Le non-respect du droit de gérance du locateur peut entrainer la résiliation du bail du locataire par le Tribunal Administratif du logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Le non-respect du droit de gérance du locateur peut entrainer la résiliation du bail du locataire par le Tribunal Administratif du logement

Le locateur demande la résiliation du bail et l’éviction de la locataire. La locataire réplique avec une demande de diminution de loyer et en dommages.

Dans sa procédure introduite, le locateur allègue que la locataire alourdit grandement la gestion de l’immeuble en faisant des plaintes non fondées et appelant constamment le locateur. De plus, cette locataire harcèle ses employés et fournisseurs en les appelant régulièrement. Pour démontrer la nuisance de la locataire, le locateur fait entendre comme témoin une de ses employées et aussi son exterminateur qui raconte que la locataire l’appelait constamment le jour et même tard le soir pour lui parler de ses problèmes. Lorsqu’il a cessé de répondre, elle a commencé à appeler avec un numéro masqué. La représentante du locateur a témoigné qu’un tel comportement lui avait fait perdre des fournisseurs qui ne veulent plus aller travailler dans ce logement.

Depuis quelques années, la locataire a déposé deux demandes pour harcèlement qui ont été rejetées. Dans la dernière décision, nous pouvons y lire :
« D’autre part, la preuve présentée par la locataire ne permet au tribunal de dire qu’il y a eu du harcèlement de la part du locateur et/ou que la locataire fut dérangée par la locataire habitant le logement sis au #215.i »

Dans la seconde décision concernant le harcèlement, le Tribunal conclut :
« La preuve administrée à l’audience permet au Tribunal de conclure que pour la locataire, tout et son contraire est une preuve de harcèlement dont les locateurs sont responsables. La locataire ne s’est nullement déchargée de son fardeau de preuve à cet égard et sa demande doit être rejetée. »ii

La représentante du locateur témoigne qu’après cette décision, et le dépôt de sa demande de résiliation de bail, les choses se sont calmées un peu. Toutefois, dès l’envoi de l’avis d’audience pour la demande de résiliation de bail, le harcèlement a repris et la locataire a déposé sa demande qui selon la procureure du locateur, est basée sur les mêmes faits invoqués dans les deux autres demandes antérieures. De plus, ce Tribunal a dû à plusieurs reprises rappeler la locataire à l’ordre, car elle revenait constamment sur les faits mis en preuve dans les instances précédentes pour justifier sa nouvelle demande de diminution de loyer et de dommages-intérêts.
La locataire tentait aussi constamment de remettre en question les conclusions factuelles de la dernière décision, pour laquelle elle avait introduit une demande de rétractation dont elle s’est désistée pour ensuite faire une demande de permission d’en appeler à la cour du Québec qui lui fut refusée. Iii


Elle se plaint à l’automne 2017, de la présence de punaises de lit. Or, le rapport de l’inspecteur de la Ville révèle qu’elle a refusé l’accès à cet inspecteur, puisqu’il ne pouvait pas venir au moment que cela lui convenait. La Ville a fermé le dossier qui a été réactivé après que la locataire a finalement décidé de collaborer. Selon le rapport de la Ville, la locataire était très agressive lors de cette visite.
L’exterminateur du locateur ira ensuite deux fois et ne découvrira qu’une seule punaise morte depuis longtemps. Il effectuera des traitements préventifs. Il tenta d’y retourner une troisième fois après un préavis donné plusieurs jours d’avance. À 13 heures, la locataire répond par télécopieur qu’elle ne donnera pas l’accès à l’exterminateur à 15 heures.
La locataire envoie de longues lettres au locateur et sa représentante explique qu’ils perdent beaucoup de temps à les déchiffrer alors que ces lettres contiennent souvent les mêmes récriminations : elle est victime de discrimination, de harcèlement et que des travaux doivent être faits dans son logement seulement au moment que cela lui conviendrait. Le locateur allègue qu’elle empêche le bon entretien de son logement.


