Journal Le Propriétaire

Contrairement à la croyance populaire, un locataire ne peut comme bon lui semble abandonner son logement, même avec un préavis de trois mois. Le bail est un contrat entre deux parties, qui comporte des droits et des obligations de part et d'autre; le locataire a droit au maintien dans les lieux pour toute la durée du bail, il a également l'obligation d'honorer ses engagement suivant la même durée.

Un avis de trois mois pour résilier le bail n'est valable que dans certaines circonstances biens définies au Code civil du Québec. En effet, il est valide dans le cas du décès du locataire, s'il est fait par le liquidateur de sa succession ou ses héritiers. Si le locataire se voit attribuer un logement à loyer modique ou s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap, un tel avis est valide. Dans le cas d'une personne âgée, elle peut également résilier moyennant un avis de trois mois dans le cas où elle serait admise dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer d'hébergement. Un autre motif valide réside dans la violence d'un conjoint ou d'un ancien conjoint, ou d'une agression à caractère sexuel, qui menacerait la sécurité du locataire ou de son enfant.

Les autres cas de résiliation doivent être accordés par le tribunal et requièrent un motif tel qu'un logement devenu impropre à l'habitation, ou un retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer. Le déguerpissement des locataires cause également la résiliation du bail, mais ils ne sont pas moins responsables du paiement du loyer jusqu'à la relocation.

Il est toutefois possible d'en venir à un consentement entre le propriétaire et le locataire pour une résiliation de bail. Un avis de trois mois, autre que dans les cas énumérés plus haut, n'est toutefois pas valide et il faudra y aller d'une résiliation de bail si vous voulez que tout soit légal et si vous consentez, évidemment, au départ dudit locataire. Vous pouvez alors convenir que le locataire continuera de payer son loyer jusqu'à la relocation du logement et vous devrez par ailleurs agir avec diligence afin de le relouer dans des délais raisonnables. Autrement, vous pouvez établir entre vous, lors de la résiliation conventionnelle du bail, une indemnité pour dommages-intérêts liquidés, qui équivaut globalement à l'assumation du risque que vous prenez, mais pas nécessairement à trois mois de loyer. Le montant peut être moindre, ou plus élevé. Cela vous permet de conserver la somme totale, même si vous louez avant l'écoulement du temps que vous vous étiez donné. Nous conseillons de garder une copie des factures pour les annonces dans les journaux, photographies des pancartes, factures d'enquêtes de prélocation.... etc, dans le cas où il y aurait des problèmes et que le dossier se retrouverait à la Régie du logement. Vous auriez alors des preuves pour fonder une demande d'indemnité de relocation.

Une fois de plus, n'oubliez pas que si vous relouez le logement avant le terme de tout avis de trois mois valide, il n'est pas possible, (selon une tendance bien appliquée par les tribunaux et un projet de loi en processus d'entrée en vigueur) de percevoir le loyer en double. Les montants obtenus suite à un cas de résiliation prévu dans la loi servent à couvrir les pertes d'un logement non loué. De ce fait, il n'est pas possible de demander le montant total représentant les trois mois de loyer de suite, de peur de ne plus revoir le locataire. Le paiement demeure mensuel et dès qu'un autre locataire prend possession des lieux, il faut cesser de percevoir du premier locataire. Ce n'est pas la même situation lorsque la somme donnée, lors d'une résiliation conventionnelle est une indemnité pour dommages-intérêts liquidés.