Les dangers de louer un logement à usage mixte

Publié le par Me Robert Soucy

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Source: Messier Soucy Avocat

Les dangers de louer un logement à usage mixte
Le code civil du Québec permet de louer un logement dont moins du tiers de la superficie totale est utilisée à un autre usage que l’habitation, sans affecter le caractère résidentiel du bail.

Il est permis de louer un logement où moins du tiers de la superficie totale sera utilisée comme un bureau d’architecture, d’avocat, de denturologie ou encore de coiffure pour dames. Un locataire peut utiliser moins du tiers d’un logement à un autre usage que l’habitation et son bail conservera son caractère résidentiel (art. 1892 al 4 C.c.Q).

La difficulté de vérifier l’occupation du logement

Il est difficile pour le locateur de s’assurer que le locataire ne dépasse pas le tiers de son logement en occupation autre que résidentielle. Le locataire est beaucoup mieux protégé par la législation en matière de logement locatif. Le prix de son loyer est protégé par le règlement sur les critères de fixation du loyer. Le locataire a aussi droit au maintien dans les lieux, à la fin du bail, celui-ci se renouvelle automatiquement.

En matière autre que l’habitation et en matière commerciale, le locataire n’a pas droit au maintien dans les lieux. À l’arrivée du terme du bail, le locataire doit négocier une prolongation et un nouveau prix du loyer. La protection est moindre que la loi accorde en matière résidentielle.

En pratique, le locataire aura tendance à accroître à plus du tiers du logement son occupation commerciale. Pour le locateur, il est difficile de faire la preuve de cette occupation du logement. Pour prouver que le locataire ne respecte pas son bail et qu’il occupe son logement à plus du tiers à un usage commercial, le locateur a le fardeau de prouver ce manquement. Il peut en faire la preuve avec des photos du logement. Pour faire des photos du logement, le locateur doit inspecter le logement. Avant d’inspecter le logement, le locateur doit donner un avis de 24 heures de son intention d’inspecter le logement. Durant ce délai de 24 heures, le locataire peut réaménager les pièces de son logement et entasser tous les objets servant à son commerce dans un espace qui couvrira moins du tiers du logement. En agissant ainsi, le locataire prive le locateur de la preuve qu’il a besoin pour prouver le défaut du locataire de respecter l’occupation de son logement.

Autres inconvénients

Si le locataire accroît l’usage commercial de son logement, il arrive souvent que l’achalandage du logement se développe aussi rapidement. En permettant l’accès au logement à plusieurs personnes, le locataire diminue la sécurité des lieux. En plus, le va-et-vient risque de causer du bruit et déranger les autres locataires de l’immeuble. L’usage commercial des lieux peut aussi entraîner des difficultés au locateur envers ses assurances. Advenant un sinistre et que l’assureur découvre l’usage commercial du logement, il pourrait refuser d’indemniser le locateur.

Compétence de la Régie du logement

La Régie du logement a compétence sur toute demande relative au bail du logement. Les demandes de non–paiement sont entendues rapidement par la Régie.

Le locataire ayant un bail mixte peut contester la compétence de la Régie du logement en invoquant qu’en cours de bail l’usage du logement a changé. Il peut prétendre qu’il occupe plus du tiers de son logement avec ses activités commerciales et que le locateur avait connaissance de ces faits.

Advenant que le locataire ait fait défaut de payer trois (3) mois de loyer et que la Régie convoque les parties à une audience. Le locataire pourrait invoquer que la Régie du logement n’a pas la compétence pour entendre la cause de non-paiement du loyer; selon les prétentions du locataire, les activités commerciales occuperaient plus du tiers de la superficie totale du logement.

En contestant la compétence de la Régie, le régisseur remettra automatiquement la cause à une autre date puisque sur un rôle de non-paiement du loyer, le temps alloué à chaque cause est court. Donc, il y aura une remise de la cause à une autre date qui sera fixée dans les deux (2) mois suivants. Le locateur risque de perdre cinq mois de loyer avec ce subterfuge.

La jurisprudence, la doctrine et la loi

Le code civil du Québec interdit à une partie de changer la destination du logement en cours de bail :

« Art. 1856 Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. »

Selon la doctrine, l’usage du logement doit être déterminé au moment de la formation du contrat de bail. Le tribunal doit constater l’intention des parties lors de la signature du bail. Si le bail mentionne que l’usage du logement est moins du tiers pour une autre occupation que de l’habitation, la Régie a alors compétence.

Dans son traité intitulé le louage de choses (Édition Yvon Blais Inc. 1989), l’auteur Pierre Gabriel Jobin écrit à la page 68 :

« On notera que ce qui compte, pour déterminer si un louage est résidentiel ou non, n’est pas l’aptitude du local à servir à une fin particulière, mais l’intention des parties, lors de la formation ou du renouvellement du bail, d’en faire tel usage. »

La Cour du Québec a déjà décidé dans plusieurs jugements que l’intention des parties doit s’apprécier à la signature du bail :

« Pour déterminer si nous sommes en présence d’un bail de logement ou d’un bail commercial et conséquemment décider de la question relative à la compétence
“ ratione materiae”, il faut se référer au bail et non l’usage quotidien qu’on fait du local.

La compétence “ ratione materiae” ne doit pas dépendre de l’usage effectif du local, car elle risquerait de varier au gré du locataire qui pourrait choisir le tribunal compétent en décidant d’utiliser le local à des fins autres que résidentielles, pour plus ou moins d’un tiers de sa superficie totale, selon qu’il veuille s’adresser à la Cour du Québec ou à la Régie du logement. Le bail étant le contrat qui lie les parties, il faut s’y référer… »

Ce jugement a été confirmé par la Cour du Québec et récemment une décision de la Régie du logement a réaffirmé que l’usage d’un logement est déterminé par l’intention des parties lors de la formation du bail. La mention de bail résidentiel sur le bail original sera déterminante.

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