Analyse et décision
La locataire par l’intermédiaire de son avocate plaide que le Tribunal ne peut pas résilier le bail, car il s’agit d’un conflit qui ne relève pas des obligations du bail, mais ce conflit est d’ordre extracontractuel. Pour la procureure du locateur, nous ne pouvons pas maintenir la relation contractuelle qui est devenue intenable.
Le Tribunal doit considérer qu’il n’a pas la compétence pour résilier le bail au motif d’un conflit de personnalité. Iv Il a déjà été établi que la Régie du logement n’avait pas la compétence pour se prononcer sur des recours de nature extracontractuelle entre locateur-locataire. v

La doctrine est au même effet :
« On observera que, strictement parlant, les insultes, les calomnies et les agressions ne constituent pas autant de violations du contrat de louage lui-même, mais des fautes extracontractuelles commises à l’occasion du contrat : elles ne devraient donc jamais conclure à la résiliation du bail, mais uniquement au plan extracontractuel, à des dommages intérêts et à l’injonction ou l’ordonnance »vi
De plus, la Cour d’appel du Québec ajoute;
« même si la frustration du locataire découlait des manquements du locateur à ses devoirs contractuels, un comportement de la sorte ne relève pas de la relation contractuelle du fait de son éloignement des règles les plus élémentaires de civilité. À ce titre, il y a consensus dans la jurisprudence et la doctrine à l’égard du fait que la Régie n’a pas compétence pour statuer sur les recours extracontractuels entre locateurs et locataires. »vii


La situation extrême
Le principe de non compétence du Tribunal sur les recours extracontractuels n’est pas absolu puisqu’un bail pourra être résilié si le comportement d’un locataire constitue un accroc sérieux à la bonne foi qui doit être la règle dans une relation locateur-locataire. viii Pour fonder un recours en résiliation, la situation doit être extrême.
Dans l’affaire Mallay, la preuve d’un caractère belliqueux et obstiné d’un locataire a conduit le Tribunal à conclure que cela causait un préjudice sérieux. Aussi, le Tribunal a conclu que des demandes incessantes d’un locataire causaient un préjudice suffisamment sérieux pour résilier le bail. ix Le Tribunal a aussi décidé que le non-respect du droit de gérance peut entrainer une demande en résiliation de bail.


La situation dans le présent dossier
Dans le cas qui nous occupe, le Tribunal a jugé la situation suffisamment grave et extrême et a résilié le bail de la locataire. Le Tribunal conclut que la locataire a contrevenu à son obligation de bonne foi contractuelle, ce qui justifie la résiliation de son bail.
« Or, dans le cas qui nous occupe, la locataire ne respecte pas le droit de gérance du locateur en appelant directement ses fournisseurs. De plus, ses demandes incessantes causent un préjudice sérieux au locateur. Surtout que lorsque le locateur tente d’y répondre, elle complique les choses, ce qui empêche le locateur de remplir ses obligations. »x
La demande de la locataire en diminution et en dommages-intérêts est rejetée par le Tribunal qui la juge clairement non fondée vu que la locataire reprend ses demandes antérieures et aussi parce qu’elle demande des travaux puis elle refuse l’accès à son logement au locateur.


1. Hannaford c. Immeubles Grondin inc. 2011 QCRDL 5476
2. Hannaford c. Immeubles Grondin inc. 2015 QCRDl 11368
3. C. Q. Montréal 500-80-030842-158, Juge Fournier.
4. Bonhomme c. Luu, 2018 QCCQ 31
5. Hauptstead Court Inc c. Samoila, 2012 QCRDL 41983
6. Pierre-Gabriel Jobin, Le louage 2e édition, Yvon Blais 1996, nb 101.
7. J. E. 98-2337, 1998 R. J. Q. 3350.
8. Pilon c. Comeau, 2014 QCRDL 38 933.
9. De Wolfe Shaw c. Berger, 2013 QCRDL 3389
10. Immeubles Grondin inc. Hannaford 2018 QCRDL 17148.

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