Quel est le fardeau de preuve du locateur qui doit démontrer un préjudice sérieux suite à des retards fréquents dans le paiement du loyer?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

La locatrice réclame la résiliation du bail du locataire au motif que ce dernier retarde fréquemment le paiement de son loyer ce qui cause un préjudice sérieux à la locatrice. Le locatrice ne souhaite pas évincer le locataire et serait satisfaite par l’émission d’une ordonnance si le tribunal devait faire droit à sa demande de résiliation de bail.

Le retard fréquent
La locatrice allègue que le locataire a tardé à payer son loyer le premier du mois à au moins dix reprises pour les 12 derniers mois. Dans des mises en demeure du 4 juin 2017, 10 avril 2018 et 25 mars 2019, la locatrice rappelait au locataire son obligation de payer le loyer le premier jour du mois. Malgré les mises en demeure, le locataire a continué à retarder le paiement du loyer le premier jour de chaque mois.
Comme préjudice sérieux causé par les retards, la locatrice déclare qu’elle s’est endettée pour rénover des logements qui se sont libérés et qu’elle compte sur les revenus de son immeuble pour effectuer les remboursements. À défaut, elle doit avancer à même une marge de crédit dont elle assume les frais d’intérêts, le remboursement de ces intérêts ainsi que des autres charges qui grèvent son immeuble.

L’avocat du locataire demande le rejet, car il soutient que la locatrice n’a pas fait la preuve du préjudice sérieux nécessaire pour obtenir la résiliation du bail. Il cite une déclaration de la Régie du logement :
« La locatrice invoque les problèmes de gestion occasionnés par les retards. Elle a dû contacter le locataire à plusieurs reprises. Mis à part les problèmes administratifs occasionnés, la locatrice n’a pu, par contre, détailler d’autres conséquences.
En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur. La perception tardive d’un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation d’un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple allégation. Le préjudice peut être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et il doit être fondé sur des faits objectifs et précis… » 1

La preuve documentaire peut parfois consister à démontrer l’existence d’un contrat hypothécaire dont les paiements mensuels sont dus le premier jour de chaque mois. Certaines décisions de la Régie du logement exigent que le fardeau de preuve que doit supporter le locateur dans un cas de retards fréquents aille jusqu’à prouver qu’un créancier hypothécaire ait déjà entamé des procédures contre lui.
Au sujet des retards fréquents, la locatrice montre un état de comptabilité qui démontre les retards du locataire, retards que celui-ci admet spontanément. Il a aussi démontré que trois mises en demeure n’ont pas suffi à convaincre le locataire d’honorer son obligation au bail en payant la totalité de son loyer le premier jour du mois.
Pour la preuve du préjudice sérieux, bien qu’il soit vrai que la locatrice n’a pas étayé le préjudice qu’elle allègue au moyen d’une preuve aussi détaillée que celle mentionnée à la jurisprudence soumise par l’avocat du locataire, le tribunal constate que le témoignage à ce sujet de la locatrice est apparu sincère et probant. 2
Dans l’affaire Quang Chuong Do c. Reselene Fineus, bien que des jurisprudences semblables à celles soumises par l’avocat du locataire lui avaient été présentées, la Régie du logement a statué :
« Bien qu’il soit vrai que le locateur n’a pas su étayer sa preuve du préjudice déploré de façon aussi détaillée que le préconise la décision soumise à titre de jurisprudence, le Tribunal estime qu’il convient de demeurer réaliste dans ce degré de démonstration, sans verser dans le laxisme, bien entendu, alors que chaque cas doit être analysé à son mérite. Notons que cette décision traite de “ témoignages et de documents”, reste vague quant à la nature de ceux-ci, alors que des allégations faites sous serment peuvent rejoindre le témoignage, le tout demeurant une question de crédibilité que doit analyser le Tribunal, au final.

En la présente instance, le préjudice sérieux apparaît évident, alors qu’à la suite de plusieurs audiences devant le Tribunal, voire de décisions, dont l’une comportait une ordonnance sévère, la locataire a persisté à payer de façon erratique. Il est certes hautement difficile pour le locateur de tenir une comptabilité claire en un tel cas, donc de gérer correctement ses propres finances, alors que les soldes restants s’additionnent. »3
Les auteurs font état de la perturbation que subirait le locateur dans l’administration de l’immeuble. Ils font aussi état des démarches constantes et multipliées pour se faire payer, comme des demandes répétées à la Régie du logement pour obtenir le paiement du loyer.
La présente décision en l’espèce4 cite un extrait d’un jugement rendu en appel à la Cour du Québec qui renverserait une décision qui trouvait insuffisante la preuve de démarches nombreuses faites par la locatrice, qui alourdissait l’administration de l’immeuble :
« Nous ne croyons pas que le fardeau de preuve que doit surmonter un locateur dans un cas de retards fréquents aille jusqu’à démontrer qu’un créancier hypothécaire ait entamé des procédures contre lui.
Gérer le dossier du défendeur a alourdi la gestion de l’Office et des quatre vacations à la Régie du logement ne sont qu’une partie du préjudice sérieux qu’elle subit.
Sachant ce qu’un recours judiciaire implique comme préoccupation, inquiétude, préparation, déplacement, frais, etc., on ne peut que conclure qu’une démarche judiciaire est un préjudice sérieux, à moins qu’on démontre qu’un locateur a abusé de ses recours, qu’il a entrepris ses recours avec une rapidité telle qu’il n’a pas tenté un règlement du problème. Ici, nous pouvons multiplier la démarche judiciaire par quatre. »5
Dans la décision sous étude, le locataire est demeuré sourd aux appels répétés de la locatrice afin qu’il respecte son obligation de payer son loyer le premier jour de chaque mois. Une attitude selon le Tribunal qui ajoute au fardeau administratif de l’immeuble. La locatrice ne peut être pénalisée par le paiement d’intérêts, en raison du défaut du locataire, pour vouloir satisfaire à son obligation de réparation et d’entretien des lieux loués. Le Tribunal se rend à la volonté de la locatrice et donne au locataire une dernière chance de corriger sa façon de payer son loyer. En l’instance, le Tribunal conclut :
«Aussi, compte tenu de la discrétion que lui accorde l’article 1973 du Code civil du Québec, le Tribunal émettra-t-il une ordonnance intimant au locataire de payer dorénavant son loyer le premier jour de chaque mois…
Cette ordonnance entrera en vigueur après 3 jours du prononcé de cette décision, et elle le demeurera pendant tout la durée du bail en cours, de même que pour sa période de reconduction subséquente, de cas échéant
À défaut pour le locataire de pouvoir respecter cette ordonnance, le Tribunal pourra résilier le bail en vertu de l’article 1973 de Code civil du Québec, sur demande déposée par la locatrice devant la Régie du logement. »6


1. Jabinets c. Labar, 2012 QCRDL 28853; reprise de la décision Jabinets dans Office Municipal d’Habitation de Montréal c. Narrainen, R.L. 41531, le 28 septembre 2018.
2. Hess c. Dechman, 2019 QCRDL 28169 par. 47.
3. Quang Chuong Do c. Reselene Frieus, R.L. 2659030, le 22 mai 2019.
4. Hess c. Dechman, déjà cité.
5. O. M. H. M. c. Natel, 2006 QCCQ 4923.
6. Hess c. Dechman, déjà cité, par.66, 67, 68 .

0 Réponse à “Quel est le fardeau de preuve du locateur qui doit démontrer un préjudice sérieux suite à des retards fréquents dans le paiement du loyer?”

Laisser un commentaire