elle considère non-conforme aux exigences de la loi, alors qu’elle aurait pu la soulever lors de la notification de son refus et ainsi donné l’occasion au locateur de se reprendre.
31   Dans ces circonstances, en procédant de cette manière, la locataire se trouve en quelque sorte à ratifier l’irrégularité dont elle se plaint.

Sachez qu'il faut quand même éviter de conclure hâtivement que la situation s'applique à tous les cas. Dans les deux cas ici exposés, le locataire a posé un geste pour refuser l'avis d'augmentation malgré l'absence de la mention et 2, il a omis de mentionner l'irrégularité qu'il connaissait au propriétaire pour l'invoquer ensuite à audience en fixation de loyer pour tenter de le rendre invalide et échapper à la modification proposée.

Le cas pourrait être différent si le locataire perdait complètement son droit de répondre en laissant courir le délai en raison de l'absence de la mention obligatoire et parce que qu'il ne connaissait pas la règle.

Dans tous les cas, une façon simple de respecter ces détails est d'utiliser soit le modèle proposé par l'Association des propriétaire du Québec, soit le modèle proposé par le Tribunal administratif du logement. Ils contiennent toutes les mentions obligatoires.

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