HARCÈLEMENT DU LOCATAIRE D'UN LOGEMENT QU’EN EST-IL?

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

HARCÈLEMENT DU LOCATAIRE D'UN LOGEMENT QU’EN EST-IL?

Quand est-ce qu’une personne harcèle une autre dans le cadre d’un bail de logement? Ce n’est pas évident comme ça. C’est une notion assez floue et qui demande beaucoup de nuances et qui en général nécessite une preuve importante.

Est-ce que je harcèle mon locataire parce que je réclame mon loyer le 1er du mois ? Probablement pas. Est-ce que je harcèle mon locataire parce que je lui réclame mon loyer du 2 au 30 du mois à chaque jour par courriel, par texto et en personne.. probablement. Voyons les critères pour commencer.

Pour le locataire, la base de réclamation de dommages pour harcèlement est l’article 1902 du Code civil du Québec

« 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouis­sance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.»


Malheureusement, cet article ne s’applique pas au propriétaire. Celui-ci ne peut pas demander des dommages pour le harcèlement de son locataire. La Régie du logement considère que cette situation est de nature extra-contractuelle. Par contre, les propriétaires ont la possibilité de poursuivre dans un autre tribunal soit : la Cour du Québec, la Cour du Québec -division des petites créances ou même la Cour Supérieure selon le montant de la réclamation.

La Cour D’Appel du Québec confirme cette possibilité au sujet du harcèlement du locataire envers le propriétaire.

«Le harcèlement du locataire envers le locateur relève davantage des dommages extra-contractuels que de la relation contractuelle locataire-locateur, et cela malgré ce qui a été décidé par le régisseur. Même si la frustration du locataire découlait des manquements du locateur à ses devoirs contractuels, un comportement de la sorte ne relève pas de la relation contractuelle du fait de son éloignement des règles les plus élémentaires de civilité. À ce titre, il y a consensus dans la jurisprudence et la doctrine à l'égard du fait que la Régie n'a pas compétence pour statuer sur les recours extra-contractuels entre locateurs et locataires. Ainsi, la Cour du Québec avait bel et bien compétence pour entendre le recours civil et le juge de la Cour du Québec aurait dû rejeter la requête en irrecevabilité.

Kerassinis c. Boretsky 2012 QCCA 886

Maintenant : Qu’est-ce que le harcèlement?

Dans une décision récente1, la soussignée expose les règles applicables de la façon suivante :
« Dans son article intitulé, « Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec », l'auteur Pierre Pratte définit le harcèlement comme suit :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l'article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit :
« Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement. »(1)

Il ajoute ce qui suit :
« Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement; elle doit être une tactique choisie dans la mise en œuvre d'une stratégie plus ou moins planifiée en vue d'atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l'effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire. 
La Régie du logement a aussi confirmé à plusieurs reprises que pour avoir gain de cause en harcèlement, le locataire doit prouver les 6 éléments suivants 2.

1) Il doit démontrer que son locateur fut mis en demeure avant qu'il n’exerce son recours ;

2) Il doit prouver l'existence d'une forme de harcèlement de la part de son locateur et/ou de son représentant. Le locataire devra donc démontrer que les faits reprochés sont probables. La preuve doit obligatoirement avoir un certain degré de certitude et de précision approchant la probabilité et non reposer sur des conjectures, des doutes, des hypothèses, des possibilités, des suspicions ou des suppositions. Le harcèlement est généralement établi et prouvé par des faits bien qu'il ne soit pas interdit de l'établir par des présomptions. Cependant, pour pouvoir appliquer le régime des présomptions de faits, aux termes de l'article 2849 du Code civil du Québec, il faut que celles-ci soient graves, précises et concordantes ; 

3) Il doit démontrer le caractère de continuité et/ou de répétition du harcèlement et établir que celui-ci est réel, sérieux et significatif et que ses conséquences ne sont pas négligeables. Le locataire devra également prouver que le comportement harcelant du locateur l'a affecté de façon importante. En effet, le harcèlement doit affecter de façon plus que passagère l'équilibre émotif, physique et/ou psychologique de la victime ; 

4) Il doit démontrer que ces comportements harcelants avaient comme but ultime ou ont eu pour objectif de l'inciter à quitter son logement ou ont affecté sérieusement son droit au maintien et à la jouissance paisible des lieux ; 

5) Il doit démonter objectivement les dommages qu'il a subis. La gravité des événements doit s'évaluer objectivement et non subjectivement ou suivant la norme de raisonnabilité permettant de déterminer le caractère non désiré d'une conduite correspondante à la tolérance qu'une personne raisonnable aurait pour des actes posés en de semblables circonstances ; 

6) Il doit démontrer que ce harcèlement n'était nullement désiré ni provoqué, qu'il n'a commis aucun geste contributoire et qu'il a tenté de minimiser ses dommages.»2

De plus, Me Gravel confirme qu’« Une preuve de harcèlement est lourde à établir . Elle ajoute plus loin que « l’atteinte à la réputation ou le manque de civisme ne peuvent être sanctionnés par le Tribunal de la Régie du logement.
Voici un exemple qui explique à quel point la preuve de harcèlement est très difficile à établir.

Me Gravel explique que :
« Le tribunal ne veut nullement diminuer les gestes et propos inappropriés du locateur. Même à l’audience, ce dernier utilisait un langage grossier employant souvent les blasphèmes pour s’exprimer. Le tribunal reconnaît qu’il a été négligent dans l’exécution de ses obligations. Il n’a pas usé de civilité à l’égard des locataires qui tentaient, malgré certaines exagérations, de faire respecter leurs droits.
Une preuve de harcèlement est lourde à établir et les locataires n’ont pu en l’instance rencontrer leur fardeau de preuve. Il va sans dire qu’exiger le paiement d’un loyer de façon brusque ou bien exercer le droit légitime, selon la décision rendue, de reprendre le logement ne constitue nullement du harcèlement. Tel qu’expliqué à l’audience, l’atteinte à la réputation ou le manque de civisme ne peuvent être sanctionnés par le Tribunal de la Régie du logement. »

Cette situation fonctionne dans les 2 sens évidemment.

Finalement, nos suggestions pour d’éviter d'être accusé de harcèlement est de tout simplement de ne jamais répondre à une agression d'un locataire par des gestes ou des paroles agressives, de maintenir en tout temps un comportement calme et posé, vous aurez l'avantage de toujours garder le contrôle de la situation. Dans un cas de conflit ou d'accusations gratuites du locataire à ce sujet, pensez être accompagné, un dans la mesure du possible, un témoin avec vous dans toutes vos rencontres avec ces locataires. L'enregistrement d’une conversation est valable tant que vous êtes partie à cette conversation.

Finalement, si la situation dégénère, axez vos communications par écrit et prenez les conseils d'un avocat avant d'envoyer une communication afin de déterminer si celle-ci va atténuer ou amplifier la situation. À la limite et en cas d'impasse, engagez un gestionnaire pourrait être une avenue efficace qui vous permettrait de désamorcer la situation.

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