Une promesse d'achat n'est jamais à prendre à la légère

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Une promesse d'achat n'est jamais à prendre à la légère

Dans le tumulte du marché immobilier actuel, les offres d'achat de propriétés se bousculent parfois. Pourtant, il est important de savoir qu'une offre d'achat n'est pas à prendre à la légère. En effet, mentionnons que selon la loi, un contrat est formé par le seul échange de consentements entre des personnes capables de contracter. Cet échange de consentements se fait par la manifestation de la volonté d'une personne d'accepter l'offre que lui fait une autre personne. Cela pourrait donc même se faire verbalement.

De façon habituelle, lorsqu'on procède formellement, le tout se fait par des échanges d'offre, d'acceptation, de contre-offre, ou de refus au moyen d'écrits, dans le but de conserver des preuves et surtout, d'y mettre des conditions claires.

Il arrivera que, malgré une promesse formellement acceptée, tout ne se passe pas comme prévu et qu'une rédaction claire ne pallie pas au désaccord concernant la complétion d'une des conditions. Si l'une des deux parties se retire de la promesse sans droit selon l'autre partie, il est possible qu'un recours soit intenté afin d'obliger l'autre à acheter ou à vendre, selon le cas, en vertu de l'article suivant du Code civil du Québec :

"1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu. »

Dans une situation qui a fait l'objet d'un jugement récent, en appel (1), un couple désirant s'établir au Québec mandate un ami pour visiter un immeuble en 2013, pour lequel un bail est signé en attendant l'achat, car une période de temps minimale est requise pour permettre aux nouveaux arrivants de se constituer un dossier de crédit au pays et satisfaire les exigences de qualifications pour un emprunt hypothécaire requérant la participation de la SCHL (Société canadienne d'hypothèque et de logement). La promesse d'achat est signée quelques jours plus tard et l'achat doit être reçu devant notaire le ou vers le 1er août 2014.

C'est en mars, après avoir appris que leur manoir en vente en France a été détruit par le feu, que la situation se corse selon la décision. Les acheteurs(*) commencent à se plaindre de certaines choses en lien avec la maison et le voisinage. Au surplus, l'institution financière leur apprend à la fin avril 2014 que les règles de la SCHL ont changé et que l’historique de crédit requis est plutôt de 12 mois.

Le 29 mai, les acheteurs envoient une lettre aux vendeurs mentionnant leur intention de ne plus se porter acquéreurs, invoquant des vices importants affectant la propriété, ainsi que l'impossibilité d'obtenir un prêt hypothécaire dans le délai prévu. C'est d'ailleurs quelques jours plus tard qu'ils sont formellement informés que leur demande de prêt hypothécaire est refusée pour l'instant, qu'ils pourront réévaluer la demande dans un délai de 6 mois. Peu avant la date prévue d'achat, les acheteurs quittent donc l'immeuble et louent un autre logement qu'il achèteront plus tard. Mais, toujours selon la décision, le lendemain de leur départ, les vendeurs font part de leur intention d'utiliser la clause de la promesse leur permettant de demander un emprunt hypothécaire au nom des acheteurs. N'ayant pas leur collaboration, ils n'iront pas plus loin, mais intenteront alors leur recours en passation de titre afin de les obliger à respecter leur engagement.

La juge dans le premier jugement (en première instance) décide que les proposant acheteurs n’ont pas entrepris de démarches suffisantes pour se conformer à leurs obligations en vertu de la promesse d'achat, notamment en refusant de prendre en considération d'autres alternatives ou d'avoir tenté de demander un emprunt hypothécaire à une autre institution financière. Pour la juge, les acheteurs ont donc préféré trouver là un motif pour se désengager à faire l’acquisition de l’immeuble. Selon la décision, elle en vient à la conclusion que les acheteurs devaient se porter acquéreurs de l’immeuble. L'action en passation de titre est ainsi accueillie, ordonnant donc de procéder à la signature de l'acte de vente, à défaut de quoi le jugement équivaudra à signature. Les acheteurs sont donc condamnés à payer la somme de 275 000.00$ en paiement du prix d'achat tel qu'il était convenu, ainsi que des dommages-intérêts.

Les acheteurs, insatisfaits de cette décision, la portent en appel, lequel appel est accueilli en février 2021. La décision en appel fait état des différents critères afin d'obliger à passer titre selon la loi. Entre autres, la présentation d’un acte de vente conforme à la promesse serait l’une des conditions essentielles pour l’obtention d’un jugement qui en tienne lieu, ainsi que d'offrir l'accomplissement de ses propres obligations, incluant d'offrir un titre clair. La juge de première instance avait accepté qu'il s'agissait ici d'un titre clair s'il n'y avait qu'une hypothèque à radier, laquelle serait radiée suite au paiement du prêt hypothécaire avec le prix d'achat. C'est d'ailleurs ce qui est fait dans la plupart des cas lors de la vente d'une propriété.

Ce qui est particulier lorsqu'un tel recours est entrepris par le vendeur, c'est qu'il est littéralement dépendant de la volonté/capacité de l’acheteur de payer le prix prévu. Le jugement à lui seul ne peut valoir comme titre de propriété, à moins que l’acheteur n’ait effectué le paiement déjà, lui qui, par ailleurs, refuse ou néglige de signer l’acte : « 77- (…) Bref, il faut se rendre à l’évidence, la résistance de l’acheteur à payer le prix de vente laisse au vendeur, sauf en de rares cas, le recours en dommages-intérêts après revente de l’immeuble, comme seul recours utile». Même si le juge convient que la libération de ces charges avant jugement n'est pas sans contrainte pour le vendeur car il devra rembourser son prêt hypothécaire avec ses propres fonds.

Ainsi, il est décidé dans le jugement que les vendeurs n'ont pas été en mesure de remplir une des conditions essentielles à la passation de titre, soit d'offrir un titre clair, et qu'un jugement ne pourrait être que conditionnel au paiement du prix de vente, ce qui ne remplit pas les conditions pour qu'un jugement vaille comme titre de propriété. Le juge, dans la décision en appel, décide donc que le défaut de satisfaire aux conditions essentielles à la passation de titre demandée par les vendeurs aurait dû emporter le rejet de leur action. L'appel est donc accueilli afin de rejeter l'action en passation de titre.

Même si, dans les circonstances, les proposants acheteurs ont eu gain de cause, il n'en reste pas moins que chaque partie a dû subir près de six ans de procédures judiciaires, avec tous les désagréments que cela engendre.


(1) 500-09-027706-183, 2021 QCCA 90.
(*) Afin d'alléger le texte dans le présent article, les proposants acheteurs, étant les appelants dans le jugement cité, seront appelés tout simplement les « acheteurs ». De même, les proposants vendeurs seront appelés les « vendeurs ».


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