Cession de bail : Comment éviter de se faire piéger

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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Cession de bail : Comment éviter de se faire piéger

L'article 1870 du Code Civil du Québec permet au locataire et ce, en tout temps pendant le bail, de céder son bail. La cession de bail permet au locataire de se libérer de toutes les obligations du bail en « transférant »son bail à un autre locataire. Pour ce faire, il doit envoyer un avis écrit au propriétaire de son intention avec le nom et l'adresse du candidat ET d'obtenir le consentement du propriétaire à la cession.

Voici les premier conseils face à cette situation :
1- Prenez cette situation au sérieux
2- Avisez immédiatement le locataire que tout doit se faire par écrit
3- Faites une enquête de vérification complète sans délai
4- Le propriétaire a 15 jours de la réception de l'avis de cession pour donner une réponse
5- Répondez par écrit au locataire et avisez le de votre acceptation ou des motifs de votre refus et ce, avec certains détails tout en respectant la confidentialité des informations reçues sur le candidat.

Il est important de mentionner aussi que dès que vous recevez l'avis de cession, il ne sera plus possible pour le propriétaire de résilier le bail du locataire par entente par exemple. Il faudra obligatoirement considérer la cession et procéder à l'enquête de crédit dans le but de l'accepter ou le refuser.

Le désir du propriétaire de prendre le logement pour lui-même au moment de la cession n'est pas un motif valable de refus non plus, malheureusement. La seule issue à ce moment est d'obtenir la renonciation écrite du candidat et du locataire principal à l'effet qu'il renonce au logement, tâche qui ne sera pas simple.

Le refus de la cession pour effectuer des rénovations n’est pas non plus considéré comme un motif valable.

Pire, dans un dossier du Tribunal administratif du logement (TAL) rendu en 2015, le propriétaire a décidé de refuser la cession de bail en raison de son intention de rénover complètement le logement.

À l’audience, le locataire prétend que son logement est en bon état d’entretien et ne nécessite pas de travaux majeurs, encore moins de rénovation complète comme le prétend le propriétaire.

Dans le processus, le propriétaire n'a fait aucune enquête de crédit sur ce candidat.

Le Tribunal a ainsi décidé que le motif de refus du propriétaire n’est pas un motif sérieux exigé par l’article 1871 du Code civil du Québec et par conséquent le Tribunal a déclaré la cession de bail valide. Le candidat a pris possession du logement.

La conséquence la plus grave pour le propriétaire est qu’il est forcé de prendre un nouveau locataire sans avoir eu la chance de faire une enquête de crédit.

Et malheureusement, il ne sera pas possible de faire cette enquête après.

En résumé, le propriétaire doit toujours prendre au sérieux les avis de cession de bail parce qu'après 15 jours, si vous ne répondez pas, c'est que vous êtes présumé l'avoir accepté. Ne vous laissez pas influencer par de belles paroles, gardez le cap, faites une enquête la plus complète possible et répondez par écrit dans le délai.

Si un locataire vous propose de résilier le bail en cours, évaluez la possibilité et les conséquences d’une cession de bail et de la flexibilité qu’offre une résiliation de bail, malgré les pertes monétaires potentielles.

Finalement, la cession de bail ne prend pas de vacances. Il est en effet possible d’avoir à gérer une cession de bail pendant de belles vacances à cuba à moins d’avoir pensé à l’avance de confier la gestion de votre immeuble à un tiers de confiance pendant le voyage.

Thibault c. Placements François Naud Ltée, 2015 CanLII 124124 (QC RDL)

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