Mon locataire veut quitter en plein milieu du bail, que faire?

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe notaire

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Mon locataire veut quitter en plein milieu du bail, que faire?


À un temps de l'année où il est difficile de louer ses logements, l'annonce du départ d'un locataire peut être source de mésentente.

Il est vrai de dire que le locataire a, dans la plupart des cas, signé un contrat (le bail) et est donc lié par le terme qui y est indiqué. Toutefois, la loi est claire quant au droit du locataire de sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Le locataire doit donc aviser le locateur de son intention ainsi que du nom et de l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le logement ou céder le bail et obtenir le consentement du locateur.

Le loi prévoit également ce qui suit :
«1871. Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux.

Lorsqu'il refuse, le locateur est tenu d'indiquer au locataire, dans les quinze jours de la réception de l'avis, les motifs de son refus; s'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.» (nos soulignements)


Une décision

Dans le cas d'un refus, il arrive que le locataire demande la résiliation de son bail, au motif que le locateur a refusé une cession sans motif sérieux. Dans une décision datée du 31 octobre 2012 (1), c'est ce que le locataire demande, avec un remboursement de loyer à partir de la date à laquelle la cession aurait dû avoir lieu, soit le 1er septembre 2012.

Selon la locataire, un avis de cession avait été envoyé le 21 août 2012. Le 26 août 2012, la locatrice refusait les candidats proposés. La locataire demandait alors les raisons de ce refus.

Selon la décision, le refus de la locatrice était basé sur le fait que les cautions exigées étaient soit résidente française et qu'elle ne pouvait en conséquence vérifier sa solvabilité, ou trop jeune et n'avait pas un emploi depuis plusieurs années.

La locataire reproche donc à la locatrice d'avoir dissuadé les cessionnaires de conclure la cession de bail.

Lors de sa décision, le juge mentionne que le défaut du locateur de formuler des motifs de refus équivaut à son silence (donc à une absence de réponse) et fait présumer son acceptation.

Il y est cité une décision du Juge Michel Rondeau quant au motif sérieux :

«L'utilisation du terme sérieux par le législateur laisse clairement transpirer l'intention de ce dernier de restreindre la marge de manœuvre du locateur»(2).

Il est également mentionné que les motifs d'un locateur doivent être fondés sur la qualité même du cessionnaire proposé. Ainsi, le refus peut être fondé sur la capacité de payer, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations résultant du bail. La décision mentionne également que le locateur ne pourra refuser la cession sous prétexte qu'il propose de résilier le contrat.

Dans la situation de la décision, le tribunal est d'avis que le bail aurait pu être cédé si la locatrice n'avait pas eu des exigences excessives et injustifiées envers les cessionnaires. La locatrice n'aurait donné aucun motif à son refus, sauf pour ce qui est qu'elle refusait les cautions proposées, alors qu'elle n'avait fait aucune évaluation de la solvabilité, autant des cessionnaires proposés que des cautions.

Le tribunal est donc d'avis de résilier le bail à partir du 1er septembre 2012 car l'empêchement de la cession a causé un préjudice sérieux au locataire.


Un bref rappel des différences entre la sous-location, cession et résiliation du bail

La sous-location

Il s'agit d'un contrat de location entre le locataire principal d'un logement, appelé sous-locateur, et un tiers, le sous-locataire. Il est important de savoir que dans ce cas, le locataire principal demeure totalement responsable de ses obligations quant au bail et c'est lui qui conserve en conséquence son droit au maintien dans les lieux.

La cession

La cession de bail est souvent le véhicule privilégié par les locataires, car elle les décharge de leurs obligations. Il s'agit en quelque sorte d'une transmission du bail du locataire à une nouvelle personne qui devient locataire.

La Résiliation

Il existe une autre option, qui permet au propriétaire de relouer le logement à la personne de son choix. Il s'agit de la résiliation du bail, soit l'annulation du contrat. Chacun est alors déchargé de ses obligations pour le futur. Si vous en venez à un consentement, il est important de le mettre par écrit dans une entente de résiliation de bail.


1. 2012 QCRDL 38427.
2. Rondeau c. Guay 1998 J.L.196.

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