Usage non conforme de l'immeuble. Qui doit assumer la perte entre le vendeur et l'acheteur?

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Usage non conforme de l'immeuble. Qui doit assumer la perte entre le vendeur et l'acheteur?

Il a été discuté, dans un article précédent, des garanties du vendeur : la garantie de qualité (contre les vices-cachés) et la garantie du droit de propriété, qui contient entre autres, ce qu'on appelle les limitations de droit public qui échappent au droit commun de la propriété. On parle souvent alors de la réglementation qui ne s'applique qu'à certains immeubles, comme les règlements de zonage, ou de construction, par exemple.

Nous y avions mentionné qu'il arrive parfois, lors de l'achat d'immeubles multi-logements, de constater que l'immeuble acheté contrevient en réalité à la réglementation municipale. La garantie du vendeur, si elle n'est pas exclue dans l'acte de vente, en ce cas, peut permettre de se faire compenser. On ne peut par contre invoquer contre le vendeur la garantie si on était au courant de la situation irrégulière, ou s'il y avait des signes suffisants de cette situation irrégulière. Le jugement suivant en est un bon exemple (1).

C'est l'histoire d'une propriétaire de triplex qui demande un permis afin de joindre deux logements afin d'en faire qu'un seul. Il y aura alors 2 adresses plutôt que trois dans l'immeuble. En plus des travaux planifiés, toutefois, la décision indique que la propriétaire en aurait profité afin de convertir des salons en chambres et poser une serrure et des numéros distincts sur chaque porte de chambre. Elle loue ensuite chaque chambre sur une base individuelle et seul le locataire qui y habite a la clé de sa chambre et est responsable de la portion du loyer associée à sa chambre seulement.

La propriété est ensuite mise en vente, avec l'aide d'un courtier. L'acheteuse remarque lors de sa visite que des serrures et des numéros différents figurent sur les portes des chambres. Une copie des baux est remise. La pancarte au devant de l'édifice mentionne également « Chambres à louer ... ». Selon la décision, l'acheteuse ne s’enquiert pas si l’usage qui est fait des lieux est conforme aux règlements d’urbanisme en vigueur dans la municipalité et le courtier ne l'avise pas non plus que cet usage contrevient aux règlements.

Il est fait mention dans le jugement des mises en gardes émises par le notaire à la transaction lorsqu'il constate qu'il y a deux baux et plusieurs chambres de louées dans chacun des logements avec des numéros attribués à chaque personne. Il aurait mentionné que les lieux étaient peut-être utilisés comme maison de chambre. Il semblerait également que personne n'aurait réagi aux mises en garde ni posé de questions à cet effet.

Dans l'acte de vente, autant la vendeuse a déclaré qu'elle n’avait reçu « aucun avis d’une autorité compétente à l’effet que l’immeuble n’est pas conforme aux règlements et lois en vigueur et il n’a reçu aucun avis à l’effet que l’immeuble est en violation aux limitations de droit public et qu’il ne connaît aucun motif pouvant y donner lieu », que l'acheteuse a déclaré s'obliger à « Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur».

Quelques mois plus tard, un inspecteur de la municipalité visite l'immeuble et l'acheteuse reçoit une lettre de mise en demeure de la ville concernant plusieurs irrégularités et lui enjoignant de redonner à l'immeuble sa vocation de duplex. On a alors la confirmation que la vendeuse n'avait pas les autorisations requises pour exploiter l'immeuble conformément à l'usage fait au moment de la vente. Régulariser la situation impliquerait de réduire les revenus locatifs qu'il est possible d'en tirer d'environ du tiers, d'où le recours de l'acheteuse en annulation de la vente, notamment, et en dommages-intérêts.

Selon le juge, bien que la vendeuse ne soit pas exempte de reproche, l'acheteuse, de son côté, n'a pas fait les vérifications pertinentes auprès de la ville quant à l'usage permis. Plusieurs indices laissaient croire à neuf logements plutôt que deux, en plus des mises en garde du notaire. L'acheteur a une certaine obligation de se renseigner raisonnablement avant de conclure un contrat. Ainsi, le juge en vient à la conclusion que l'acheteuse n'a pas agi en acheteur prudent et diligent, faisant ainsi tomber la garantie :

«  Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux … » (2).

Ainsi, soit l'acheteuse a fait preuve de négligence grossière, soit elle savait dans quoi elle s'engageait : selon le juge, l'appât du gain a fait en sorte que l'acheteuse a fermé les yeux sur la situation; elle est donc responsable de son propre malheur. Et sa demande est rejetée.

Nous ne saurons jamais réellement si l'acheteuse était bel et bien au courant de la situation, mais la leçon que nous pouvons en tirer est l'importance de poser des questions. L'information quant au nombre de logements permis en vertu de la réglementation est cruciale, car elle influencera le calcul de rentabilité de l'immeuble, en plus d'éviter de mauvaises surprises.


(1) 450-17-004443-124, 2014 QCCS 1657.
(2) Code civil du Québec, article 1725.

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