Achat d'un nouvel immeuble : l'importance de vérifier le zonage!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Achat d'un nouvel immeuble : l'importance de vérifier le zonage!

On entend souvent parler de la garantie contre les vices cachés et de l'importance de procéder à une bonne inspection pré-achat. Mais la garantie légale à laquelle le vendeur est tenue ne se résume pas aux vices cachés. La garantie légale contient à la fois la garantie de qualité (ce qu'on appelle souvent la garantie contre les vices cachés), mais aussi la garantie du droit de propriété. Lors d'une transaction, le notaire a la charge de procéder à la vérification de plusieurs éléments concernant le droit de propriété, soit la validité des titres, les servitudes et les hypothèques qui affectent l'immeuble, pour ne nommer que ceux-là.

La garantie du droit de propriété contient aussi ce qu'on appelle les limitations de droit public qui échappent au droit commun de la propriété. On veut alors parler de la réglementation qui ne s'applique qu'à certains immeubles, comme les règlements de zonage, ou de construction, par exemple.

La loi prévoit que « Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits »(1).

Il arrive parfois, lors de l'achat d'immeubles multi-logements, de constater que l'immeuble acheté contrevient en réalité au règlement de zonage.

C'est ce qui est arrivé dans une décision de 2019 (2), alors qu'un proposant acheteur signe une promesse d'achat pour un immeuble qui est annoncé comme étant un immeuble à revenus de 12 logements, en plus d'un bureau commercial. Alors que le processus est avancé, c'est lorsque le prêteur demande des informations supplémentaires qu'on apprend que le service d'urbanisme de la municipalité considère qu'il ne s'agit pas d'un 12 logements, mais plutôt d'un 9 logements. Il y aurait alors 3 logements non-conformes. Selon la décision, bien que le proposant acheteur tente de faire diminuer le prix de vente suite à cette annonce, aucune entente n'intervient et la vente est annulée.

Il est fait mention dans la décision qu' « Un juge avait écrit que l'acheteur a le «droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et tel qu'occupé au moment où il achète, est conforme à tous les règlements alors en vigueur ». Dans ce cas, cela a été découvert avant la vente, évitant bien des maux de tête. Toutefois, il n'en reste pas moins que le proposant acheteur a demandé 15 000$ en dédommagement pour les sommes déboursées pour la vente qui a par la suite avorté. En conclusion, le proposant vendeur, ainsi que le courtier immobilier ont été tenus responsables de 11 119,70$ des dépenses du demandeur pour cette erreur.

Dans un autre jugement récent (3), on relate une situation où la fiche descriptive faisait mention d'un « Immeuble d'appartements 6 unités », basée sur les informations que le courtier avait récoltées de la fille du propriétaire qui venait de décéder. Onze ans après l'achat, l'acheteur reçoit un avis de non-conformité de la municipalité, demandant au propriétaire de procéder à des corrections, car des changements avaient été apportés à la propriété sans obtenir les permis nécessaires. Ces changements étaient l'ajout de 2 logements. On apprend alors que lors de l'achat, onze ans plus tôt, seulement 4 logements étaient conformes à la réglementation. Plusieurs démarches sont nécessaires de la part du nouveau propriétaire pour régulariser la situation, ceci entraînant des frais. Pourtant, la municipalité avait toujours prélevé les taxes en considérant qu'il s'agissait bien d'un 6 logements, ajoutant à la confusion. Ce propriétaire a donc poursuivi son vendeur pour la somme de plus de 40 000$. Par contre, son recours a rapidement été rejeté, car il a attendu trop longtemps au niveau légal pour entreprendre les procédures. La trame factuelle reste intéressante pour démontrer l'importance de pousser plus loin les vérifications quant au zonage et qu'il ne suffit pas de se fier au compte de taxes pour la conformité du nombre de logements.

L'information quant au nombre de logements permis en vertu du zonage est cruciale, car elle influencera le calcul de rentabilité de l'immeuble, en plus d'éviter de mauvaises surprises. Il semble que le fait qu'il soit inscrit au compte de taxe ou à l'évaluation municipale un certain nombre de logements et que le propriétaire paie des taxes sur ce nombre de logement, n'est aucunement une confirmation du respect du zonage. Il faut toutefois savoir que comme pour la garantie de qualité, il est possible que cette garantie soit écartée lors de la vente.


(1) Article 1725 Code civil du Québec.
(2) Perron c. 3005551 Canada inc., 2019 QCCQ 946.
(3) Girard c. Succession de Audet 2020 QCCQ 2785.

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