Une demande d’être relevé du défaut de produire la demande dans le délai imparti est rejetée par la Régie du logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Une demande d’être relevé du défaut de produire la demande dans le délai imparti est rejetée par la Régie du logement

Le locataire introduit à la Régie du logement une demande pour être relevé du défaut pour avoir négligé de s’opposer à l’avis d’éviction du locateur pour l’agrandissement de son logement. L’article 59 de la Loi sur la Régie du logement permet au locataire de demander d’être relevé du défaut de faire une opposition à l’agrandissement : « Art. 59. La Régie peut, pour un motif raisonnable et aux conditions appropriées, prolonger un délai ou relever une partie des conséquences de son défaut de le respecter, si l’autre partie n’en subit aucun préjudice grave.» De plus, le locataire demande à la Régie de recevoir son opposition à l’avis d’éviction pour agrandissement que lui faisait parvenir le locateur en date du 9 décembre 2019. Le locataire devait s’adresser à la Régie, dans le mois de la réception dudit avis pour s’opposer à l’agrandissement de son logement. L’article 1966 du Code civil du Québec régit la demande d’opposition à l’agrandissement :
« Art. 1966 Le locataire peut, dans le mois de la réception de l’avis d’éviction, s’adresser au tribunal pour s’opposer à la subdivision, à l’agrandissement ou au changement d’affectation du logement; s’il omet de le faire, il est réputé d’avoir consenti à quitter les lieux.
S’il y a opposition, il revient au locateur de démontrer qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation et que la loi le permet». À l’audience, le Tribunal a pris la décision de rendre un jugement sur la demande d’être relevé du défaut du locataire d’avoir déposé son opposition dans le délai imparti, soit dans le mois de la réception.

Les faits
Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, au loyer mensuel de 635,00$. Au mois de novembre 2019, le locataire rencontre le locateur pour lui donner cinq (5) chèques de loyer postdatés, avisant le locateur qu’il part en vacances, mais sans plus de détails sauf que le locateur lui a demandé pourquoi il ne renonçait pas à son logement. Il n’avait pas l’habitude de payer son loyer en avance. Le locataire est ensuite parti en vacances en Jamaïque et il croyait revenir au mois d’avril 2020.
La pandémie mondiale du Coronavirus a chambardé les plans de retour du locataire qui est revenu à Montréal que le 8 juillet 2020. Sans prendre possession de son courrier, le locataire est retourné chez lui pour y vivre une quarantaine de 14 jours, selon les exigences du ministère de la Santé publique.
Au terme de sa quarantaine, le 23 juillet 2020, le locataire prend possession de son courrier accumulé durant son absence et il y trouve une demande de résiliation de bail pour non-paiement de loyer. Comme il est analphabète, il se rend lui-même aux bureaux d’un organisme voué à la protection des droits des locataires. À l’organisme de défense des droits des locataires, un représentant effectue une recherche au plumitif de la Régie et apprend au locataire que le 12 août 2020, il y aura une audience pour une demande d’éviction ayant été introduite par le locateur. Il apprend aussi que pendant son absence, le locateur lui a fait parvenir un avis d’éviction pour un agrandissement de son logement auquel il n’avait pas fait une opposition.
Le locataire ne conteste pas la réception de l’avis d’éviction pour agrandissement qu’un huissier a laissé à son logement le 9 décembre 2019, tel qu’il appert à un procès-verbal de signification mais il affirme ne pas l’avoir trouvé parmi son courrier. Le 5 août 2020, le locataire dépose sa demande pour être relevé de son défaut d’avoir produit son opposition dans le mois de la réception de l’avis. La réception de l’avis étant le 9 décembre 2019, il devait déposer sa demande d’opposition avant le 9 janvier 2020, ce qu’il n’a pas fait. Le locataire reproche au locateur de ne pas l’avoir avisé avant son départ de son intention de l’évincer pour agrandir son logement, de telle manière qu’il aurait pu s’y opposer dans le délai imparti : il reproche aussi au locateur que ce dernier ne pouvait pas ignorer qu’il serait absent durant au moins cinq mois puisqu’il avait remis au locateur cinq mois de loyer par anticipation. Encore, le locataire ajoute que la cueillette de son courrier dès son retour n’aurait rien changé puisqu’il était obligé d’attendre 14 jours avant que quelqu’un puisse lui lire les documents légaux qu’il était incapable de déchiffrer. Enfin, il a aussi révélé qu’il avait de tels voyages de plusieurs mois en Jamaïque 2012 et 2014 et qu’il n’avait jamais confié à personne la charge de prendre soin de son courrier lors de ses absences à son logement.

