La reprise de logement doit être faite de bonne foi

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe notaire

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La reprise de logement doit être faite de bonne foi

Conditions

Le Code civil du Québec mentionne que le propriétaire locateur du logement peut le reprendre pour l’habiter lui-même, y loger ses parents ou ses enfants au premier degré. Il peut également reprendre un logement pour y loger tout parent, allié, ou conjoint après séparation de corps, divorce, ou dissolution de l’union civile, dont il est le principal soutien. Les jugements sont constants à l'effet que seules les personnes physiques peuvent reprendre un logement pour s'y loger ou y loger une des personnes ci-haut mentionnées. Les sociétés propriétaires ou les fiducies ne peuvent donc pas reprendre de logement (1).

L’achat d’un immeuble à plusieurs peut également présenter ses avantages. Vous vous dites que vous habiterez ensemble et diviserez ainsi les paiements. Si un seul des logements est libre au moment de l’achat, on se dit qu’on reprendra l’autre logement pour les autres propriétaires à la fin du bail. Détrompez-vous, la loi restreint la reprise dans ces cas. En effet, il est clairement prévu qu’un propriétaire ne peut reprendre aucun logement s’il est copropriétaire indivis avec un autre, à moins que le seul autre propriétaire soit son conjoint.


Avis

Si vous remplissez ces conditions et que vous voulez reprendre l’un de vos logements, vous devez alors envoyer un avis écrit à votre locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail s’il s’agit d’un bail de plus de 6 mois, ou 6 mois avant la date de reprise s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée (bail verbal, par exemple). L’avis est d’un mois pour un bail de 6 mois ou moins.

Selon l’article 1961 du Code civil du Québec, cet avis doit indiquer les éléments suivants : la date prévue pour la reprise et le motif, le nom de la personne pour qui vous désirez reprendre le logement ainsi que son degré de parenté ou le lien qu’elle a avec vous.

Ensuite, dans le mois de la réception de l’avis, le locataire doit répondre pour indiquer son intention de quitter ou non le logement tel que demandé. S’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé.

Demande à la Régie du logement

Dans le cas d’un refus, donc, le propriétaire qui désire reprendre son logement n’aura d’autre choix que de demander l’autorisation de la Régie du logement pour se faire, dans le mois du refus. Attention, il vous faut donc introduire une demande à la Régie du Logement dans le mois du refus réel ou présumé. Par exemple, si vous remettez votre avis au locataire le 10 décembre, s'il ne répond pas, il sera présumé avoir refusé à compter du 10 janvier. Vous avez donc jusqu'au 10 février pour introduire votre demande à la Régie du Logement. Nous suggérons de joindre à votre avis un modèle de réponse pour inciter le locataire à indiquer son intention.

La loi prévoit que le propriétaire devra alors prouver qu’il s’agit réellement de son intention de reprendre le logement pour la personne mentionnée et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins. Il pourra donc relater des faits précis qui démontrent que ce sont ses intentions réelles. De plus, le tribunal ne pourra autoriser la reprise si le propriétaire possède un autre logement vacant à la date désirée pour la reprise et qui est du même genre, d’un loyer équivalent et situé dans les mêmes environs. Il s’agit en fait de voir si l’ensemble des caractéristiques principales sont semblables.

La loi n’attribue pas d’indemnité fixe en cas de reprise, mais le tribunal qui autorise la reprise pourrait fixer des conditions, dont une indemnité financière.


Bonne foi

Dans tout ce processus, il est primordial que la reprise soit faite de bonne foi, et non pas être un stratagème dans le but de se débarrasser d'un locataire. Une reprise de logement obtenue de mauvaise foi pourra donner lieu à des dommages-intérêts.

À titre d'exemple, dans une décision récente (2), la locataire réclame 14 976,00$ à titre de dommages divers. Dans ce dossier, les propriétaires avaient acquis l'immeuble, constitué de deux duplex mitoyens avec un cottage à l'arrière, un an auparavant pour 400 000$ et disaient vouloir réunir deux logements du haut pour en faire un seul grand pour eux-mêmes. Malgré les discussions, la locataire a refusé la reprise par les propriétaires. La Régie du logement a autorisé la reprise le 11 février 2008. Toutefois, la décision mentionne que les locateurs n'ont jamais occupé les logements, mentionnant que l'arrivée d'un autre enfant a retardé leur projet. Les propriétaires auraient appris qu'ils ne pouvaient ouvrir le mur mitoyen entre les deux logements et auraient donc renoncé à leur projet. L'immeuble est ensuite divisé en deux de façon à faire deux immeubles et un premier est vendu à 383 000$ en 2010, tandis que l'autre partie de l'immeuble devenue un triplex était en vente au moment de l'audience pour la somme de 599 000$, le logement de l'ancienne locataire en question étant toujours vide. Les propriétaires étaient donc à même de réaliser un profit important. Au surplus, toujours selon la décision, la locataire a prouvé qu'une demande de permis avaient été faite avant même la reprise, pour finaliser des travaux pour opération cadastrale dans le but d'obtenir un duplex et un triplex distinct.

Le juge mentionne qu'il est de jurisprudence constante que la bonne foi doit s'évaluer tout au long du processus de la reprise d'un logement, soit de l'avis à la reprise elle-même et même après, surtout si les faits subséquents permettent de colorer et de mieux comprendre les raisons qui ont poussé les locateurs à récupérer leur logement. Devant ces preuves, le juge en vient à la conclusion que la reprise a été faite de mauvaise foi.
Au final, les locateurs ont été condamnés à payer à l'ancienne locataire, des dommages s'élevant à 14 476$.


Notez qu’il est toujours possible, avec le consentement du locataire, d’en venir à une entente de résiliation du bail à la date désirée. Vous pouvez alors négocier les conditions et mettre le tout par écrit, évitant ainsi le recours aux tribunaux.


1. Fiducie Réal Lacroix c. Barbotin, 28-130207-011 G.
2. Langlois c. Sehili, 31-100910-056 G.

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