Le paiement partiel des dettes

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Le paiement partiel des dettes

De façon générale, lorsqu'une personne doit plusieurs sommes d'argent à une autre, elle a le droit de décider ce qu'elle paie en premier lorsqu'elle fait un versement, à moins qu'une entente autre soit prévue par contrat. Par exemple, si je dois de l'argent à un ami en vertu d'un prêt et également pour l'achat de sa voiture dont les paiements sont étalés, je pourrais décider de payer une partie de mon prêt avec le 200$ que je lui donne aujourd'hui, dans le but de diminuer les intérêts plus élevés, si les deux dettes sont dues. Je devrais alors indiquer clairement ce choix.

Ce principe trouve aussi application en droit locatif.

Toutefois, il arrive souvent qu'on omette de mentionner pour quelle raison nous remettons un chèque ou faisons un transfert d'argent. En effet, cela peut être l'objet de confusion pour un locateur qui reçoit chaque mois, des sommes d'argent de la part de plusieurs locataires. Souvent, on ne voit inscrit sur le chèque que la mention : « Loyer ». Dans la mesure où je peux avoir un solde pour le mois d'août, mais que le montant du chèque équivaut exactement au montant du loyer et qu'il m'est donné en septembre, plusieurs pourraient penser qu'il s'agit effectivement du paiement du loyer du mois de septembre et qu'il demeure un solde pour le mois d'août. La loi prévoit toutefois que s'il n'y a pas de mention spécifique, c'est la dette la plus ancienne qui est payée en premier, à moins qu'on ait intérêt le plus d'intérêt à payer :

«1572. À défaut d’imputation par les parties, le paiement est d’abord imputé sur la dette échue.
Entre plusieurs dettes échues, l’imputation se fait sur celle que le débiteur a, pour lors, le plus d’intérêt à acquitter.
À intérêt égal, l’imputation se fait sur la dette qui est échue la première, mais si toutes les dettes sont échues en même temps, elle se fait proportionnellement » (1)

Voici certaines applications de ce principe : dans une situation où une locataire a déduit de son loyer divers montant au cours des mois, en se payant des inconvénients pour une réparation qu’elle réclamait pour la laveuse à linge qu’elle jugeait défectueuse et ce, sur une période de 9 mois, le juge a décidé, en conformité avec la loi :

48   Comme les sommes payées par la locataire sont imputées aux plus anciennes dettes, il en résulte que le solde impayé de 631,60 $ correspond à des arrérages du mois de novembre 2020 et que la locataire n'est pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer. La résiliation du bail n'est donc pas justifiée pour ce motif5 » (2).

L'audience ayant eu lien en novembre, le solde dû équivalait à moins d'un mois de loyer, soit le dernier en cours, et n'était pas en retard de plus de trois semaines. Dans ce cas, on ne peut obtenir la résiliation du bail, mais une ordonnance de payer le montant dû seulement.

Dans une autre situation (3), le locateur demandait la résiliation du bail pour cause de non paiement de 7 414$ pour chacun des deux baux résidentiels. Les 2 locataires opéraient un commerce situé dans le même immeuble que celui qui abritait les logements concernés. Selon la preuve, les locataires accusaient d'importants arrérages vis-à-vis chacun des baux sur une période de plus d'un an et demie.

De son côté, le locateur, lorsqu'il recevait un paiement, réduisait la dette des locataires au prorata du prix de chaque loyer (deux baux résidentiels, un bail commercial).

Selon la décision, les locataires sont plutôt d'avis que cette imputation devrait se faire autrement : soit selon les dettes qu'ils ont le plus intérêt à payer, tel que prévu dans la loi dans l'article précité. Selon eux, la dette qu'ils ont le plus intérêt à payer est celle des baux résidentiels, l'intérêt premier étant de se loger et donc de conserver leur logement avant leur local commercial : « 36-La fermeture d’un commerce, toute malheureuse qu’elle soit, ne les empêchera pas d’assurer le loyer du logement résidentiel par d’autres sources de revenus. Il est dans leur plus grand intérêt de conserver le logement qu’ils occupent depuis quelques dix ans, assurent-ils unanimement. Ils ne souhaitent évidemment pas se retrouver sans domicile fixe». Cet argument est partagé par le Tribunal.

Ainsi, dans ce cas les paiements effectués par les locataires couvraient amplement les loyers résidentiels, et tout surplus était imputé au local commercial. Le montant en souffrance total est donc considéré comme étant celui dû en vertu du bail commercial, concernant lequel le Tribunal administratif du logement n'a pas compétence. Il n'y a donc pas eu lieu de résilier les baux résidentiels dans cette affaire.

Pour éviter de tels malentendus, il demeure pertinent d'indiquer, lors du paiement d'une dette ou sur le reçu qui le constate lorsque vous le recevez, quelle somme vous considérez être payée.

(1) Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991;
(2) Mazler Properties Inc. c. Di Done, 2020 QCTAL 9343;
(3) Succession de Wong c. Noël, 2018 QCRDL 13762.

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