Les réductions de voix à l'assemblée des copropriétaires (partie 2)

Publié le par Me Kevin J. Lebeau

Sujet(s): Copropriété,

Source: Messier Soucy Avocat

Les réductions de voix à l'assemblée des copropriétaires (partie 2)
Dans le cas d'un promoteur/copropriétaire d'une copropriété de cinq fractions et plus

Afin d'éviter qu'un copropriétaire qui aura agi à titre de promoteur d'un projet en copropriété comptant cinq fractions et plus puisse contrôler l'assemblée des copropriétaires à son avantage, l'article 1092 C.c.Q. prévoit que ce promoteur/copropriétaire ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60% de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété. Par la suite ce nombre est réduit à 25%.
Aux termes de l'article 1093 C.c.Q., est considéré comme «promoteur» celui, qui au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.


Voici une illustration de ce principe :

Image
Tableau 2 Lebeau sept2012.png


Donc, selon l'exemple ci-haut le promoteur devenu copropriétaire pourra exprimer le nombre de voix suivantes:

Jusqu'au 2e anniversaire de la publication de la déclaration: 80 voix sur 100
Lendemain du 2e anniversaire jusqu'au 3e anniversaire: 70 voix sur 100
Lendemain du 3e anniversaire et toutes les années subséquentes: 35 sur 100

Le cas du non-paiement des charges communes

Aux termes de l'article 1094 C.c.Q., tout copropriétaire qui, depuis plus de trois mois n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.

L'effet des réductions de voix

Lorsque les voix d'un copropriétaire ou de l'ancien promoteur immobilier sont réduites par l'application des articles 1091 ou 1092 C.c.Q., il y a un effet définitif sur les décisions ordinaires de l'assemblée des copropriétaires qui requièrent la simple majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée

Toutefois, lorsque les mêmes réductions s'appliquent et que
l'assemblée doit voter sur une question nécessitant la majorité en nombre et en voix, soit les sujets énumérés aux articles 1097, 1098 et 1108 C.c.Q., le nombre total des voix des copropriétaires doit être réduit d'autant par l'application de l'article 1099 C.c.Q., ce qui a pour effet de réduire son impact.

En cas de doute dans votre situation particulière, n'hésitez pas de communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier.

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