La position des parties
Les deux parties sont représentées par des avocats. L’avocat du locataire fait valoir que son client était incapable d’agir plus tôt et qu’il a démontré un motif raisonnable pour donner une ouverture à l’application de l’article 59 L. R. et d’obtenir que le locataire soit relevé du défaut d’avoir déposé son opposition à l’avis d’agrandissement. Il soutient aussi qu’une décision favorable du tribunal ne causera aucun préjudice au locateur qui aura alors l’opportunité de défendre son projet d’agrandissement à une autre date.
L’avocat du locateur plaide que le locataire a fait preuve de négligence en ne se préoccupant pas qu’une personne ramasse son courrier en son absence afin de pouvoir l’aviser au besoin de toute correspondance importante. Il argumente que même en vacances on doit continuer à suivre la gestion de ses affaires. L’avocat conteste que le locateur aurait dû conclure à l’absence du locataire durant cinq mois, simplement avec la seule remise des cinq chèques postdatés, sans aucune mention précise donnée à son client. Il proteste aussi l’absence de préjudice pour le locateur qui devra en cas de réponse favorable de la Régie de revenir à une nouvelle audience sur la faisabilité de son projet d’agrandissement avec son avocat. Le stress et le coût des honoraires sont à considérer par le Tribunal.

L’analyse et la décision
Dans une décision, la Régie du logement a affirmé les principes suivants :
« L’omission de respecter une exigence légale dans la mise en œuvre d’un droit lorsqu’elle résulte de la négligence, d’une mauvaise compréhension ou ignorance de la loi n’est pas retenue comme motif raisonnable permettant de justifier la prolongation du délai1» 
« En l’instance, le Tribunal ne peut passer outre la désinvolture, voire la négligence du locataire qui est parti à l’étranger pour un séjour d’une durée prévue de cinq mois sans se soucier qu’une personne passe prendre un courrier et l’avertisse, au besoin, de toute correspondance importante.
Si le locataire ne pouvait présumer que le locateur lui transmettrait un avis d’éviction pour agrandissement, il pouvait certes entrevoir la transmission d’un avis de modification de bail contenant une augmentation de loyer, qu’en aurait-il été alors? »2
Le Tribunal constate que le locateur a exercé son droit conformément à la loi. Aucun défaut ou reproche ne peut lui être imputé. Aussi, le Tribunal juge que la négligence ne peut pas constituer un motif pouvant justifié d’être relevé du défaut d’avoir agi en temps utile.3 La décision rendue emporte le sort de l’opposition du locataire à l’avis d’éviction du locateur et le Tribunal rejette la demande d’opposition du locataire et rejette aussi la demande d’être relevé du défaut d’avoir déposé tardivement sa demande d’opposition à l’avis d’agrandissement de son logement.


1. Van c. Eddarissi, R.D. L. 2015 QCRDL 5708;
2. Lowe c. Rahman, 2020 QCRDL 17725, paragraphe 36;
3. Idem paragraphe 46.

0 Réponse à “Une demande d’être relevé du défaut de produire la demande dans le délai imparti est rejetée par la Régie du logement”

Laisser un commentaire