Diminution de loyer en RPA

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Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Diminution de loyer en RPA

Dans un jugement récent du Tribunal administratif du logement (TAL), un locataire qui réside dans une résidence privée pour aînés (RPA) a obtenu un jugement en sa faveur et une réduction de loyer pour services non rendus par la résidence dû à la COVID-19.

M. Martin, locataire aux Habitations Pelletier jusqu'au 31 mai 2021, est lié par un bail au coût de 984.00$.

Dû à l'urgence sanitaire, la résidence ne pouvait plus offrir les différents services de loisirs offerts habituellement.

Le locataire réclame une diminution de loyer car il n'a pu profiter des équipements de loisirs.
8 Leur coût n’est pas connu, car il est inclus dans le loyer de base. Cela-étant, il évalue arbitrairement à 250 $ par mois le montant alloué pour les loisirs à sa résidence.
9 Le locataire demande une première diminution de loyer de 250 $/mois du 1er avril au 30 juin 2020. Ensuite, il divise ce montant par deux et demande une diminution de loyer de 125 $/mois à compter du mois de juillet 2020 jusqu’au déconfinement total décrété par le gouvernement.

Les Habitations Pelletier conteste cette diminution en expliquant que les services ont juste été adaptés et non abolis pour respecter les mesures sanitaires.

Effectivement selon les preuves déposées par le locataire des activités après mars 2020 sont offertes mais celles-ci ne permettent plus d'établir des liens entre les résidents car chaque résident doit rester dans son logement. Le locataire dépose la liste des activités annulées et les lieux fermés à cause des restrictions sanitaires.

Le locataire avait également mis en demeure la locatrice de lui payer 875$ en juillet 2020, à laquelle la locatrice a refusé la demande.

Pour sa part, la locatrice met en preuve des calendriers d'activités et la liste d'activités proposées : casse-tête, bricolages thématiques, exercices, promenades supervisées, spectacles musicaux à l’extérieur, distributions de collations surprises « vins et fromage », prêts d’appareils favorisant la communication virtuelle avec les proches et assistance technique au besoin, etc...

Selon la locatrice, le locataire a fait le choix de ne participer à aucune des nouvelles activités proposées. D'ailleurs le locataire disait lors de son témoignage ne pas y participer.

Analyse et décision
Le Tribunal met en avant les articles 1854 et 1892 du code civil du Québec :
''1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.''

''1892. Sont assimilés à un bail de logement, le bail d’une chambre, celui d’une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente, et celui d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile.
Les dispositions de la présente section régissent également les baux relatifs aux services, accessoires et dépendances du logement, de la chambre, de la maison mobile ou du terrain, ainsi qu’aux services offerts par le locateur qui se rattachent à la personne même du locataire."

Également l’inexécution des obligations par l’urgence sanitaire :
''1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.
L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir.''

Le Tribunal rappelle également que les articles 2803, 2804 et 2845 du C.c.Q. prévoient que celui qui veut faire valoir ses droits doit démontrer les faits au soutien de ses prétentions, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage étant laissée à l'appréciation du Tribunal.

Décision
Après analyse, la demande de diminution de loyer est accueillie mais pas à la hauteur demandée par le locataire.
Dans les circonstances exceptionnelles du dossier, le Tribunal estime juste et raisonnable de diminuer le loyer du locataire de 30 $ par mois pour les mois d’avril, mai et juin 2020 et de 15 $ par mois à compter de juillet 2020;

La locatrice doit également payer les frais de justice de 78$ et de signification de 19.50$.










Martin c. Horizon-Gestion de résidences (Habitations Pelletier) 2021 QCTAL 7867

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