Les locataires qui ont un horaire atypique doivent être tolérants

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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Les locataires qui ont un horaire atypique doivent être tolérants

Depuis le début du confinement obligé de mars 2020 et ce, pendant plusieurs mois, les locataires du Québec sont restés continuellement dans leur logement et ce, bien souvent 24 heures sur 24. Parents et enfants ensemble en permanence pendant que d'autres travaillent à domicile ou ont des horaires atypiques, voici la recette parfaite pour que des conflits explosent et se cristallisent.

Lorsqu'un propriétaire d'immeuble multi-logement reçoit une plainte de bruit, celui-ci se doit d'intervenir par écrit, car à moins d'être propriétaire occupant, il ne peut prendre partie pour l'un ou l'autre des belligérants n'étant pas là pour constater. Bien souvent, la situation n'est pas facile à analyser. Qui dit vrai? Qui croire? Le propriétaire doit prendre les informations froidement et de façon détachée et mettre en demeure les fautifs et ce, dans le but d'informer le locataire de la réception d'une plainte et de démontrer qu'il a agit face à cette plainte.

Par contre, dans les cas des locataires qui ont un horaire atypique tels que ceux qui travaillent de nuit ou de soir, les propriétaires doivent être conscients que ces locataires doivent démontrer un plus grand niveau de tolérance face aux bruits des autres locataires qui vivent de jour pendant qu'eux dorment.

L'intervention du propriétaire dans ces conflits doit être balisée par les faits qu'il collecte de tous les locataires. Il doit prendre le temps de s'informer, entre autre des horaires de chacun. Le propriétaire doit vérifier si celui qui se plaint n'est pas lui-même le problème. Il est donc possible que le propriétaire, suite aux informations reçues, doive envoyer une autre lettre au locataire à l'horaire atypique cette fois-ci pour le mettre en demeure d'être plus tolérant. Il se peut que ces actions de riposte aux bruits causent un préjudice aux autres locataires et qui pourraient même justifier la résiliation du bail.
La jurisprudence est claire à l'égard des locataires ayant un horaire atypique dont voici l'exemple de la décision rendue par le Tribunal Administratif du logement (anciennement Régie du logement) dans le dossier  9215-3584 Québec Inc. c. Domitian, 2012 CanLII 131830 (QC RDL) où le Tribunal explique que:
« ... 20   Soulignons que l’article 976 C.c.Q. impose aux voisins une obligation de tolérance, il se lit comme suit :
     « 976.   Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux.»
21   Or, le travail de nuit et le repos de jour que cela exige peuvent être incompatibles avec la vie en société dans un immeuble à logement où la majorité vit de jour.
22   Il appartient alors à celui qui vit sur un horaire atypique de se plier au mode de vie de la majorité ou de chercher un logement mieux adapté à son horaire et ses exigences de tranquillité.
23   En l’instance, il est apparu que le locataire était intolérant envers les bruits de l’activité quotidienne de ses voisins qui entrent en conflit avec ses périodes de repos.
24   Dans ces cas, il devient impatient et frappe dans le mur pour les intimer de se taire ou va frapper à leur porte en les menaçant. »
25   Le tribunal constate que trois voisins se sont plaints au locateur à ce sujet.
26   Il est probable qu’en effet le locataire intimide ses voisins qui vivent alors dans la terreur qu’instaure ce matamore.
27   Le comportement du locataire est certes, excessif, inconvenant et intolérable et le locateur est bien fondé de se réclamer de l’article 1863 C.c.Q. afin de réclamer la résiliation du bail qui assurera le retour du calme dans l’immeuble. ... »

L'intolérance aux bruits normaux dans un immeuble multi-logement et les actions du locataire pour manifester son intolérance peut même dans certains cas, justifier la résiliation du bail de celui qui s'est plaint au départ comme c'est le cas ici.

Dans tous les cas, le propriétaire ne doit présupposer de rien lorsqu'il reçoit une telle plainte. Il doit prendre le temps d'écouter, de s'informer et de baliser.

Foncer la tête baissée sans s'informer adéquatement pourrait faire basculer une situation simple en guerre ouverte.

Malgré cela, il ne faut pas perdre de vue que les critères pour obtenir la résiliation du bail sont élevés dans ce genre de situation notamment la fréquence des dérangements et le caractère extraordinaire et inhabituel de la situation. Tel que l'expose Me Jodoin dans la décision.


  Dans la cause Pasquale Fata c. Mabtoule Chaouqi(), la juge administrative Francine Jodoin définit ainsi la norme objective en matière de bruit excessif :

« En matière de bruit, le Tribunal ne peut fonder son appréciation sur des considérations subjectives et doit chercher à déterminer si le locataire plaignant vit une situation qui par sa répétition, insistance et ampleur constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail. Cette analyse doit se fonder sur des critères objectifs et probants. Ce qui est incommodant pour certains peut ne pas l'être pour d'autres et ainsi, le Tribunal est appelé à se prononcer uniquement sur une situation extraordinaire et inhabituelle. »

 R.L. 31-040511-136G, le 20 avril 2005.
Pour réussir dans un tel dossier, le témoignage des locataires sont essentiels, sans eux la cause est vouée à l’échec. Un rappel qu'un témoignage écrit pour un témoin ordinaire n'est pas accepté au Tribunal administratif du logement.
Puisque les locataires qui se plaignent d'un problème sont en droit réclamer aux propriétaires des dommages moraux et une diminution de loyer en raison de ces dérangements, il est essentiel, je le répète, pour le propriétaire d'agir promptement et par écrit.
Banaliser le problème ou ne pas le traiter pourrait être considéré comme de la négligence par le Tribunal permettant au locataire de réclamer des dommages moraux et une diminution de loyer substantielle.

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